비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 처분의 당부(기각)

비교아파트가 동일한 아파트 단지내에서 인접하고 있는 점, 기준시가가 오히려 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 점, 부동산 시세 제공업체인 은행에서 조사한 가액이 증여당시 거래하한가보다도 낮은 가액이라는 점 등을 감안할 때, 비교대상 아파트를 시가로 봄은 정당함

1. 처분개요

청구인은 2006.4.17. 부친인 OOO으로부터 OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOOO OO OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 2/10 지분을 증여받고, 증여재산가액을 쟁점아파트의 기준시가인 912,000,000원의 2/10에 상당하는182,400,000원으로 하여 증여세 32,307,830원을 신고·납부하였다.처분청은상속세 및 증여세법 제60조,동법 시행령 제49조제5항규정에 의하여 동일 단지 내의 2동 401호(이하 “비교대상아파트”라한다)의 매매사례가액 1,850,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아청구인의 증여재산가액을 1,850,000,000원의 2/10에 상당하는 370,000,000원으로 하여 2007. 7.18. 청구인에게 2006.4.17.증여분 증여세 42,544,270원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.10.15.이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 부친인 OOO이 1985.2.14. 최초 분양받아 약 23년이상 1세대 1주택자로 청구인의 부모와 형제자매가 함께 거주한 아파트에 해당하며, 규모가 큰 같은 단지 내에서 천차만별의 가격 차이를 보이는 현실을 무시하고 단 1건뿐인 매매사례에서 시점수정이나 사정보정도 전혀 없이 같은 단지 내에서 같은 평수의 매매사례가액에 지분율을 곱하여 이를 증여가액으로 보는 것은 부적합한 것이며, 더구나 100% 증여가 아니라 지분 20%의 증여에 불과하다는 점, 당해 부동산은 청구인이 수증취득한 후에도 계속 은행에 담보로 제공되어 있고 증여자는 수증자에 대하여 우월적 지위로 증여계약을 무효로 할 수 있는 조건부 계약에 해당한다는 점 등에 비추어 볼 때, 국세청장이 산정 고시한 기준시가로 증여재산가액을 평가하여 증여세를 신고한 것이 타당하다고 할 수 있으므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 2006.4.17. 부친으로부터 증여받은 쟁점아파트의 2005. 5. 2. 국세청장이 고시한 기준시가는 912,000,000원이고, 동일 단지내 비교대상아파트의 기준시가는 888,000,000원으로 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가보다 높으며, 국민은행 시세정보에 의하면 쟁점아파트의 증여일이 속하는 2006년 4월의 OO OO OOOOO 거래시세 변동표상 매매하한가는 1,900,000,000원, 일반거래가는 2,050,000,000원인 것에 비추어 볼 때, 비교대상아파트의 매매사례가액 1,850,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인의 증여재산가액을 1,850,000,000원의 2/10에 상당하는 370,000,000원으로 하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 그에 따라 당해 지분만큼 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 부친 OOO으로부터 2006.4.17. OOO OOO OOO OOOOO OOOO OOOOO OO OOO호의 지분 2/10를 증여받은 사실이 증여계약서 및 등기부등본에 나타나며, 증여재산가액을 기준시가로 신고한 사실이 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서에서 확인된다.

(2)처분청은 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재한 동일면적(152.74㎡)의 아파트 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아과세하였음이 증여세조사 종결보고서 및 증여세 결정결의서에서 확인된다.

(3) <표1>에서 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교해 보면,2005.5.2. 현재 국세청장이 고시한 기준시가는 쟁점아파트 912,000,000원, 비교대상아파트 888,000,000원으로 비교대상아파트의 기준시가가 더 낮게 나타나고 있다는 점 외에는 면적과 방향 등에서 동일한 조건을 갖추고 있음을 확인할 수 있다.

<표 1>

(단위 : 천원)

구분

동호수

방향

면적( ㎡)

신축연도

증 여 일

(매매계약 일)

매매가액

기준시가

쟁점아파트

1동 707호

남향

152.74

1985

2006.4.17

-

912,000

비교대상 아파트

2동 401호

남향

152.74

1985

2006.3.2

1,850,000

888,000

(4)부동산 시세 제공업체인 국민은행에서 조사한2006.4월쟁점아파트 단지의 동일 면적 아파트 매매가액은 <표2>에서와 같이하한가1,900,000,000원, 상한가 2,300,000,000원, 일반거래가 2,050,000,000원으로나타나고 있으며, 2006.1월 이후 4월까지는 상승추세에 있었음을 알 수 있다.

<표 2>

(단위:만원)

기준월

하한가

일반거래가

상한가

변동액

2006-07

190,000

205,000

230,000

2006-06

190,000

205,000

230,000

2006-05

190,000

205,000

230,000

2006-04

190,000

205,000

230,000

△ 23,300

2006-03

175,000

185,000

195,000

△ 15,150

2006-02

162,500

170,000

177,500

△ 12,500

2006-01

150,000

157,500

165,000

△ 2,500

(5)상속세 및 증여세법 제60조에 의하면 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제60조 제1항에는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제49조제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 제5항에서는 당해 재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.

(6)관련 법령의 내용과 이 사건 사실관계 등을 종합하여 보면,상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조의 규정에 따라증여일 전후 3개월내 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 보고있는 바, 비교대상아파트의 매매계약일이 2006.3.2.로 쟁점아파트의 증여일 2006.4.17.로부터 3개월 이내에 해당하고, 쟁점아파트와 비교아파트가동일한 아파트 단지내에서 인접하고 있는 점, 쟁점아파트의 기준시가가 오히려 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 점, 처분청이 적용한 매매사례가액이 부동산 시세 제공업체인 국민은행에서 조사한 쟁점아파트 단지내 동일 면적 아파트의 증여당시 거래하한가보다도 낮은 가액이라는 점 등을 감안할 때, 처분청이면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 비교대상아파트의 매매가액 1,850,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보고, 증여지분 2/10만큼의 증여재산가액을 산정하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, 2007.11.26.외 다수 같은 뜻).

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.