일괄양도된 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 일괄양도한 점, 매매계약서의 특약사항 등에 나타난 구분가액은 임의로 구분한 가액인 점, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정평가서는 이 건 과세이후에 감정한 소급감정가액인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.7. OOO 대 327㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 그 지상에 근린생활시설 250.84㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2011.1.28. 최OOO에게 OOO원 양도하고 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 쟁점건물의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다(쟁점토지의 취득가액은 실거래가액으로, 쟁점건물의 취득가액은 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정).

나. 처분청은 2012.12.6. 쟁점부동산의 양도가액 구분이 객관적인 근거가 없다는 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 과세하겠다는 예고통지를 하였고, 청구인은 2013.1.15. 쟁점건물의 취득가액 산정시 건물구조를 일반철골조가 아니라 경량철골조로 잘못 적용하였다고 하여 이를 변경하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구(청구인이 신고한 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 적용)를 제기하였으며, 이에 처분청은 쟁점건물의 건물구조를 일반철골조로 적용하여 2013.4.17. 청구인에게 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.3. 이의신청을 거쳐 2013.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액은 특수관계자가 아닌 독립된 당사자간의 합의하여 결정한 가액으로 쟁점부동산 매매계약서의 특약조건 및 부동산거래계약신고필증에 쟁점토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원으로 기재되어 있고, 공신력 있는 감정평가법인인 OOO이 쟁점부동산에 대한 감정평가를 한 결과, 쟁점토지OOO원, 쟁점건물 OOO원 합계 OOO원으로 평가하여 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 합리적임으로 알 수 있다.

나. 처분청 의견

청구인은 독립된 당사자간에 계약으로 상호 합의하에 적정하게 산정한 양도가액이라고만 주장할 뿐 양도자산에 대한 별도의 감정을 받은 사실도 없고, 매매당시 자산별 객관적인 산정근거 없이 임의로 구분하여 매매계약서에 기재하여 작성한 것이며, 과세 이후에 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정가액은 소급감정가액으로 이를 합리적인 구분기준으로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

일괄양도된 쟁점 토지 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역을 아래 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내역

(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 분명하다고 주장하며

① 쟁점부동산 매매계약서(2011.1.18.) 및 부동산거래계약신고필증(2011.1.28.),

② OOO이 평가한 쟁점부동산 감정평가서(2013.7.19.) 등을 제시하고 있는바, 그 주요내용은 아래와 같다. (가) 쟁 점부동산의 매매계약서(2011.1.18. ) 의 특약사항 및 부동산거래계약신고필증(2011.1.28.)의 계약조건 및 기간에는 “쟁점건물가격 OOO원, 쟁점토지 가격 OOO원으로 한다”라고 되어 있다. (나) OOO이 한 감정평가서(2013.7.19.)의 주요내용은 아래 <표2>와 같다 <표2> 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약서 주요내용

(3) 「소득세법」제100조 제2항에서 양도차익을 산정할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시 기준시가 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 및 「부가가치세법 시행령」제48조의2 에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법」제99조 의 규정에 의한 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 최윤숙에게 일괄 양도한 점, 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항 등에 나타난 구분가액은 청구인과 최윤숙간이 임의로 구분한 가액인 점, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정평가서는 이 건 과세이후에 감정한 소급감정가액인 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.