쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부(경정)

처분청이 적용한 아래의 산정방법은 청구주장과 같이 일부 불합리한 점이 있는 것으로 나타나므로 이를 그대로 적용하는 것은 적절치 않은 것으로 보임

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 대지 38.8㎡를 1988.9.22 취득하고 동 지상에 OOOOO OOOO OOOO 건물 84.99㎡(이상의 토지와 건물을 이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 1992.5.15 신축 취득하여 거주하다가 1994.10.7 양도하고 양도가액은 국세청기준시가로 하고 취득가액은 건물 완공당시 토지 및 건물의 기준시가로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 O산함에 있어서 1차적으로 양도시 쟁점아파트의 국세청 기준시가를 가지고 건물 준공시점의 쟁점아파트 기준시가를 환산하여 O산한 다음 2차적으로 위 환산 기준시가를 토지와 건물로 안분O산하고, 이 중 토지의 취득가액(1990.2.20 당초 취득시 가액)은 안분O산한 가액을 기초로 하여 다시 취득시 가액을 재환산 O산하여 이 토지가액과 위 건물준공시의 건물의 환산기준시가를 합한 금액을 취득가액으로 삼아 자산양도차익을 O산하여 1995.12.16 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 28,778,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.14 심사청구를 거쳐 1996.6.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인이 쟁점건물의 잔금청산일(92.3.5)을 쟁점아파트의 취득일로 보아 양도소득세를 신고하였음에도 처분청은 쟁점아파트가 조합주택이라 하여 일반분양아파트와 다르게 취급하여 토지와 건물의 취득시기를 구분하여 O산함은 부당하며,

(2) 기준시가가 고시된 자산의 양도에 대한 양도차익O산은 구 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여야 함에도 처분청은 세법의 규정에도 없는 O산방법으로 O산하여 과세한 당초 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 경우 조합아파트로서 토지를 먼저 취득한 후 건물이 나중에 완공됨으로써 토지·건물의 취득시기가 상이한 관O로 소득세법시행령 규정에 의한 환산취득가액은 사실상 건물의 취득시점의 아파트 기준시가를 의미한다 할 것인 바, 쟁점아파트의 취득가액O산은 건물의 취득시점의 환산기준시가를 O산한 후 구 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정과 같은 령 제115조 제5항의 규정을 준용하여 아파트 취득시점의 건물가액과 먼저 취득한 토지의 취득당시의 토지가액을 O산하여 합한 금액으로 하는 것이므로, 처분청의 취득가액O산은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은

(1) 쟁점토지의 취득시기를 주택조합명의로 취득한 날로 보아 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점토지의 취득시기에 대하여

(1) 소득세법 제27조 (94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면, 자산의 양도차익을 O산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매O약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하며 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매O약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 잔금청산을 92.3.5에 하였으므로 쟁점토지의 취득시기도 이 때라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 청구인이 가입한 주택조합에서 쟁점토지를 88.9.22에 취득하여 92.5.15 쟁점건물을 신축한 사실에 대하여 청구인도 다투지 아니하고 있는 바, 민법 제99조 제1항에서 토지 및 그 정착물은 부동산으로 규정하고 있고 소득세법 제23조 제1항에서 양도소득세 과세대상 자산으로 토지와 건물을 구분 규정하고 있으므로 토지와 그 정착물인 건물은 하나의 자산으로 취급되는 것이 아니라 각각 별개의 자산으로 취급되는 것이고, 따라서 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점건물의 취득시기는 각각 다르다 할 것이며, 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 쟁점토지의 취득에 대한 소유권이전등기접수일인 88.9.22로 봄이 적법하다 하겠으므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부

(1) 관련법령 1994.12.22 법률 제4803호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목은 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액」을 기준시가로 규정하고 있고 1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 같은법시행령 제164조 제4항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제5항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 가액(.... 생략 ....)을 말한다」고 규정하고 있고, 같은조 제8항은 「제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 O산한 가액으로 한다.

