특수관계자에게 저가양도에 따른 부당행위계산부인(기각)

아파트의 시가로 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트의 매매기준일 전후 3개월 이내의 매매사례가액에서 아파트와 같은 동에 위치한 다른 호수의 거래가액 보다 높지 아니한 것으로 나타나 부당행위계산부인을 적용할 수 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OOO OO OOO OOOOOOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 2009.3.16. 특수관계자 인 누나 및 매형에게 750,000천원에 양도하였다는 양도소득세 과세표준 과 세액을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트에 대한 양도소득세 간접조사를 통하여 쟁점아파트의 양도가액을 쟁점아파트와 같은 단지에 위치한 아파트 의 매매사례가액과 비교한 8억원으로 하여 「소득세법」 제101조 (양도소 득 의 부당행위계산)의 규정에 의거 2010.2.4. 청구인에게 2009년 귀속 양 도소득세 10,500,000원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.23. 이의신청을 거쳐 2010.8.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 직장과 가까운 OO시 분당구로 이사하기 위하여 쟁점아파트를 매도하려고 하였으나 매도되지 않은 상태에서 분당구에 소재한 파크뷰아파트를 매수한 관계로 쟁점아파트를 부득이 특수관계자에게 매도하였던 것이며, 쟁점아파트가 위치한 4～6호 라인은 건너편에 있 는 주상복합건물로 인해 일조권 침해가 심각(2006년 3월 일조권 침 해로 300만원을 보상 받음)하여 같은 동 1～3라인이나 704동과 비교해 매매가 잘 되지 않고 시세도 1억원 이상 낮게 형성되었으며, 왕복 8차선 도로에 인접하여 다른 동보다 교통소음이 심하였고, 청구인이 쟁점아파트를 매도하려고 하였으나 거래가 없는 불안정한 상황에서 쟁 점아파트와 같은 동인 705동의 아파트가 2009년 1월 중 8억원에 거래된 사실만 으로 이를 시가로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 부당행위 계산부 인한 이 건 처분은 위법부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트와 비교한 다른 아파트의 양도가액은 800～910백만 원 으로 확인되고, 비교대상기간이 아닌 2009년 5월～6월 기간중에 거 래된 금액을 보면 705동 4～6라인은 다른 동 호수와 비교하여 오히려 더 높은 가격으로 나타나며, 쟁점아파트의 매매계약일 (2008.12.22.)과 비 교대상아파트의 계약일(2009.1.6.)은 15일 차이밖 에 나지 않아 큰폭의 변동이 있었다고 볼 수 없는 등 일조권 침해 및 교통소음, 가격의 불안정성을 이유로 매매사례가액 적용이 부당하 다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위 계산부인을 적용한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득 에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되 는 때”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상 당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거 나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한 다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한 법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우" 는 “양도하는 경우”로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 양도(계약일 2008.12.22., 잔금지급일 2009.3.13.)한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이 에 다툼은 없으며, 청구인은 쟁점아파트의 양도가액을 7억 5,000만원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내의 아파트 매매사례가액을 조사하여 쟁점아파트의 시가를 8억원으로 산정하 여 「소득세법」제101조 (양도소득의 부당행위계산)에 의거 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트(705동 906호)가 위치한 4～6호 라인의 경우 일조권 침해가 심각하여 2006년 3월에 일조권 침 해에 따른 300만원을 보상받은 적이 있고, 왕복 8차선 도로에 인접하여 다른 동보다 교통소음이 심하였는데도 단순히 쟁 점아파트와 같은 단지의 아파트의 매매사례가액을 시가로 본 이 건 처분은 부당하다는 주장을 하고 있 다.

(3) 처분청이 쟁점아파트의 시가를 확인하기 위하여 조사한 양도일 전후 3개월 이내의 쟁점아파트 단지의 매매사례가액, 쟁점아파트가 위 치한 4～6호 라인과 다른 아파트를 비교하기 위하여 쟁점아파트의 매매계약일로부터 3개월 이후에 거래된 다른 아파트들 매매가액을 조 사한 내용은 아래와 같이 나타난다. < 쟁점 아파트 시가 확인대상 검토> (단위 : 백만원)

구? 분

부동산내역

계약일자

양도일자

양도가액

08.04.30기준

기준시가

동

호

건물면적

(㎡)

양도물건

(쟁점아파트)

705

906

101

08.12.22

09.03.13

750

758

비교물건

705

402

101

09.01.06

09.01.15

800

710

705

202

101

09.01.23

09.03.17

800

684

705

1205

101

09.03.19

09.04.29

910

758

704

705

101

09.01.14

09.03.13

855

800

704

401

101

09.01.28

09.01.28

910

764

703

1205

101

09.01.17

09.03.06

900

816

703

501

101

08.11.10

08.12.16

900

782

702

1306

101

09.01.29

09.03.30

900

816

702

204

101

08.11.21

08.11.21

900

782

<쟁점아파트 매매기준 3개월 후의 다른 아파트의 거래가액 비교 >

(단위 : 백만원)

기 간

구 분

부동산내역

양도일자

양도가액

08.04.30기준

기준시가

동

호

건물면적

(㎡)

2009.5

～

2009.6

705동

4～6라인

705

705

101

09.05.28

1,030

744

타 물건

703

502

101

09.05.12

1,035

782

702

203

101

09.05.13

965

736

703

902

101

09.06.15

990

816

723

406

101

09.06.02

930

740

702

1302

101

09.06.11

997

816

703

1304

101

09.06.18

1,050

816

723

1101

101

09.06.25

1,050

791

2009.08

～

2009.09

705동

4～6라인

705

1305

101

09.08.20

1,100

758

타 물건

705

702

101

09.09.25

1,115

744

722

301

101

09.09.25

1,100

736

701

202

101

09.09.25

1,145

713

701

501

101

09.09.23

1,099

758

702

901

101

09.09.09

1,000

816

705

701

101

09.09.07

1,100

744

723

601

101

09.08.21

1,050

758

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트가 위치한 705동 4～6호 라인이 일조권 침해 및 소음 등이 심각하였다는 주장을 하나, 처분청이 쟁점 아파트의 시가로 적용한 매매사례가액 8 억원은 쟁점아파트의 매매 기 준일 전후 3개월 이내의 매매사례가액에 서 쟁점아파트와 같은 동 에 위치한 다른 호수의 거래가액 보다 높지 아니한 것으로 나타나며, 위에 서 보는 바와 같이 705동 4～6호 라인의 매매가 액이 같은 동의 다른 라 인 또는 다른 동의 매매가액과 비교시 더 낮은 가액으로 거래되었다고 볼 근거가 없어 청구인의 주장을 받아들 이기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 시가를 매매사례 가액인 8억원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분 은 잘못이 없는 것으 로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본 법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.