비교대상아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부(기각)

비교대상아파트가 당해 아파트와 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당하므로 시가로 본 것은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.21. 모(母) 이OO으로부터 OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOOOO OOO OO OOOO(대지 58.88㎡, 건물 71㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2007.2.28. 증여재산가액을 공시가액 404,000,000원으로 하여 증여세 20,520,000원을 신고하고 분납하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 규모인 OOOOOOO OOO OO OOOO(대지 58.88㎡, 건물 71㎡, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매계약이 2006.10.2. 623,000,000원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 체결된 사실을 확인하고, 위 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 2007.11.16. 청구인에게 2006.12.21. 증여분 증여세 46,795,920원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트가 최근 586,500,000원에 경락되었는 바, ㎡당 가액을 비교하여 보면 위 경락된 아파트는 ㎡당 8,341,629원, 쟁점아파트는 ㎡당 6,861,413원, 비교대상아파트는 ㎡당 10,580,842원으로, 비교대상아파트의 매매가액은 시세에 비하여 현저히 높게 책정된 것이라 할 것이므로 처분청이 일방적으로 비교대상아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 이 건 증여세를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

대단지 아파트의 경우 인근 부동산중개사무소 및 시세조사기관의 인터넷 시세 등을 통하여 매매사례가액을 확인할 수 있고, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 같은 단지 내 같은 규모의 아파트이며, 비교대상아파트의 공시가액이 쟁점아파트의 공시가액보다 낮은 점 등을 종합하면, 쟁점매매사례가액을 증여재산가액으로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상아파트(같은 단지·같은 규모)의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19899호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음각호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 증여세결정결의서, 처분청의 증여세 자료 검토조서, 쟁점아파트 및 비교대상아파트에 관한 각 부동산등기부등본, 국민은행 부동산시세 인터넷 사이트 자료 및 국세통합전산망(TIS) 자료 등을 종합하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 비교대상아파트는 아래 표와 같이 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 규모의 아파트로, 증여 당시 쟁점아파트의 공시가액이 비교대상아파트보다 더 높으며, 쟁점아파트의 증여는 비교대상아파트의 매매계약일로부터 3월 이내에 이루어졌다.(나) 비교대상아파트의 공시가액은 아래 표와 같이 기준일자 2005.1.1. 이후부터 쟁점아파트의 공시가액보다 계속 낮았던 것으로 확인된다.(다) 증여일 전후 3개월간 같은 단지 내 유사 면적 아파트[OOOOO OOO OOO OOOOOOO(1단지) 59.5㎡형]의 시세 변동 내역은 아래 표와 같은 바, 이 기간 중 위 아파트의 하한가가 쟁점매매사례가액 623,000천원 보다 높게 형성된 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 비교대상아파트의 ㎡당 가액 10,580,842원이 최근 경락된 아파트의 ㎡당 가액 8,341,629원에 비하여 현저히 높으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하며 서울동부지방법원 2006타경15070 사건 관련 자료를 제출하였는바, 위 경매사건의 목적물은 OOOOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOOOOO OOOO(면적 71.58㎡)이고 감정평가액은 700,000천원이며, 2007.10.1. 최저매각가격 700,000천원에 유찰, 2007.11.12.최저매각가격 560,000천원에 유찰되었다가 2007.1.7. 최저매각가격 448,000천원으로 시작하여 586,500천원에 낙찰된 사실이확인된다.

(3) 한편,상속세 및 증여세법 제60조제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의하도록, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항은 법 제60조제2항의 시가를 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액에 의하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액이 있는 경우 이를 시가로 보도록 규정하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하면, 청구인이 제시한 경락 아파트의 경우 쟁점아파트와 위치·면적이 상이하여 이를 유사매매사례로 보기에 적절하지 아니한 반면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적으로 증여 당시는 물론 최근 몇년간 비교대상아파트의 공시가액이 쟁점아파트보다 낮을 뿐만 아니라, 쟁점매매사례가액이 쟁점아파트와 같은 단지 내 유사 면적 아파트의 시가 중 하한가에도 못 미치는 점 등을 고려할 때, 비교대상아파트는상속세 및 증여세법 시행령 제49조제5항에 규정된 쟁점아파트와 면적 위치 용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당한다 할 것(OO OOOOOOOOO, 2007.10.25. 같은 뜻임)이므로, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조와 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.