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 대지 38.8㎡를 1988.9.22 취득하고 동 지상에 OOOOO OOOO OOOO 건물 84.99㎡(이상의 토지와 건물을 이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 1992.5.15 신축 취득하여 거주하다가 1994.10.7 양도하고 양도가액은 국세청기준시가로 하고 취득가액은 건물 완공당시 토지 및 건물의 기준시가로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 O산함에 있어서 1차적으로 양도시 쟁점아파트의 국세청 기준시가를 가지고 건물 준공시점의 쟁점아파트 기준시가를 환산하여 O산한 다음 2차적으로 위 환산 기준시가를 토지와 건물로 안분O산하고, 이 중 토지의 취득가액(1990.2.20 당초 취득시 가액)은 안분O산한 가액을 기초로 하여 다시 취득시 가액을 재환산 O산하여 이 토지가액과 위 건물준공시의 건물의 환산기준시가를 합한 금액을 취득가액으로 삼아 자산양도차익을 O산하여 1995.12.16 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 28,778,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.14 심사청구를 거쳐 1996.6.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인이 쟁점건물의 잔금청산일(92.3.5)을 쟁점아파트의 취득일로 보아 양도소득세를 신고하였음에도 처분청은 쟁점아파트가 조합주택이라 하여 일반분양아파트와 다르게 취급하여 토지와 건물의 취득시기를 구분하여 O산함은 부당하며,

(2) 기준시가가 고시된 자산의 양도에 대한 양도차익O산은 구 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여야 함에도 처분청은 세법의 규정에도 없는 O산방법으로 O산하여 과세한 당초 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 경우 조합아파트로서 토지를 먼저 취득한 후 건물이 나중에 완공됨으로써 토지·건물의 취득시기가 상이한 관O로 소득세법시행령 규정에 의한 환산취득가액은 사실상 건물의 취득시점의 아파트 기준시가를 의미한다 할 것인 바, 쟁점아파트의 취득가액O산은 건물의 취득시점의 환산기준시가를 O산한 후 구 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정과 같은 령 제115조 제5항의 규정을 준용하여 아파트 취득시점의 건물가액과 먼저 취득한 토지의 취득당시의 토지가액을 O산하여 합한 금액으로 하는 것이므로, 처분청의 취득가액O산은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은

(1) 쟁점토지의 취득시기를 주택조합명의로 취득한 날로 보아 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점토지의 취득시기에 대하여

(1) 소득세법 제27조 (94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면, 자산의 양도차익을 O산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매O약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하며 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매O약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 잔금청산을 92.3.5에 하였으므로 쟁점토지의 취득시기도 이 때라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 청구인이 가입한 주택조합에서 쟁점토지를 88.9.22에 취득하여 92.5.15 쟁점건물을 신축한 사실에 대하여 청구인도 다투지 아니하고 있는 바, 민법 제99조 제1항에서 토지 및 그 정착물은 부동산으로 규정하고 있고 소득세법 제23조 제1항에서 양도소득세 과세대상 자산으로 토지와 건물을 구분 규정하고 있으므로 토지와 그 정착물인 건물은 하나의 자산으로 취급되는 것이 아니라 각각 별개의 자산으로 취급되는 것이고, 따라서 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점건물의 취득시기는 각각 다르다 할 것이며, 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 쟁점토지의 취득에 대한 소유권이전등기접수일인 88.9.22로 봄이 적법하다 하겠으므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부

(1) 관련법령 1994.12.22 법률 제4803호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목은 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액」을 기준시가로 규정하고 있고 1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 같은법시행령 제164조 제4항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제5항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 가액(.... 생략 ....)을 말한다」고 규정하고 있고, 같은조 제8항은 「제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 O산한 가액으로 한다.

1. 원처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 대지 38.8㎡를 1988.9.22 취득하고 동 지상에 OOOOO OOOO OOOO 건물 84.99㎡(이상의 토지와 건물을 이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 1992.5.15 신축 취득하여 거주하다가 1994.10.7 양도하고 양도가액은 국세청기준시가로 하고 취득가액은 건물 완공당시 토지 및 건물의 기준시가로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 O산함에 있어서 1차적으로 양도시 쟁점아파트의 국세청 기준시가를 가지고 건물 준공시점의 쟁점아파트 기준시가를 환산하여 O산한 다음 2차적으로 위 환산 기준시가를 토지와 건물로 안분O산하고, 이 중 토지의 취득가액(1990.2.20 당초 취득시 가액)은 안분O산한 가액을 기초로 하여 다시 취득시 가액을 재환산 O산하여 이 토지가액과 위 건물준공시의 건물의 환산기준시가를 합한 금액을 취득가액으로 삼아 자산양도차익을 O산하여 1995.12.16 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 28,778,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1996.2.14 심사청구를 거쳐 1996.6.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 청구인이 쟁점건물의 잔금청산일(92.3.5)을 쟁점아파트의 취득일로 보아 양도소득세를 신고하였음에도 처분청은 쟁점아파트가 조합주택이라 하여 일반분양아파트와 다르게 취급하여 토지와 건물의 취득시기를 구분하여 O산함은 부당하며,

