토지의 법원경매를 위한 감정가액과 실지거래가액과의 차액에 대하여 증여세를 과세한 처분의 당부(취소)

양도자가 고율의 금융기관의 채무를 변제하기 위하여 불가피하게 쟁점 토지를 양도한 것으로 인정됨에도 처분청이 IMF사태라는 특수한 상황을 간과하고 감정가격을 시가로 보아 취득가격과의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 이건 증여세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 1998.9.29. 청구인의 동생 청구외 정

○섭으로부터 OO특별시 중랑구 ○○동 산2-6 임야 11,504㎡(이하 "쟁점 토지"라 한다)를 430,000,000원에 취득하였다. 처분청은 ○○지방국세청장이 청구외 정

○섭에 대한 양도소득세조사에서 청구인이 동생 정

○섭으로부터 OO지방법원 ○○지원에서 경매(98타경26514)목적으로 평가의뢰되어 ○○감정평가법인에서 920,320,000원으로 평가한 쟁점 토지를 430,000,000원에 취득한 데 대하여 감정가액을 시가로 보아 920,320,000원과 취득가액 430,000,000원의 차액인 490,320,000원을 증여세과세가액으로 하여 증여세를 과세하도록 통보(조이사46302-11334, 2001.7.9.)해 옴에 따라 2001.7.19. 청구인에게 증여세 113,183,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 비록 세법상 특수관계자인 동생 정

○섭으로부터 쟁점 토지를 취득하기는 하였으나 정

○섭이 1995년부터 금융기관과 친지로부터 자금을 융통하여 레미콘제조업체인 ○○하우스를 운영하면서 적자가 누적됨에 따라 부채를 상환하고 사업을 정리하기 위하여 쟁점 토지를 매도하기로 하고 1997년 3월부터 1998년 6월경까지 4억5천만원에 부동산중개업소에 매각을 의뢰하였으나 IMF사태로 인하여 매수자가 없었으며, 사업이 더욱 악화되어 대출금이자를 변제하지 못하자 ○○은행에서 강제집행을 위한 경매(98타경26514)신청을 하기에 이르렀고 쟁점 토지를 헐값에 넘겨야 할 상황에 처하여 쟁점 토지를 매수해 달라고 요청함에 따라 ○○은행에 대한 채무금액에 해당하는 430,000,000원에 청구인이 취득한 것이며, 청구인이 쟁점 토지를 취득한 430,000,000원은 당시 IMF상황에서 부동산경매가 유찰되어 감정가액의 절반에도 미치지 못하는 경우가 많았던 점 등을 감안하면 청구외 정

○섭이 경매개시된 쟁점 토지를 사실상 포기할 수밖에 없어 부득이 청구인에게 양도한 것으로 당시 상황하에서 430,000,000원은 합리적인 금액임에도 이에 대하여 양도인 청구외 정

○섭에게 부당행위계산부인하여 양도소득세를 과세함과 동시에 청구인에게 증여의제규정을 적용하여 이중으로 증여세를 별도로 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도소득이 있는 거주자가 특수관계자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 거주자의 행위 또는 계산에 불구하고 당해 소득금액을 계산할 수 있는 것이며, 이 경우 시가는 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어진 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 양도일 전후 각 6월의 기간중에 감정가액 등 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 이건의 경우 OO지방법원 ○○지원에서 쟁점 토지를 경매를 위하여 ○○감정원의 감정을 거쳐 경매개시결정이 된 상태에서 청구외 정

○섭이 청구인에게 양도한 것이므로 감정가액을 시가로 보아 결정한 당초 처분은 정당한 것이며, 쟁점 토지 양도자인 청구외 정

○섭에게 부당행위계산부인하여 양도소득세를 부과하는 한편 청구인에게 증여세를 부과한 것은 납세의무의 성립요건과 납세의무자를 달리하는 것으로 각각의 과세요건에 따라 독립적으로 판단하여야 할 것으로 중복적용을 배제하는 명문의 규정이 없는 한 증여세와 양도소득세를 각각 과세한 처분은 타당한 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 특수관계자간에 거래한 쟁점 토지의 법원경매를 위한 감정가액을 시가로 보아 감정가액과 실지거래가액과의 차액에 대하여 증여세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점 토지를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도자에게 감정가액과 실지거래가액과의 차액에 대하여 양도소득세를 부과하고 양수자에게 증여세를 부과하는 것이 중복과세에 해당하는지 여부

