주택재개발사업지구내의 토지를 관리처분계획 인가 후 양도함으로써 발생하는 소득을 종전의 철거된 주택과 그에 부수되는 토지의 양도로 보아 1세대1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부(경정)

처분청이 위 청구외 ○○에게 양도한 아파트분양권에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제한 것은 정당하다 하겠으나, 위에서 살펴본 바와 같이 동 아파트분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 양도소득세의 산정방법은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것임

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO에 소재하는 무허가주택 59.5㎡와 그 부수토지인 대지 126㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1966.12.30 취득하여 거주하던 중 쟁점토지 소재지 일대에 대한 주택개량재개발사업 시행으로 위 주택 및 토지가 1993.8.28 설립된 OO 3-2지구 주택개량재개발조합(이하 “재개발조합”이라 한다)의 사업지구에 속하게 되었다.청구인은 1994.4.13 청구인의 아들인 OOO의 주소지로 이사하여 아들과 세대합가하였고, 1994.9.8 청구인이 거주하던 무허가주택은 철거되었으며, 1996.4.19 재개발사업에 대한 관리처분계획인가가 있은 후 1997.3.14 쟁점토지를 양도하였다.처분청은 쟁점토지의 양도가 1세대1주택의 부수토지로서 비과세되지 아니한다고 보아 기준시가를 적용하여 1998.3.5 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 14,637,080원을 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 1998.4.2 심사청구를 거쳐 1998.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장주택개량재개발로 인하여 쟁점토지상의 무허가주택이 철거됨에 따라서 청구인은 아들과 일시적으로 합가한 상태에서 쟁점토지만을 양도한 것인 바, 재개발조합의 조합원이 조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 인가일 이후에 주택이 철거된 토지를 양도하더라도 1세대1주택의 비과세 입법취지에 따라 양도소득세를 부과하지 아니하는 것이 합당하며, 재개발조합의 관리처분계획에 따라 취득하게 된 아파트분양권을 당해 아파트에 입주하기 전에 양도함으로써 발생하는 이득은 종전주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 발생하는 소득으로 간주되는 것으로서 1세대1주택의 비과세대상에 해당한다.

나. 국세청장 의견도시재개발사업지구내 주택이 동 사업의 시행으로 철거된 경우(당해 주택 철거당시 1세대1주택의 비과세요건을 충족한 경우에 한 함)로써 철거 후 잔존하는 토지를 재개발사업 관리처분인가일 이전에 양도하는 경우에는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보아 비과세하는 것이나(재경원 재산46014-152, 1996.3.29 같은 뜻), 본건의 경우는 청구인이 쟁점토지를 1996.4.19 관리처분 계획인가일 이후인 1997.3.14 양도하였으므로 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제한 처분은 정당하다.그러나 쟁점토지에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하는 경우에도 도시재개발 사업지구내의 토지 등의 소유자가 동 사업시행자로부터 받은 아파트분양권은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하므로, 그 양도차익의 산정방법은 실지거래가액에 의하여 계산하여야 할 것인데도 처분청에서 실지거래가액에 대한 확인조사의 절차를 거치지 아니하고 단순히 종전토지에 대한 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정한 처분은 잘못이므로 실지거래가액을 조사하여 확인된 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 주택재개발사업지구내의 토지를 관리처분계획 인가 후 양도함으로써 발생하는 소득을 종전의 철거된 주택과 그에 부수되는 토지의 양도로 보아 1세대1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법(1996.12.30 법률 제5191호로 개정된 것. 이하 같다.) 제89조 제3호는「대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고,같은법 시행령(1996.12.31 대통령령 제15191호로 개정된 것. 이하 같다.) 제154조 제1항은 「법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다」라고 규정하고 있다.소득세법 제94조에서 「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득」이라고 규정하고 있고,같은법시행령 제157조제3항 제2호에서 「법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)」라고 규정하고 있다.소득세법 제96조제1호에서 양도가액은 「제94조 제1호, 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고,같은법시행령 제166조제4항에서「법 제96조 제1호 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우가. 제157조 제3항 제2호의 자산」을 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 1966.12.30 쟁점토지 및 그 지상 무허가주택을 취득하여 거주하던 중 쟁점토지소재지 일대가 주택개량재개발사업지구로 지정되어 1993.8.28 재개발조합설립 및 사업시행인가가 고시되었고, 재개발사업의 시행으로 1994.9.8 쟁점토지상 무허가주택이 철거된 사실이 관계서류에 의해 확인되고 있으며, 청구인이 쟁점토지를 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일(1996.4.19) 이후 당해 재개발사업에 의해 신축된 아파트가 완성되기 전인 1997.3.14 청구외 OOO에게 양도한 사실에 있어서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 재개발사업 시행으로 인하여 쟁점토지상의 주택을 철거하고 청구인의 아들과 일시적으로 합가한 상태에서 쟁점토지를 양도한 것이므로 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세규정이 적용된다고 주장하나, 청구인은 무허가주택이 철거되기 5개월 전인 1994.4.13 경기도 안산시 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO를 소유하고 있는 청구인의 아들 OOO의 주소지로 이주하여 세대합가한 사실이 주민등록등본에 의해 나타나고 있어 무허가주택 철거당시 1세대2주택의 지위에 놓여 있었음을 알 수 있다.

(3) 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일(그 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일)까지 소득세법령상의 1세대1주택 요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없는 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위를 분양처분 고시일 전에 양도하는 경우에는 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것보다 종전주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 간주하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 것이 타당하다 할 것이나, 이 건의 경우 청구인은 무허가주택의 철거일(1994.9.8) 현재 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못한 상태에서 관리처분계획에 따라 취득한 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위를 청구외 OOO에게 양도한 것이므로 이는 주택의 부수토지를 양도한 것이라기 보다는소득세법시행령 제157조제3항 제2호에 규정하는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이 타당하다 할 것이다(대법원 93누17324, 1994.3.8 같은 뜻, 국심 98서634, 1999.4.14 및 국심 98서325, 1999.4.15 같은 뜻).

따라서 처분청이 위 청구외 OOO에게 양도한 아파트분양권에 대하여 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제한 것은 정당하다 하겠으나, 위에서 살펴본 바와 같이 동 아파트분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 이 건 양도소득세의 산정방법은소득세법 제96조제1호 단서 및같은법시행령 제166조제4항 제1호 (가)목의 규정에 따라 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으나 처분내용에 잘못이 있어국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.