교환토지의 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

양도차익 계산시 그 자산의 양도 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차적으로 적용하여 양도가액을 산정하여야 하는바, 이 건에서 쟁점토지와 교환으로 인해 취득한 토지를 3개월 이내에 대물변제로 양도 하였으므로 그 대물변제계약서상 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 산정하여야 한다는 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.1.8. 취득한 OOO전 1,557㎡ 2분의 1 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2013.12.11 사회복지법인 OOO(이하 OOO이라 한다) 소유의 OOO전 401㎡, 같은 리 OOO전 29㎡ 및 같은 리 OOO전 348㎡(이하 “교환토지”라 한다)와 교환하였고, 2014.2.25. 교환토지를 대물변제로 OOO양도한 후, 2014.2.28. 교환토지의 양도가액 OOO쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 양도소득세 OOO신고·납부하였다.

나. 청구인은 교환토지의 양도가액이 쟁점토지의 매매사례가액이 될 수 없다고 보아 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 각각 계산하여 2014.12.19. 위 납부세액 중 OOO환급하여 달라며 경정청구를 하였으나, 처분청은 교환토지의 양도가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 2015.2.4. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.20. 이의신청을 거쳐 2015.7.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지와 교환토지는 부동산 거래가 드문 도시 외 지역에 위치하여 주변에 면적·위치·용도·개별공시지가 및 형상 등이 유사한 매매사례를 찾기 어려운바, 쟁점토지는 OOO내에 위치한 긴 모양의 부지인 반면 교환토지는 OOO밖에 위치한 사각형 모양의 부지인 점, 2013.12.11. 교환 당시 단위 면적(㎡)당 공시지가는 쟁점토지 OOO교환토지(3필지 평균) OOO이고, 총면적 공시지가는 쟁점토지 OOO교환토지 OOO로 큰 차이가 있는 점 등에 비추어 쟁점토지와 교환토지는 동일성 또는 유사성이 있다고 보기 어려우므로 교환토지의 양도가액 OOO쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「소득세법 시행령」제176조의2제3항 제1호에서 자산의 양도일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 해당 자산의 양도가액으로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점토지와 교환토지의 교환은 별도의 다른 대가가 개입되지 아니한 등가교환이었으므로 두 토지는 동일성 또는 유사성이 있다고 볼 수 있고, 청구인은 쟁점토지 양도(교환) 후 3개월 이내에 교환토지를 OOO양도하였던 점에 비추어 교환토지의 양도가액 OOO쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환토지의 실지거래가액을 쟁점토지의 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제176조의2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(괄호 생략)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(괄호 생략)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내용을 요약하면 아래 <표1>과 같다.

(2) 청구인과 OOO체결한 쟁점토지와 교환토지의 부동산 교환계약서(2013.12.11.)의 주요내용은 아래와 같다.

(3) 청구인과 OOO체결한 교환토지의 대물변제 계약서(2014.2.25.)의 주요내용은 아래와 같고, 교환토지의 매매대금은 OOO으로 기재되어 있다.

(4) 그 밖에 청구인은 쟁점토지와 교환토지의 지적도, 공시지가 자료 등을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」제114조제7항, 같은 법 시행령 제116조의2 제3항에서 양도차익 계산시 그 자산의 양도 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가를 순차적으로 적용하여 양도가액을 산정하도록 규정하고 있는바, 이 건에서 쟁점토지의 양도 이후 3개월 이내인 2014.2.28.에 교환토지가 대물변제로 다시 양도되어 그 양도가액을 교환토지의 실지거래가액으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 교환토지의 실지거래가액인 OOO쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.