나. 관련법령

이건 과세요건성립당시 관련법령은 다음과 같다. 상속세및증여세법 제35조 (저가ㆍ고가양도시의 증여의제)

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항 제1호 및 제2호에 규정된 특수관계에 있는 자, 낮은 가액 및 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 같은법시행령 제26조 (저가ㆍ고가양도 및 특수관계자의 범위)

① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제31조의 3 제1항제1호의 규정에 의한 신종사채를 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

② 법 제35조 제1항 제2호에서 "높은 가액"이라 함은 양도한 재산의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액을 말한다.

④ 법 제35조 제1항 각호의 1에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호 내지 제5호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주 등 1인"은 "양도자 등"으로 본다. 같은법 제60조 (평가의 원칙 등)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 같은법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액 같은법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 동생 청구외 정

○섭으로부터 OO특별시 중랑구 ○○동 산2-6 임야 11,504㎡를 계약금 100,000,000원(1998.8.20.)과 잔금 330,000,000원(1998.9.23.) 합계 430,000,000원에 취득하였음이 쟁점 토지의 부동산매매계약서(1998.8.20.)에 의하여 확인된다.

(2) 청구외 정

○섭은 1998년 9월 쟁점 토지의 양도가액을 실거래가액인 430,000,000원, 취득가액을 의제취득일인 1985.1.1. 현재의 기준시가인 402,693,606원으로 하여 부동산양도신고하였음이 확인된다.

(3) 쟁점 토지등기부등본에 의하면 쟁점 토지는 청구외 정

○섭이 1971.5.25. 매매로 취득한 후 1995.10.5. 주식회사 ××은행

○○○

지점이 채권최고액 240,000,000원(채무자 정

○섭)의 근저당권을 설정하였고, 1996.10.29. ○○협동조합 ○○군지부가 채권최고액 200,000,000원(채무자 정

○섭)의 근저당권을 설정하였다가 1998.9.29. 이를 말소하였고, 1997.7.30. 주식회사 ××은행 영업부에서 채권최고액 156,000,000원(채무자 주식회사 ○○하우스)의 근저당권을 설정한 후 1998.9.29. 이를 말소하였으며, 1998.6.20. 채권자 주식회사 ××은행

○○○

지점에 의하여 OO지방법원 ○○지원에서 임의경매개시결정(98타경26514)되었다가 1998.10.2. 말소되었고, 1998.9.28. 주식회사 ××은행 ×××지점(청구금액 12,021,143원) 에 의하여 OO지방법원에서 가압류결정(98카단208565)되었으나 1999.2.10. 말소되었으며, 1998.9.29. 청구인에게 매매에 의하여 소유권등기되었음이 확인된다.

(4) ○○지방국세청장의 청구외 정

○섭에 대한 양도소득세조사종결보고서(2001년 5월)에 의하면 OO지방국세청장은 청구외 정

○섭이 쟁점 토지를 특수관계자인 청구인에게 430,000,000원에 양도한 것이 저가양도에 해당한다고 보아 신고한 양도가액 430,000,000원을 부인하고 감정가액 920,320,000원을 시가로 보아 실거래가액 430,000,000과의 차액 490,320,000원에 대하여 양도자인 청구외 정

○섭에 대하여는 양도소득세과세하도록 하는 한편, 청구인에게는 동 차액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하도록 처분청에 통보(조이사46302-11334, 2001.7.9.)하였음이 확인되고, 이에 처분청은 감정가액 920,320,000원과 실지거래가액 430,000,000원과의 차액인 490,320,000원을 증여세과세가액으로 하여 2001.7.19. 청구인에게 증여세 113,183,200원을 과세하였음이 증여세결정결의서에 의하여 확인된다.

