쟁점토지는 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에 따른 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’로서 분리과세대상토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

‘도시개발사업 실시계획을 고시한 날(2019.4.24.)부터 공사완료 등이 공고가 난 날’까지는 사업부지 내의 쟁점토지가 종전과 동일하게 사용되고 있다 하더라도 도시개발사업에 제공되는 주택건설용 토지에 해당한다 할 것 이므로 2020년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지로서 분리과세대상에 해당함에도 처분청이 이를 별도합산 또는 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인 AAA 및 BBB(이하 “청구인들”이라 한다)은 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 「도시개발법」에 따라 2015.11.4. 도시개발구역 지정 고시 및 개발계획 승인되어 2019.4.24. 도시개발실시계획인가된 ‘OOO 도시개발사업’(이하 “OOO도시개발사업”이라 한다) 구역 내의 OOO 등 토지(세부내역은 ＜별지＞ 기재와 같고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 보유하고 있다.

나. 처분청은 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인들이 보유하고 있는 쟁점토지를 별도합산 및 종합합산과세대상으로 하여 2020.11.24. 청구인들에게 2020년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 아래와 같이 각 결정.고지하였다. (단위 : 원) OOO 다. 청구인들은 이에 불복하여 2021.2.22. 이의신청을 거쳐 2021.6.29. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점토지는 2020년도 재산세 과세기준일 현재 「지방세법」제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에 따라 분리과세대상토지에 해당한다.

(1) 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호 가목에서 ‘ 「도시개발법」 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)’에 대하여는 ‘도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 공사 완료 공고가 날 때까지’ 재산세를 분리과세한다고 하여 분리과세의 시기와 종기를 명백히 규정하고 있는바, 이는 도시개발사업의 시행이 본격화되는 시점인 실시계획고시일부터 공사완료시점까지는 토지 소유자가 기존의 사용용도에 따른 사용이나 수익에 제한을 받을 수 있는 점을 고려하여 동 기간 동안은 해당 토지를 분리과세하겠다는 취지이다.

(2) 해당 규정은 당해 토지상의 지장물 등이 모두 제거되고 나대지 상태가 되어 기존의 용도대로는 토지를 사용할 수 없도록 개발이 이루어진 상태가 되어야 분리과세대상 토지로 본다는 취지가 아니므로 설령 도시개발사업 실시계획을 고시한 날 이후에 일정 기간 기존의 사용용도에 따라 해당토지가 사용되고 있다고 하더라도 관련 법령의 규정에 따라 실시계획고시일부터 공사완료일까지의 기간 동안은 재산세 분리과세대상 토지로 보아야 한다.

(3) 조세심판원과 행정안전부는 이 건과 동일한 사안에 대하여 ‘도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지의 도시개발사업에 제공하는 토지’는 재산세 분리과세대상에 해당한다고 결정( 조심2017지1180 , 2018.4.23. 외 다수) 및 해석(OOO)하였다.

(4) OOO시장은 쟁점토지에 대한 재산세 과세구분을 2021년도에는 종합합산에서 분리과세로 변경하여 재산세를 부과한 것과 관련하여, 그 변경 사유를 ‘2021년 3월 환지계획수립으로 분리과세 요건이 충족된 것으로 판단’하였기 때문이라고 회신하였는바, 이는 관련 규정을 임의적으로 유추해석한 것에 불과하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지를 별도합산 및 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

(1) OOO시장은 쟁점토지가 분리과세대상 토지에 해당되는지에 대한 문의에 대하여 ‘도시개발사업지구 내 토지가 주택건설용 토지로서 분리과세대상에 해당되기 위하여는 실시계획인가를 받아야 할 뿐만 아니라 시행자가 주택건설사업에 제공하는 토지이어야 하므로, 사업시행인가라는 절차적 요건 외에 도시개발사업 진행과정상 실질적으로 주택건설용으로 사용될 수 있는 상태를 그 요건으로 하고, 도시개발사업 실시계획이 고시되었다 하여 실시계획 고시시점부터 사업지구 내 모든 토지에 대해 바로 주택건설용 토지로 볼 수 없고, 주택건설용 토지로서 쓰여질 수 있는 상태인가를 종합적으로 판단하여야 할 것이라면서 쟁점토지는 분리과세대상토지가 아니다’라고 회신하였다.

