상속재산가액 산정 시 매매사례가액 적용의 적정 여부(기각)

같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 규모라도 층과 방향 그리고 한강조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되므로 동 거래가액을 시가로 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.10.28. 사망한 부(父) 이OOO으로부터 OOO호(면적 102.48㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고, 2007.4.28. 기준시가 521,000,000원을 시가로 보아 이를 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 면적.위치.용도 등이 유사한 쟁점아파트와 같은 단지 내 5동 103호(면적 102.48㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)가 상속개시일로부터 6개월 이내에 1,100,000,000원에 거래된 사실(매매계약일 2006.10.25.)을 확인하고, 위 금액을 시가로 보아 이를 상속재산가액으로 하여 2009.8.17. 청구인에게 2006.10.28. 상속분 상속세 213,655,750원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항은 시가로 보는 매매사례가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것으로 규정하고 있는 바, 비교대상아파트의 매매계약일(2006.10.25.)과 상속개시일(2006.10.28) 사이에 쟁점아파트와 같은 단지 내 3동 202호(2006.10.26.)와 2동 202호(2006.10.27.)(이하 이 둘을 합하여 ‘유사아파트’라 한다)가 10억원에 거래 이루어진 사실이 확인되고 있으므로, 위 10억원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다.

(2) 처분청은 2동과 3동의 경우 쟁점아파트가 있는 5동과 면적.위치.용도 등이 유사한 것으로 보기 어렵다고 하나, 이는 5동 고층부에 해당하는 의견이고, 쟁점아파트와 같은 5동 저층부의 경우는 도로에 접하고 있어 소음이 심하고, 담으로 인하여 한강에 대한 조망권도 없으며, 베란다 앞 잔디정원은 현재 잡초밭에 불과할 뿐만 아니라, 나무들 사이에 빨래줄이 걸려 있어 외관상 좋은 상태가 아닌 점 등을 고려하면, 쟁점아파트는 5동 고층부가 아니라 오히려 2, 3동의 저층부와 유사한 경우로 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 비교대상아파트보다 상속개시일로부터 하루 또는 이틀 가까운 일자에 2동과 3동에 매매계약이 체결된 유사아파트가 있으므로 이를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 유사아파트의 경우 조망권이나 주변 환경 등에 있어서 쟁점아파트와 유사한 경우로 보기 어려우므로, 비교대상아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속재산가액 산정시 매매사례가액 적용의 적정 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일 ”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류.규모.거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동 법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정.고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 ”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간 ”이라 한다) 이내의 기간 중 매매.감정.수용.경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적.위치.용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 국토해양부 실거래가 신고자료 조회, 청구인이 제출한 쟁점아파트 등의 사진 및 국세종합전산망(TIS) 자료 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 쟁점아파트, 비교대상아파트, 유사아파트가 위치하고 있는 ‘OOO아파트 단지’는 전용면적이 모두 102.48㎡인 5동의 5층 아파트로 구성되어 있고, 한강변에 접한 5동부터 1동까지가 한강과 평행하게 차례대로 배열되어 있으며, 이 중 5동은 한강변과의 사이에 잔디정원을 두어 직접적인 한강변 조망권을 가지고 있는 것으로 확인된다. (나) 청구인의 쟁점아파트 상속개시일(2006.10.28.) 전후에 이루어진 ‘왕궁아파트 단지’ 내 아파트의 실거래 내용 등은 아래 ＜표＞와 같다. OOO (다) ‘OOO아파트 단지’ 내 아파트의 공동주택가격(기준시가) 변동 내역은 아래 ＜표＞와 같다. OOO

(2) 이에 대하여 청구인은 처분청이 시가의 기준으로 삼은 비교대상아파트보다 상속세 평가기준일인 상속개시일로부터 더 가까운 일자에 유사아파트가 거래된 사실이 확인되므로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항에 따라 위 유사아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 청구인이 주장하는 유사아파트의 경우 조망권이나 주변 환경 등에 있어서 쟁점아파트와 유사한 경우로 보기 어려우므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 어렵다는 의견이다.

(3) 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항은 상속세가 부과되는 재산의 가액을 상속일 현재의 시가에 의하도록 하고, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액에 의하도록 규정하고 있으며, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 법 제60조 제2항의 시가를 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액에 의하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액(동 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다)이 있는 경우 이를 시가로 보도록 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 아파트의 경우 같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 규모라도 층과 방향 그리고 한강조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이라 할 것OOO인 바, 청구인이 시가 적용의 대상으로 주장하는 유사아파트의 경우 쟁점아파트와 면적.용도는 동일하나, 한강조망권, 위치에 따른 일조량, 베란다 앞이 잔디정원인지 여부 등의 주변환경에 있어서 쟁점아파트와 차이가 있는 것으로 보이고, 게다가 공동주택가격(기준시가) 또한 동일하지 않으므로, 이를 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에 규정된 ‘당해 재산과 면적.위치.용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산’으로 보기 어려워{참고로 처분청이 시가 적용의 대상으로 본 비교대상아파트(5동 103호)의 경우 쟁점아파트(5동 105호)와 같은 복도를 사용하는 옆집(5동 104호는 없는 구조임)으로, 쟁점아파트와 면적.용도.한강조망권.일조량.주변환경 등이 사실상 동일한 아파트라 할 것이다}, 결국 유사아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 취지의 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.