증여재산가액인 시가를 매매사례가액으로 평가하여 증여세 과세한 처분의 당부(경정)

매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는것이 타당함.

1. 처분개요

가. 청구인은 청구인의 母 김OO로부터 2006.3.13. 경기도 OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라라 한다)를 증여받고 기준시가에 의한 277,500천원을 증여재산가액으로 하여 2006.3.13. 증여분 증여세 8,775,000원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 증여일로부터 3개월 이내인 2006.4.4. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로 층만 다른 204동 902호(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액인 545,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 후 2007.1.6. 청구인에게 2006.3.13. 증여분 증여세 56,484,550원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.5. 이의신청을 거쳐 2007.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 증여받은 쟁점아파트는 인테리어를 하지 않았으나 매매사례아파트는 인테리어를 하여 양도하였고, 건설교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)의 아파트 가격자료를 보면 쟁점아파트의 증여당시(2006.3.13.) 매매가액과 매매사례아파트의 거래당시(2006.4.4.) 매매가액이 50,000천원 이상 차이가 나는 등 가격이 급등하였으므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 결정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

매매사례아파트의 양도자가 양도소득세 신고시 제출한 영수증을 보면 매매사례아파트의 인테리어 비용은 통상 아파트의 보존 상태를 유지하기 위한 수선 및 도배 수준의 수선적지출로서 아파트의 가치상승을 기대할 수 있는 것이 되지 못하고, 청구인이 제시한 건설교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 자료는 쟁점아파트가 소재하는 지번의 32평형 아파트의 양도가액이 정리된 자료로서 각동(203동 ～ 207동)의 위치·방향에 따라 시세가 다른 점이 반영되지 않고 단순이 층과 거래가액만 기재된 것이어서 시세변동에 대한 정확한 자료가 될 수 없으므로 증여일로부터 3개월 이내에 매매된 매매사례아파트의 거래가액을 시가로 보아 증여재산가액을 결정하여 과세한 처분에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점기준시가에 의한 가액으로 증여세를 신고·납부하였으나 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.3.13. 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의한 277,500천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부한 것에 대하여 처분청은 증여일로부터 3개월 이내인 2006.4.4. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형으로 층만 다른 매매사례아파트의 매매가액인 545,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 이의신청결정서에 의하면, 매매사례아파트의 양도자가 양도소득세 신고시 제출한 인테리어 영수증은 다음 <표1>과 같은 바, 처분청은 동 인테리어 비용은 수선적지출로서 아파트의 가격상승을 기대할 수 없다는 의견이고, 이에 대하여 청구인은 동 인테리어비용은 자본적지출이라는 주장을 하고 있음을 알 수 있다.OOOOOOOOOO OOOO OOO OO(OO O OO)

(3) 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 결정하여 과세한 처분은 부당하다면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다.(가) 청구인이 제시한 건설교통부 부동산거래관리시스템 자료는 다음 <표2>와 같은 바, 청구인은 쟁점아파트의 증여당시(2006.3.13.) 매매가액과 매매사례아파트의 거래당시(2006.4.4.) 매매가액이 50,000천원 이상 차이가 나는 등 가격이 급등한 것이 확인되므로 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 잘못이라는 주장이다.OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOOOOOO OOOO(나) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가는 다음 <표3>과 같은 바, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가는 2005년에는 같았으나 2005년 이전에는 매매사례아파트의 기준시가가 더 높았음을 알 수 있다.OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOOO OOOO OO(OO O OO)

(4) 청구인의 세무대리인 김OO은 국세심판관회의(2007.8.30.)에서 의견진술을 통하여 ‘매매사례아파트는 자본적지출에 해당하고 쟁점아파트의 지역은 증여시점 전후로 가격이 급등하였음이 건설교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)의 자료에 의하여 확인되므로 증여일로부터 1개월여 후에 매매된 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다’는 등의 내용을 진술하였다.

(5) 2007.9.10. 우리원에서 처분청에 ‘2006.3.13. 청구인이 증여받은 쟁점아파트(204동 2402호)와 같은 동으로서 증여일에 가장 가까운 날에 매매계약된 아파트의 구체적인 매매내역(동 호수, 계약일자, 매매대금)을 회신하라’는 자료요청을 하였고, 이에 2007.9.28. 처분청에서 회신한 내용은 다음 <표4>와 같이 ‘쟁점아파트와 같은 204동의 1502호가 2006.3.18. 매매대금 530,000천원으로 하여 매매계약된 것이 증여일에 가장 가까운 날에 매매계약된 아파트(이하 “추가확인매매사례아파트”라 한다)’로 되어 있다.OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOOOOO OO(OO O OO)O OOO OO O OOOO OOO,OOOOO

(6) 살피건대,상속세 및 증여세법 제60조및동법시행령 제49조에서정한 시가라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경재 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있는 바, 청구인이 제시한 건설교통부 부동산거래관리시스템(RTMS) 가격자료를 보면 쟁점아파트 소재 지역의 아파트 매매가액은 전반적으로 상승추세여서 증여당시(2006.3.13.) 매매가액보다 매매사례아파트의 거래당시(2006.4.4.) 매매가액아 높았던 것으로 보이고, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가는 2005년에는 같았으나 2005년 이전에는 매매사례아파트의 기준시가가 더 높았던 것으로 확인되며, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 달리 인테리어를 별도로 하여 양도한 것이 확인되고, 쟁점아파트와 같은 동 1502호가 매매사례아파트보다 증여일에 더 가까운 날인 2006.3.18. 530,000천원으로 하여 매매계약된 것으로 확인되는 점으로 보아 쟁점아파트의 시가는 매매사례아파트의 매매가액(545,000천원)보다 추가확인매매사례아파트의 매매가액(530,000천원)으로 봄이 더 합리적이라 하겠다.

따라서 처분청이 청구인이 증여받은 쟁점아파트(OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOO OOOOO)의 시가를 매매사례아파트(쟁점아파트와 같은 동 902호)의 매매가액인 545,000천원으로 보아 2007.1.6. 증여세를 과세한 이 건 처분은 추가확인매매사례아파트(쟁점아파트와 같은 동 1502호)의 매매가액인 530,000천원을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

국 세 심 판 관 회 의

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청구번호

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2007중2727

이 상 기

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주? 문? : 붙? 임

이? 유? :? 붙? 임

위 심판청구인이? 2007 년 7 월 6 일 제기한 국세심판청구를 심의한? 결과 위와 같이 의결되었으므로 국세기본법 시행령 제62조의2 제2항의 규정에 의하여 통보합니다.

2007년 10 월? 일

국 세 심 판 관 회 의

의 장?? 이?? 광?? 호

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