(2) 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에 따라 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지가 분리과세대상에 해당하기 위하여는 도시개발계획실시인가뿐 아니라 실제 주택건설사업에 제공하는 토지여야 하므로 사업시행인가라는 절차적 요건 외에 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행할 수 있는 상태이어야 하는바, 과세기준일 현재 쟁점토지는 환지계획 공람·협의단계가 진행되고 있을 뿐 주택건설용 토지로 확정되는 환지계획 인가가 이루어지지 않은 상태이며, 청구인들이 쟁점토지를 기존의 사용용도에 따라 주거, 경작, 임대로 사용하고 있는 점으로 보아 쟁점토지를 도시개발 사업에 공여되고 있는 주택건설 용지로 볼 수 없어 분리과세대상에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에 따른 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’로서 분리과세대상토지에 해당하므로 종합부동산세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

4. "토지"라 함은 「지방세법」 제104조 제1호에 따른 토지를 말한다.

6. "토지분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제5조(과세구분 및 세액)

① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.

② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 토지분 종합합산세액과 동 조 제4항 내지 제6항의 규정에 의한 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(3) 지방세법 시행령 제102조(분리과세대상 토지의 범위)

⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.

4. 「도시개발법」 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 「토지구획정리사업법」(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제8조의3 에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.

가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다. (가) OOO도시개발사업(사업시행자 OOO시장)은 OOO 일원의 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고, 친환경적인 도시환경 조성을 위하여 2015.11.4. OOO 일원에 도시개발구역 지정 고시 및 개발계획 승인(OOO 고시 제2015-217호), 2019.4.24. 실시계획인가(OOO 고시 제2019-101호), 2019.11.4. 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시, 2021.3.2. 환지계획 수립되었는바, 개발계획상 토지이용계획 및 기반시설계획은 아래와 같다. (단위 : ㎡, %) OOO (나) OOO시장은 처분청의 ‘쟁점토지의 분리과세대상토지 해당 여부’ 문의에 대하여 ‘2020.6.1. 과세기준일 현재 OOO도시개발사업은 환지계획 수립조차 이루어지지 않은 상태로, 소유자가 기존의 사용용도에 따라 쟁점토지를 주거, 경작, 임대로 사용하고 있어 도시개발 사업에 공여되고 있는 주택건설용지로 볼 수 없다 할 것이므로 쟁점토지를 종합합산과세대상 등으로 구분하여 2020년 재산세(토지)를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다’는 취지의 내용으로 회신(OOO)하였다. (다) OOO시장은 쟁점토지에 대하여 2020년도 재산세는 별도합산 또는 종합합산과세대상으로 구분하여 과세하였으나 2021년도 재산세는 분리과세대상으로 구분하여 과세한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 분리과세대상 토지를 ‘ 「도시개발법」 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지 등으로 한정)’로 규정하면서 같은 호 다목에서 그 적용시기를 ‘도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 공사 완료 공고가 날 때까지’로 규정하고 있으므로 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지는 분리과세대상에 해당한다 할 것이다. (나) OOO도시개발사업이 2019.4.24. 실시계획인가고시된 점, OOO도시개발사업의 토지이용계획 및 기반시설계획에 의하면 해당 사업에 제공되는 토지는 주택건설용 토지가 47.9%, 기반시설용지 등이 52.1%인 것으로 나타나고 기반시설용지는 입주민들의 쾌적한 주거환경을 위하여 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설이어서 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’에 해당(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결)하므로 토지이용계획상 사업부지 내 토지 전체가 주택건설용 토지에 해당되는 점 등에 비추어 ‘도시개발사업 실시계획을 고시한 날(2019.4.24.)부터 공사완료 등이 공고가 난 날’까지는 사업부지 내의 쟁점토지가 종전과 동일하게 사용되고 있다 하더라도 도시개발사업에 제공되는 주택건설용 토지에 해당한다 할 것이다. 따라서 2020년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지로서 분리과세대상에 해당함에도 처분청이 이를 별도합산 또는 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 종합부동산세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 쟁점토지 내역

ㅇ 청구인 BBB 소유 내역 (단위 : ㎡) OOO

ㅇ 청구인 AAA 소유 내역 (단위 : ㎡) OOO