쟁점아파트를 비교대상아파트1의 매매가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

처분청이 제시한 비교대상아파트1은 쟁점아파트와 같은 동에 소재하면서 그 기준시가 등에서는 동일한 측면이 있으나, 약

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ㅇ백만원 정도의 구조변경을 위한 인테리어비용이 발생하여 사용면적 및 구조가 일부 상이한 측면이 있고, 상속개시일로부터 약 4개월 전에 매매된 사례가 상속개시당시 시가를 적정하게 반영한 것이라고 단정할 수 없는 반면, 청구인이 당초 신고하였던 매매사례(137-2204)는 상속개시일에 근접한 10.5.18. 매매계약이 체결된 것으로서 그 기준시가

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ㅇ도 쟁점아파트

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ㅇ보다 높아 그 매매가액이 쟁점아파트보다 낮지는 아니하였을 것으로 보이며, 청구인은 이 중 가액이 높았을 것으로 보이는 사례로 신고한 것이므로 상속재산을 과소평가하여 신고하였다고 할 수는 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.5.9. 부친 조OOO의 사망으로 상속이 개시되자 2010.8.31. OOO(전용면적 84.88㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 국토해양부 부동산실거래가 자료상 매매사례가액 OOO원으로 평가하는 등 하여 상속세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 상속세 조사를 실시하고 쟁점아파트를 2010.1.11. 거래(매매계약 체결)된 같은 단지 122-1802호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 매매가액 OOO원으로 평가하여 2011.11.21. 청구인에게 2010.5.9. 상속분 상속세 OOO원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 시행령」제49조 제2항 및 제5항은 당해 재산과 면적.위치.용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 보되 그 가액이 2 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 쟁점아파트와 면적.위치.용도가 동일하며 기준시가까지 동일한 101-1603호(2010.8.5. OOO원에 매매계약체결, 이하 “비교대상아파트②”라 한다)가 비교대상아파트①보다 상속개시일에 더 가까운 날에 거래된 것이므로 이를 시가로 볼 수 있을 뿐아니라, 쟁점아파트와 동일한 면적의 아파트 매매가액이 상속개시일 이후 지속적으로 하락추세에 있었으며, 처분청이 제시한 비교대상아파트①의 경우 발코니 확장공사로 인한 구조변경으로 쟁점아파트 보다 실질 사용면적이 넓어서 면적.위치.용도가 동일하거나 유사한 아파트에 해당하지 아니하므로 비교대상아파트①의 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세한 처분은 이를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

상속세및증여세법시행령제49조제5항의 입법취지는 상속증여재산의 시가 산정시 당해 재산과 사실상 동일 또는 유사한 재산의 거래가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하고자 함에 있고 그 대상을 면적·위치·용도 및 종목이라는 세부적인 기준으로 한정하고 있는바, 비교대상아파트②는 아파트 단지의 최동쪽에 있는 쟁점아파트와 달리 최서쪽에 위치하고 있고 상가 건물의 위치, 아파트 입구의 위치 등에 따른 주변 편의 사항 등을 전혀 감안하지 않은 것일 뿐 아니라, 거리상으로 상당한 차이가 있어 두 아파트를 동일시하는 것은 부당하며, 국토해양부 실가자료를 보면 아파트의 가격은 하락하고 상승하기를 반복하고 있으며, 거래금액은 2010년 후반으로 갈수록 상승했다는 점(2010.11.11.～

20. 중 최고 OOO원까지 거래) 등으로 볼 때 쟁점아파트 가격이 계속적으로 하락했다는 주장은 설득력이 없는 주장이라 할 것이고, 비교대상아파트①은 확장공사를 한 사실은 인정되나, 국세청 전산의 공동주택 실거래가 조회서상 같은 평형의 아파트 거래시세가 최소 OOO원이므로 쟁점아파트와 가장 유사한 위치에 있는 아파트의 매매사례가액 OOO원으로 결정한 당초 처분은 정당하다고 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점아파트를 비교대상아파트①의 매매가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 상속세 조사복명서 및 상속세결정결의서에 의하면, 아래 ＜표1＞과 같이 청구인이 쟁점아파트(OOO원) 및 예금 등 금융자산(OOO원)으로 구성된 상속재산 OOO원에 채무 등 공제액(OOO원) 및 일괄공제(OOO원)를 차감한 OOO원의 과세표준과 OOO원의 세액을 신고하자, 처분청은 쟁점아파트를 비교대상아파트①의 매매가액(OOO원)으로 평가하여 상속세 과세표준을 그 차액(OOO원) 만큼 증가시켜 이 건 과세한 것으로 나타난다. OOO

