쟁점2, 3부동산에 대한 거래에서 각각 55,000,000원과 37,500,000원의 양도차익이 있었다 하여 과세한 당초 처분의 당부(경정)

청구인은 쟁점1부동산 래의 중개를 하였을 뿐이므로 과세한 처분은 잘못된 것이며, 쟁점2, 3부동산의 취득가액이 신빙성이 없을 지라고 처분청이 이들 부동산의 양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분은 잘못이라 하겠으므로 처분청은 이들 부동산의 취득가액을 조사하여 이에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함

1. 처분 개요

청구인이 아파트 건축을 위한 재개발사업이 시행된 OO 제1구역 제4지구 주택개량 재개발사업 시행지역내의 아래 내용의 무허가 건물과 그 부수토지에 관한 권리를 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 거래상대방으로부터 확인한 쟁점1부동산의 양도가액 90,000,000원, 쟁점2부동산의 양도가액 55,000,000원과 쟁점3부동산의 양도가액 37,500,000원으로 양도차익을 산출하여(취득가액은 인정한 바없다) 90년 귀속 양도소득세 64,800,000원과 91년 귀속 양도소득세 66,600,000원을 96.2.1 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.4.6 심사청구를 거쳐 96.7.30 심판청구를 제기하였다. 부 동 산 내 역

소 재

양도일

서울특별시 성동구 OO동 O O

시유지 120㎡, 건물 7평(건물번호 2207호)

90.4

쟁점1부동산

서울특별시 성동구 OO동 O O

시유지 45평, 무허가건물1동(건물번호 2035호)

91.1.14

쟁점2부동산

서울특별시 성동구 OO동 O O

시유지 45평 무허가건물1동 (건물번호 2235호)

91.5.31

쟁점3부동산

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

1) 청구인은 청구외 OOO을 대리하여 청구외 OOO과 쟁점1부동산에 대한 매매계약을 하고 매매대금중 일부를 받은 상태에서 청구외 OOO이 쟁점1부동산이 당초 계약조건과 일치하지 않는다고 해서 거래가 이루어지지 아니한 것인데도 처분청이 쟁점부동산을 청구인이 청구외 OOO에게 양도하였다 보아 과세함은 부당하다.

2) 청구인은 쟁점2부동산을 47,000,000원에, 쟁점3부동산을 35,000,000원에 각각 취득하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여 양도차익을 계산하여야 함에도 취득가액을 전혀 인정하지 아니하고 양도가액 만으로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

1) 청구인이 쟁점1부동산을 청구외 OOO에게 중개만 하였는지에 대하여, 가) 청구인은 청구주장을 입증하기 위해서 OOO 대(代) OOO로 기재되고 청구인 인장이 날인 되어 있는 부동산매매계약서만을 제시하고 있는 점. 나) 성동구청장이 보관하고 있는 청구외 OOO과 OOO의 인감증명서가 첨부된 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 OOO과 OOO간에 거래가 이루어 졌으며 OOO으로부터 90,000,000원을 청구인이 영수한 사실이 있음을 볼 때에 청구인이 OOO과 OOO간의 거래를 중개하였다는 청구인의 주장은 받아 들이기 어렵다.

2) 쟁점2, 3부동산의 양도차익을 계산함에 있어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하여야 하는지에 대하여, 가) 청구주장의 취득가액을 인정하기 위하여는 실지거래가액을 확인할 수있는 객관적인 증빙을 제출하여야 하는데 청구인은 단지 취득자와 양도자의 합의에 의해 작성된 매매계약서만을 제시하고 있는 점. 나) 전시 쟁점1부동산은 32평형의 아파트를 취득할 수 있는 부동산인데 앞서본 바와 같이 청구인이 90,000,000원에 이를 양도한 사실로 볼 때에 42평형의 아파트를 취득할 수 있는 쟁점2부동산과 32평형의 아파트를 취득할 수 있는 쟁점3부동산의 실지양도가액은 특단의 사정이 없는 한 각각 90,000,000원 내지는 그 이상의 가액이라고 하여야 하는 점을 종합하여 보면 청구주장의 취득가액을 인정하지 아니하고 양도계약서상의 가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 심판청구는

1) 청구인이 쟁점1부동산을 취득하여 양도하면서 90,000,000원의 양도차익이 있었다 하여 과세한 처분의 당부와,

2) 청구인이 쟁점2, 3부동산에 대한 거래에서 각각 55,000,000원과 37,500,000원의 양도차익이 있었다 하여 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