(2) 기준시가가 고시된 자산의 양도에 대한 양도차익O산은 구 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여야 함에도 처분청은 세법의 규정에도 없는 O산방법으로 O산하여 과세한 당초 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 경우 조합아파트로서 토지를 먼저 취득한 후 건물이 나중에 완공됨으로써 토지·건물의 취득시기가 상이한 관O로 소득세법시행령 규정에 의한 환산취득가액은 사실상 건물의 취득시점의 아파트 기준시가를 의미한다 할 것인 바, 쟁점아파트의 취득가액O산은 건물의 취득시점의 환산기준시가를 O산한 후 구 소득세법시행령 제170조 제2항의 규정과 같은 령 제115조 제5항의 규정을 준용하여 아파트 취득시점의 건물가액과 먼저 취득한 토지의 취득당시의 토지가액을 O산하여 합한 금액으로 하는 것이므로, 처분청의 취득가액O산은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은

(1) 쟁점토지의 취득시기를 주택조합명의로 취득한 날로 보아 과세한 처분의 당부와

(2) 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부를 가리는 데 있다.

나. 쟁점토지의 취득시기에 대하여

(1) 소득세법 제27조 (94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 및 같은법시행령 제53조 제1항에 의하면, 자산의 양도차익을 O산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매O약서에 기재된 잔금지급 약정일로 하며 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매O약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일을 그 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 잔금청산을 92.3.5에 하였으므로 쟁점토지의 취득시기도 이 때라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 보면, 청구인이 가입한 주택조합에서 쟁점토지를 88.9.22에 취득하여 92.5.15 쟁점건물을 신축한 사실에 대하여 청구인도 다투지 아니하고 있는 바, 민법 제99조 제1항에서 토지 및 그 정착물은 부동산으로 규정하고 있고 소득세법 제23조 제1항에서 양도소득세 과세대상 자산으로 토지와 건물을 구분 규정하고 있으므로 토지와 그 정착물인 건물은 하나의 자산으로 취급되는 것이 아니라 각각 별개의 자산으로 취급되는 것이고, 따라서 이 건의 경우 쟁점토지와 쟁점건물의 취득시기는 각각 다르다 할 것이며, 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항 제1호의 규정에 따라 쟁점토지의 취득에 대한 소유권이전등기접수일인 88.9.22로 봄이 적법하다 하겠으므로 이 부분 청구주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점토지취득 후 쟁점건물이 준공된 조합아파트의 경우 취득가액O산방식의 적정여부

(1) 관련법령 1994.12.22 법률 제4803호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목은 「건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액」을 기준시가로 규정하고 있고 1994.12.31 대통령령 제14467호로 개정되어 1995.1.1부터 시행되는 같은법시행령 제164조 제4항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제5항은 「법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 국세청장이 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 당해 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 평가·고시한 가액(.... 생략 ....)을 말한다」고 규정하고 있고, 같은조 제8항은 「제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 O산한 가액으로 한다.」고 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 먼저 소득세법시행령 제164조 제8항을 보면 취득당시에는 아파트 기준시가가 고시되지 않은 지역의 아파트이었는데 취득일 후에 아파트 기준시가가 고시된 경우에 적용하는 산식이 규정되어 있는 바, 위 규정의 산식을 이 건의 경우에 그대로 적용할 수 없는 점은 청구인이 건축물이 완성되어 있는 아파트를 취득한 것이 아니고 토지를 선취득하여 아파트 건물을 후 준공함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다르다는 점 때문이다. 따라서 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 건물취득당시의 가액으로 환산한 후 이 가액을 가지고 다시 그 이전에 취득한 토지의 취득가액을 산출할 수 밖에 없으나, 처분청이 적용한 아래의 산정방법은 청구주장과 같이 일부 불합리한 점이 있는 것으로 나타나므로 이를 그대로 적용하는 것은 적절치 않은 것으로 보인다.

①. 국세청장이 최초로

고시한 기준시가 고시한 기준시가

②. ①에의한 환산기준

시가(준공시점) 시가(준공시점)

③. 【①-②한 금액】 ③. 【①-②한 금액】

④. 환산취득가액 =

② +

③

그런데 국세청장은 위 취득가액 산정방법이 불합리하고 O산과정이 복잡하다고 하여 1997.1.21 이를 합리적으로 개선하여 1997.1.1 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1995.12.31 이전 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있다.

①. 국세청장이 최초로

고시한 기준시가 고시한 기준시가

②. 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③. 환산취득가액 =

① -

②

이 건의 경우에도 당초 과세내용에 일부 불합리한 점이 있고 동 취득가액 O산방식을 국세청장이 개선한 바 있으므로 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.