매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부(경정)

쟁점아파트의 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 것으로 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액으로서 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당함.

1. 처분개요

청구인은 2004.4.23. 어머니 이OO로부터 서울특별시 OOO OOO OOO OOOOO OOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 국세청장이 고시한 221,000천원으로 평가하여 2004.5.20. 증여세를 신고·납부하였다.이에 처분청은 이 건 증여일 전후 쟁점아파트와 조건이 동일·유사한 같은 단지내 19동 106호(이하 “비교평가아파트)의 매매사례가액인 335,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여, 2005.12.15. 청구인에게 2004.4.23. 증여분 증여세 26,206,320원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2006.3.9. 이의신청을 거쳐 2006.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 증여세 과세가액을 매매사례가액으로 적용하도록 한상속세 및 증여세법 제49조제5항은 국민의 재산권 보장과 납세자의 예측가능성·법적 안정성 및 과세요건 명확성 등 조세법률주의에 위배된다.

(2) 재건축아파트는 여러 가지 가격변동 요인에 의하여 시세가 수시로 변동하여 시가 확인이 불가능하고, 쟁점아파트 증여시점 및 비교평가아파트 매매계약 시점에서는 단순히 재건축위원회가 설립되어 재건축이 예상되는 상태이지 재건축 여부가 확정되지 않았으므로, 개별 아파트의 특성에 대한 고려없이 평형별로 시세가 형성된다는 처분청 주장은 타당하지 아니하고, 쟁점아파트는 5층으로 대로변에 위치하여 교통소음·공해 등으로 인하여 열악한 주거환경인 반면, 비교평가아파트는 단지 안쪽에 위치하여 주변 녹지공간에 인접하여 주거환경이 쟁점아파트보다 유리한 위치에 있으며, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 상당한 거리(약 200미터)가 있고, 5층과 1층은 조망권과 일조권이 상이하여 매매가액은 물론 국세청 기준시가도 상이하므로 비교대상이 될 수 없어 처분청이 비교평가아파트를 쟁점아파트의 매매사례로 본 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 상속재산의 가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 상속재산과 면적·종류·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우도 시가로 인정하도록 규정하고 있으므로 비교평가아파트를 매매사례로 하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점아파트 단지는 2003.10.29. 재건축추진위원회가 설립인가되었고, 2004.6.15. 재건축을 위한 안전진단을 통과하여 재건축이 가능한 상태로 재건축을 위한 사업이 차질없이 진행중에 있어 개별 아파트의 위치와는 상관없이 평형별로 시세가 형성된다 할 것이므로 증여일에서 가장 가까운 매매사례를 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여받은 아파트와 면적·위치·용도 등이 유사한 다른 아파트의 평가기준일 전후 3월 이내 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(3)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.4.23. 쟁점아파트를 청구인의 어머니 이OO로부터 증여받아 기준시가인 221,000천원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형인 19동 106호의 양도가액(2004.4.2. 계약) 335,000천원을 매매사례가액으로 하여쟁점아파트의 시가를 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 증여받은 쟁점아파트와 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교평가아파트의 기준시가 변동추이는 다음과 같다.(OO O OO)

(4) 쟁점아파트가 소재한 아파트단지는 2003.10.29. 재건축위원회가 설립·인가되었고, 2004.6.15. OO구청의 안전진단결과 재건축대상으로 판정되었으며, 현재 정비구역 지정을 추진중에 있는 것으로 나타난다.

(5) 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 다른 매매사례가액을 살펴보면, 14동 306호가 310,000천원(2004.4.21. 계약)에 거래되었음이 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인된다.

(6)상속세및증여세법 제60조제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서상속세및증여세법시행령 제49조제1항에서 “법 제60조제2항에서 ‘수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있고, 같은 조 제2항 후단에서 “제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”고 규정하고 있다. 또한, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(7) 살피건대,상속세및증여세법시행령 제49조제1항제1호에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이고, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 같은 조 제2항의 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 할 것이다.그러하다면, 쟁점아파트의 평가기준일이 2004.4.23.이고 매매사례아파트 중 쟁점아파트의 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 것은 2004.4.21. 거래된 14동 305호는 쟁점아파트와 면적 위치 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액으로서 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하다 할 것이다.

따라서, 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보는 시가를 19동 106호의 매매사례가액인 335,000천원보다는 14동 305호의 매매사례가액인 310,000천원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.