증여재산가액을 매매사례가액을 시가로 보아 증여세 과세한 처분의 당부(경정)

매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.1.17. OOO(O)로부터OOO OOO OOOO OOOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가 240,000천원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세 5,400,000원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 증여일(2006.1.17.)로부터 3개월 이내인 2006.3.16. 매매계약된 같은 아파트 같은 평형인 OOOO OOOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의매매가액 493,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2008.3.14. 청구인에게2006.1.17. 증여분 증여세 55,756,000원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 코너형이고 비교대상아파트는 평면형이어서 비교대상아파트 구조가 더 좋고, 쟁점아파트는 서남형이고 비교대상아파트는 남동향이어서 비교아파트 방향이 더 선호하는 방향이며, 비교대상아파트는 내부수리가 되었고 조망권 등이 쟁점아파트보다 더 좋음에도 단순히 같은 동 같은 평형이라는 이유만으로 비교사례아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교대상아파트는 증여일(2006.1.17.)로부터 3개월 이내에 매매계약(2006.3.16.)된 아파트로서 같은 단지내 같은 동의 같은 평형이고, 조망권·일조권·시설상태가 별다른 차이가 없어 기준시가도 동일하며, 내부수리 상태가 불분명하여 아파트의 가치 및 가격변동의 요인으로 보기 어려우므로 비교대상아파트 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고한 것에 대하여 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다.이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.1.17. OOO(O)로부터 OOO OOO OOOO OOOO OOOOOO OOOOO OOOO OOOO(쟁점아파트)를 증여받고 기준시가 240,000천원을 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 신고한것에 대하여,처분청은 증여일(2006.1.17.)로부터 3개월 이내인 2006.3.16.매매계약된 같은 아파트 같은 평형인 OOOO OOOO(비교대상아파트)의 매매가액 493,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 경정고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 우위에 있어 매매대상아파트로 부적합하다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다.(가) 쟁점아파트단지의 위치도에 의하면, 쟁점아파트는 코너형으로서서남향이고 비교대상아파트는 평면형으로서 동남향으로 되어 있다.(나) 쟁점아파트와 비교대상아파트를 촬영한 사진에는, 비교사례아파트는 정원이 조망되고 내부수리를 한 것으로 되어 있으나 쟁점아파트는 정원이 없고 내부수리를 하지 않은 것으로 되어 있다.(다) 비교대상아파트와 같이 수리할 경우를 가정하여 받은 견적서에는32,640천원(OOOOOOO)과 47,760천원(OOOOOO)으로 되어 있다.(라) 쟁점아파트 인근에서 영업중인 공인중개사 의견서에는 ‘비교대상아파트는 내부수리를 하였고 남향집이라 쟁점아파트보다는 선호하는 향이어서 3～4천만원(OOO) 내지 5천만원(OOO)의 차이가 있었을 것으로 보인다’라고 되어 있다.

(3) 청구인은 2008.6.27. 심판관회의에서 ‘비교대상아파트는구조, 조망권, 자본적지출 등에서 쟁점아파트보다는 우위에 있고, 특히분양평수가 2.7평 더 많아 매매사례아파트로 부적합하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다’라는 의견진술을 하였으나, 청구인이 의견진술시 제출한 자료에 의하면 전용면적은 쟁점아파트가 40.76평이고 비교대상아파트는 40.83평이어서 거의 같음을 알 수 있다.

(4) 처분청은 이 건 심판청구 후 새로운 매매사례아파트로 2006.2.25. 430,000천원에 매매계약된 같은 아파트 단지내의 OOOOOOOO를 제시하고 있는바, 각 아파트의 비교내역은 다음 <표1>과 같다.

<표1>

아파트별 비교내역(OO O OO)

(5) 살피건대,상속세 및 증여세법 제60조및동법 시행령 제49조에서정한 시가라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액이고 매매사례에 의한 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 되어 있는바, 청구인이 주장하는 구조 및 내부수리 등이 가격에 미치는 효과가 객관적으로 확인되지 않고, 새로운 매매사례아파트 OOOO OOOO는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 같은 2층 아파트로서 기준시가가 같으며, 비교대상아파트의 매매일(2006.3.16.)보다 증여일(2006.1.17.)에 더 가까운 2006.2.25.에 매매되었고, 방향도 서향이어서 남동향인 비교대상아파트 및 서남향인 쟁점아파트보다 열등한 것으로 보이므로 새로운 매매사례아파트의 매매가액 430,000천원을 쟁점아파트의 시가로 봄이 더 합리적이라 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매가액인493,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 새로운 매매사례아파트의매매가액 430,000천원을 시가로 보아 경정하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.