(2) 매매사례가액 조사서 등에 나타나는 처분청의 조사내용은 다음과 같다. (가) 비교대상아파트①은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점아파트와 같은 동에 있으면서 방향.면적.구조 등이 동일하고 기준시가 또한 동일하며, 상속개시일로부터 6개월 이내인 2010.1.11. 계약된 것이다. OOO (나) 한편, 국세청 전산자료상 조회되는 국토해양부의 실거래가 자료 중 쟁점아파트 소재 동 및 인근 동 등의 매매사례는 아래 ＜표3＞과 같은데, 청구인이 당초 신고하였던 매매사례는 2010.5.18. 계약된 137-2204호로서 그 기준시가가 쟁점아파트 보다 높은 OOO원이었으며, 청구인이 제시한 비교대상아파트②는 2010.8.5. OOO원에 계약된 것으로 그 기준시가는 쟁점아파트와 동일하다. OOO

(3) 이에 대하여 청구인이 제시하는 사실관계는 다음과 같다. (가) 각 아파트의 등기부등본 및 공시가격자료에 의하면, 아래 ＜표4＞와 같이 쟁점아파트와 기준시가.면적.방향 등이 같은 사례로 처분청이 제시한 122-1802호(비교대상아파트①) 뿐만 아니라 101-1603호(비교대상아파트②)도 있으며, 이 중 이 건 상속개시일로부터 6개월 내에 있으면서 가장 가까운 사례는 비교대상아파트②라는 주장이고, 처분청은 비교대상아파트②는 아파트 단지 가장 서쪽에 위치하고 있어서 가장 동쪽에 위치한 쟁점아파트와 그 위치 등이 상이하다는 의견이다. OOO (나) 비교대상아파트

① 전소유자와 (주)OOO와의 인테리어계약서, 동일한 사실관계가 기재되어 있는 처분청의 과세전적부심사결정서 등에 의하면, 비교대상아파트①은 양도소득세 신고시 OOO원이 필요경비로 신고되었는데, 이 중 발코니 확장비용 OOO원, 샤시공사비용 OOO원 등 합계 OOO원의 구조변경 등을 위한 공사비용(인테리어공사비)이 나타난다. (다) 이 건 상속개시일 전후 쟁점아파트 소재 단지의 같은 평형 아파트에 대한 국민은행 공표 시세와 국세청 내부의 적정가격 자료는 아래 ＜표5＞ 및 ＜표6＞과 같은 바, 2010년 중 그 시세가 계속 하락추세에 있다가 11월～12월 소폭 반등하였던 것으로 나타난다. OOO

(4) 살피건대, 처분청은 청구인이 적용한 매매사례가액(137-2204호)을 부인하고 비교대상아파트①의 매매가액으로 쟁점아파트를 평가하여 상속세를 과세하였는바, (가) 상증법 제60조 제1항 및 제2항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하며, 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이며 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 당해 재산에 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해서 매매사실이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하면서, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 상속개시일을 전후하여 그 매매계약일이 가장 가까운 가액에 의하도록 규정하고 있다.

(나) 처분청이 제시한 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 같은 동에 소재하면서 그 기준시가 등에서는 동일한 측면이 있으나, 약 18백만원 정도의 구조변경을 위한 인테리어비용이 발생하여 사용면적 및 구조가 일부 상이한 측면이 있고, 당시 쟁점아파트와 같은 아파트의 가격추이를 보더라도 상당한 정도의 가격 하락추세가 나타나고 있어서 상속개시일로부터 약 4개월 전에 매매된 사례가 상속개시당시 시가를 적정하게 반영한 것이라고 단정할 수 없는 반면, 청구인이 당초 신고하였던 매매사례(137-2204호)는 상속개시일에 근접한 2010.5.18. 매매계약이 체결된 것으로서 그 기준시가 또한 OOO원으로서 쟁점아파트(OOO원)보다 높았으므로 그 매매가액이 상속개시 당시 쟁점아파트 보다 낮지는 아니하였을 것으로 보이며, 청구인이 제시한 비교대상아파트②는 쟁점아파트와 면적. 구조. 기준시가 등에서 유사성이 있고, 비교대상아파트①보다는 상속개시일에 보다 근접한 가액이므로 다른 조건이 동일하다면 법령에 따라서 동 매매사례의 가액으로 쟁점아파트를 평가하여야 하여야 할 것인데, 지하철역에 근접하면서 단지내 서쪽에 위치한 쟁점아파트와 달리 단지내 동쪽에 위치하고 지하철역(OOO역)과도 더 멀리 떨어진 측면이 있으므로 쟁점아파트 보다 그 가액이 높았다고 단정할 수 없는 상황이고, 청구인은 이 중 가액이 높았을 것으로 보이는 사례(137-2204호)로 신고한 것이므로 이에 상속재산을 과소평가하여 신고하였다고 할 수는 없다.

(다) 이러한 제반 상황을 종합하여 보면, 그 가격이 전반적으로 하락하는 상황에서 그 계약시점이나 추가적인 비용 등으로 보아서 상속개시당시 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트①의 매매가액으로 평가하여 과세하기보다는 청구인이 당초 신고한 가액을 상속개시당시 시가로 인정하는 것이 보다 합리적이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.