이 건 부동산이 양도될 당시(90년·91년) 시행된 소득세법 제20조 제1항 제9호 및 동 법시행령 제37조 제1항 제10호는 중개업에서 발생한 소득을 사업소득으로 한다고 하면서, 동 법 제23조 제1호 및 동 법시행령 제44조 제4항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 하도록 규정하고 있다. 한편 전시 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서, 같은법 시행령 제170조 제4항 제2호 (가)목의 규정을 모아 보면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 또는 취득당시의 실거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1에 대하여 보면 이 건 과세당시 처분청의 과세근거가 된 쟁점1부동산의 매매계약서에 의하면 동 부동산의 소유자인 OOO을 대리하여 청구인이 OOO과 매매계약을 체결하면서 매매가액을 95,000,000원으로 하면서 전세금 5,000,000원을 잔금지급시 공제하도록 되어 있다 하여 처분청은 위 매매가액에서 전세금을 차감한 금액인 90,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하였다. 그러나 쟁점1부동산이 소재한 지역이 재개발되어 아파트가 건축됨에 따라서 동 부동산에 대한 권리가 있는 자에게 32평형의 아파트가 배정되었으며 위 부동산이 양도될 당시 국세청장이 고시한 동 부동산의 인근에 소재한 OO아파트 32평형의 기준시가가 98,000,000원인 점에 비추어 보면 재개발사업 시행 전에 청구인이 쟁점1부동산을 취득하여 양도하였다 할지라도 이의 거래에서 90,000,000원의 양도차익을 얻었다고는 보이지 아니한다. 이와 같은 사실과 처분청이 과세 근거로 삼은 전시 계약서에 청구인이 쟁점1부동산의 소유자를 대리하여 매매계약을 체결하였다고 되어 있는 점 및 위 매매계약서상의 거래당사자인 OOO, OOO이 청구인은 쟁점1부동산에 대한 거래의 중개를 하였을 뿐 이를 취득하여 양도한 바는 없다고 당 심판소에 확인하고 있는 점등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점1부동산을 취득하여 양도하고 90,000,000원의 양도차익을 얻은 것으로 하여 과세한 처분은 잘못이라 하겠다.

(2) 쟁점2에 대하여 (가) 처분청은 쟁점2부동산에 대한 청구인과 청구외 OOO과의 매매계약서상의 가액 55,000,000원과 쟁점3부동산에 대한 청구인과 청구외 OOO과의 매매계약서상의 가액 37,500,000원을 양도차익으로 하여 과세하였음이 처분청이 제출한 이들 부동산에 대한 매매계약서, 결정결의서 등에 의하여 인정되고 있다. 그런데 청구인이 위 OOO, OOO에게 양도한 쟁점부동산인 시유지 및 무허가 건물의 당초 소유자가 청구인이 아닌 다른 사람이었으므로 청구인은 이를 취득하여 양도하였다고 하여야 할 것이므로 청구인의 이들 부동산 에 대한 취득가액이 확인된다면 그 가액은 양도가액에서 공제되어야 할 것이다. (나) 청구인은 쟁점2부동산을 89.12.3 청구외 OOO로 부터 47,000,000원에 취득하였으며, 쟁점3부동산은 90.12.10 청구외 OOO로 부터 35,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 이에 관한 계약서와 당사자들의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 당심판소에 제출하는 이들 부동산에 대한 매매계약서가 처분청에 제출된 사실이 없는 점, 재건축될 아파트의 취득을 목적으로 하여 거래되는 시유지와 동 지상의 무허가 건물인 쟁점부동산이 거래내용에 따라서 무허가 건축물관리대장등의 공부에 등재되지 아니하고 소위 “딱지”로서 전매되고 있어 그 실지 거래당사자를 밝히기가 어려운 점과 청구인이 주장하는 이들 부동산의 거래에 따른 매매차익이 당시의 부동산 거래 실태등에 비추어 현저히 저렴한 점등에 의하면 청구인이 주장하는 이들 부동산의 취득가액은 신빙성이 있다 하기 어렵다.

이와 같이 청구인이 주장하는 쟁점2, 3부동산의 취득가액이 신빙성이 없을 지라고 처분청이 이들 부동산의 양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분은 잘못이라 하겠으므로 처분청은 이들 부동산의 취득가액을 조사하여 이에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것이다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.