미등기전매 해당 여부(경정)

아파트매매계약체결 후 계약이 해지되었다고 하나 잔금지불사실이 있고 계약해제의 이유가 없는 점 등에 근거하여 미등기전매로 보고 과세한 사례

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOOO OOOOOO 소재 OOOO아파트 OOOO OOOOO(42평형으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.3.7. 청구외 서OO으로부터 242백만원에 취득하는 것으로 계약하고, 동 아파트는 2002.3.8. 청구외 이OO에게 278백만원에 양도되었으며, 소유권 이전등기는 2002.3.18. 서OO에서 이OO으로 변경 등기되었다.처분청은 청구인이 쟁점아파트를 서OO으로부터 242백만원에 취득하여 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 이OO에게 278백만원에 양도한 것으로 보아 2003.12.5. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 25,768,800원을 부과처분하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 미등기 전매한 것으로 보았으나, 청구인은 당초 서OO의 대리인인 이OO을 통하여 쟁점아파트를 242백만원에 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 중도금까지 지불하였다가 세입자였던 이OO이 명도를 거부하여 매매계약을 해제하고 서OO이 이OO과 다시 매매계약을 하여 소유권 이전등기를 한 것이므로 쟁점아파트 거래와 관련하여 청구인에게 당초 36백만원의 소득이 생긴 것은 당초 매매계약 해제에 따른 손해배상금으로 보아야 하며, 설사 이를 자산의 양도차익으로 본다 하더라도 청구인이 서OO에게 추가로 5백만원을 지급하였으므로 양도차익은 31백만원으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트 거래와 관련하여 발생한 소득을 매매계약 해제에 따른 손해배상금으로 보아야 한다는 주장이나, 청구인이 서OO에게 매매대금의 잔금까지 지불한 것으로 나타나고 있고 당초 계약을 해제한 구체적인 근거가 나타나지 아니하여 동 소득을 자산양도소득으로 보아야 할 것이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점아파트를 미등기 전매한 것으로 볼 수 있는지 여부와 자산양도차익을 얼마로 볼 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.제21조【기타소득】

① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 과세경위를 보면, 쟁점아파트의 소유자인 서OO(미국 거주자)이 부동산중개업을 하는 이OO을 대리인으로 세워 매도하는 과정에서 청구인이 취득하여 이OO(그 당시 쟁점아파트 세입자)에게 미등기 전매하였다는 사실을 2003.9월 서OO이 처분청에 제보함으로써 이 건 양도소득세를 과세하게 된 것이다.

(2) 당초 2002.1.7. 서OO과 청구인간에 이루어진 쟁점아파트의 매매계약 내용을 보면, 총 매매대금을 242백만원으로 하고 계약금 24백만원(2002.1.7), 중도금 50백만원(2002.2.7), 잔금 53백만원(2002.3.7)으로 하며 전세금 115백만원은 매매대금과 대체하는 것으로 약정하였는 바, 청구인이 위와 같이 매매계약을 체결하고 서OO에게 잔금까지 지불한 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 또한 매매계약이 해제된 근거가 없는 점으로 볼 때 청구인은 쟁점아파트를 취득한 직접적인 당사자로 보인다.

(3) 한편, 2002.3.6. 서OO과 이OO(쟁점아파트 세입자)을 거래당사자로 하여 작성된 매매계약서를 보면, 총매매대금을 278백만원으로 하고 계약금 없이 중도금은 전세금 115백만원으로 대체하며, 잔금 163백만원은 2002.3.8. 지불하는 것으로 되어 있으며, 소유권 이전등기는 2002.3.18. 서OO에서 이OO으로 등기되었다.이와 같이 서OO이 청구인에게 쟁점아파트를 매도하고 다시 이OO과 매매계약을 체결한 형태를 취한 것은 청구인과 서OO의 대리인 이OO이 미등기전매를 은폐하기 위해 형식적으로 이루어진 거래로 보이므로 쟁점아파트를 이OO에게 양도한 당사자는 청구인으로 보아야 한다.

(4) 서OO은 쟁점아파트를 242백만원에 매도한 것으로 알고 잔금까지 받았는데 그 후 이OO으로부터 쟁점아파트를 278백만원에 취득한 사실을 알게되어 이러한 사실을 대리인 이OO과 청구인에게 항의하자 청구인은 2002.3.9. 서OO에게 추가로 5백만원을 지급한 것으로 무통장입금증(OO은행 OOO지점 발행)에 나타나고 있다.

(5) 청구인은 쟁점아파트의 거래와 관련하여 발생된 차익을 손해배상금으로 보아야 한다는 주장이나, 당초 서OO과 청구인간에 이루어진 매매계약이 해제된 사실이 없고 청구인이 서OO에게 잔금까지 지불한 것으로 확인되므로 이는 소득세법상 자산의 양도차익으로 봄이 타당하다.

(6) 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점아파트를 서OO으로부터 취득하여 이OO에게 미등기 전매한 것으로 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점아파트의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.다만, 청구인이 쟁점아파트 취득과 관련하여 5백만원을 서OO에게 추가로 지급하였으므로 동 금액은 취득가액에 산입함이 타당하다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.