기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법

1. 사실 및 처분개요청구인은 88.6.8 취득한 대구광역시 서구 OO동 OOOOOO 답 142㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 96.1.18 청구외 OOO에게 양도하고 96.6.9 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 과세적부 심사청구를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 96.12.16 청구인에게 96년귀속 양도소득세 11,364,140원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 97.2.6 심사청구를 거쳐 97.5.13 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 88.5.26 쟁점토지를 25,800,000원에 취득하였으며, 쟁점토지는 소음과 공해가 심한지역에 소재하고 있고, 청구인의 자식들이 매수인의 집에 거주하면서 학교를 다닌 관계로 공시지가보다 낮은 가액인 45,000,000원에 양도한 것이 사실임에도 매매계약서와 등기부등본상의 내용이 상이하고 공시지가 보다 낮다하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점토지의 등기부등본상 취득내용과 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서의 내용이 상이하고 매매대금 수수내용에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지취득가액을 사실로 인정하기 어렵고, 또한, 청구인이 제시한 취득 및 양도당시의 매매계약서에는 중개인의 인적사항도 기재되어 있지 않아 일반적으로 객관적 신빙성을 인정할 수 없는 것이고, 쟁점토지를 기준시가인 8,616,000원보다 현저히 높은 가액인 27,500,000원에 취득하여 7년7개월을 보유하다가 기준시가인 53,960,000원에 비하여 현저히 낮은 45,000,000원에 양도한 사실로 볼 때 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서「양도가액 및 취득가액은 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제166조제4항에는「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.1호 및 2호 생략.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.1호 생략

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.한편,소득세법 제100조제1항에는「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

쟁점토지는 청구인이 88.6.8 매매를 원인으로 같은날 청구외 OOO로부터 소유권이전등기하였다가 95.12.30 매매를 원인으로 96.1.18 청구외 OOO에게 소유권이전등기한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 쟁점토지의 기준시가와 청구인이 주장하는 실지거래가액을 비교하여 보면, 취득 및 양도당시의 기준시가는 각각 8,616,000원 및 53,960,000원이고 청구인이 주장하는 실지거래가액은 각각 25,800,000원 및 45,000,000원으로 나타나고 있다. 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에는 매도인은 청구외 OOO, 대리인 OOO 및 OOO로, 부동산매매대금은 25,800,000원으로서 계약금(88.3.7) 3,000,000원, 중도금(88.3.15) 12,000,000원, 잔금(88.5.26) 10,800,000원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 영수증에는 청구외 OOO이 88.5.26 쟁점토지와 쟁점토지와 연접한 OOOOOO 대지의 잔대금으로 23,300,000원을 영수한 것으로 나타나고 있다. 청구인이 제시한 양도시 매매계약서에는 매수인은 청구외 OOO로, 부동산매매대금은 45,000,000원으로서 계약금(95.12.30) 3,000,000원, 중도금(96.1.8) 15,000,000원, 잔금(96.1.18) 20,000,000원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 매수인 청구외 OOO가 97.1.17 작성한 거래사실확인서에는 잔금일자는 96.1.29이고 매매대금은 45,000,000원이라고 기재되어 있으며, 청구인이 96.1.30 작성한 영수증에는 쟁점토지의 매매대금으로 95.12.30 3,000,000원, 96.1.23 30,000,000원, 96.1.29 12,000,000원 계 45,000,000원을 영수한 것으로 나타나고 있다.

또한, 청구인이 제시한 대출통장 등을 보면, 청구외 OOO(매수인의 장인) 및 청구외 OOO(매수인의 장모)이 96.1.23 OOO동 OOO금고에서 각각 10,000,000원, 20,000,000원을 대출받았고, 매수인 청구외 OOO가 96.1.29 위 금고에서 12,000,000원을 대출받은 것으로 나타나고 있고, 청구인은 96.1.23 위 청구외 OOO와 OOO의 대출금중 일부를 수령한 사실이 청구인이 제시한 수표(OO은행 OOO지점 발행수표, 500,000원정, 수표번호 다가OOOOOOOO) 등에 의하여 확인되고 있다. 한편, 매수인 청구외 OOO는 청구인의 누나인 청구외 OOO의 사위인 사실과 청구인의 자 청구외 OOO 및 OOO은 89.10.14부터 이 건 심리일 현재까지 매수인의 집에서 거주한 사실과 쟁점토지가 소음이 심한지역에 소재하고 있어 공시지가 보다 낮은 가격으로 거래되고 있는 것으로 탐문된다고 기재되어 있는 사실이 호적등본, 주민등록등본, 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있다. 먼저, 청구주장의 취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 등기부동본에는 쟁점토지의 매도인이 청구외 OOO로 되어 있고, 영수증에는 쟁점토지의 잔대금을 청구외 OOO이 수령한 것으로 되어 있으며, 매매계약서의 매도인란에는 청구외 OOO(날인 없음)로 되어 있으나, 그 위임여부가 불분명한 대리인 청구외 OOO 및 OOO가 계약한 것으로 되어 있는 바, 등기부등본, 매매계약서 및 영수증상의 매도인이 상이한 점으로 보아 청구인이 실지취득가액의 증빙자료로 제시한 매매계약서는 신빙성이 있는 것으로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다 하겠다.

다음으로 청구주장의 양도가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 비록 잔금이 청산(96.1.29)되기전에 소유권이전등기(96.1.18)가 이전되었고, 기준시가보다 낮은 가액으로 양도가 이루어졌다 하더라도 매수인이 양도대금을 지급하기 위하여 96.1.23 대출받은 금액중 일부를 청구인이 수령한 사실이 확인되고 있고, 쟁점토지가 소음이 심한지역에 소재하고 있으며, 매수인이 청구인의 친척일 뿐만 아니라 청구인의 자가 매수인의 집에서 거주하면서 학교를 다닌 사실 등이 확인되고 있으므로 청구인이 제시하는 양도계약서는 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 위 사실을 종합하여 볼 때 양도대금에 대하여는 인정이 되나 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.