(5) 쟁점 토지는 청구외 정

○섭이 금융기관채무를 불이행함에 따라 1998.6.20. OO지방법원 ○○지원에서 경매개시결정(98타경26514)이 있었고, 법원의 의뢰에 의하여 청구외 ○○감정평가법인이 쟁점 토지를 920,320,000원으로 평가하였으며, 청구인이 취득한 쟁점 토지의 실지거래가액 430,000,000원은 감정가액의 46.7%인 것으로 나타난다.

(6) 이에 대하여 청구외 정

○섭은 1998년 당시 IMF상황하에서 쟁점 토지를 4억5천만원에 매매하고자 하였으나 매매가 전혀 이루어OO 아니하였다고 하면서 청구외 ○○부동산 박

○현 등 10명의 확인서와 쟁점 토지를 5억원에 매각의뢰받아 이를 중개하려고 하였으나 원매자가 없어 매각이 이루어OO 아니하였다는 청구외 ××부동산 박

○권의 확인서 및 1998년도 매물접수장부를 제시하고 있는바, 동 장부에 의하면 청구외 정

○섭은 1998.3.27. 청구외 박

○권에게 쟁점 토지 3,000평을 평당 167만원으로 하여 5억원에 매각의뢰한 것으로 나타나고 있다. 또한, 청구인은 당시 법원이 부동산을 경매하는 경우 경매물건의 낙찰가액은 감정가액보다 현저히 낮았다고 주장하면서 경매컨설팅회사인 청구외 주식회사 ○○옥션의 자료를 인용하여 제시한 OO지방법원 ○○지원의 1998년도 연간 경매낙찰통계자료에 의하면, 쟁점 토지소재지인 OO특별시 중랑구 ○○동 일대의 부동산경매사건 61건 중 감정가액에 낙찰된 경우는 1건에 불과하고 동 지역의 평균낙찰가율(낙찰가액÷감정가액)은 65.04%로 나타나고 있으며, 1998년도 OO지방법원 ○○지원의 연간 낙찰건수 3,630건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 69건에 지나지 아니하고 전체낙찰가율은 49.04%인 것으로 나타나고 있다. 그리고, 위 자료의 출처인 주식회사 ○○옥션에서 운영하는 경매싸이트(www.

○○○

.co.kr)의 경매관련자료를 보면 임야나 대지의 경우 낙찰가율이 아파트 등 OO의 낙찰가율보다 낮은 것으로 나타나는바, 1998년도 이후 쟁점 토지소재지인 OO특별시 중랑구 ○○동 일대 경매개시사건 중 임야, 대지, 전답의 낙찰가율은 평균 38.8%인 것으로 나타난다.

(7) 1997년 11월 이른바 IMF상황하에서 금리는 높았던 반면에 부동산가격은 폭락했던 시기로 위의 자료에 의하면 IMF상황이 있기 전인 1996년도에 OO지방법원 ○○지원의 연간 낙찰건수 2,650건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 299건이고 전체낙찰가율은 64.5%인 것으로, IMF상황이 회복되던 2000년도에는 연간 낙찰건수 4,172건 중 감정가액에 낙찰된 건수는 154건이고 전체낙찰가율은 73.07%인 것으로 나타나고 있는바, 청구인이 쟁점 토지와 쟁점 부동산을 양도하였던 1998년도에는 법원이 경매개시결정을 하기 위하여 감정기관에 의뢰하여 받은 감정가액과 그 후 법원의 경락허가결정에 의한 경락가액과는 현저한 차이가 있는 것을 알 수 있다.

(8) 이건의 경우 청구외 정

○섭이 쟁점 토지를 5억원에 부동산중개업소에 의뢰하였으나 매수자가 나타나지 아니하여 매매가 성립되지 아니한 점과 쟁점 토지가 임야로서 당해 토지의 이용에 따른 수익을 기대할 수 없는 점 등을 감안하여 보면 청구인이 쟁점 토지를 청구인의 동생으로부터 취득한 4억3천만원은 취득당시의 시가로 인정되고, 청구외 정

○섭이 고율의 금융기관의 채무를 변제하기 위하여 불가피하게 청구인에게 쟁점 토지를 양도한 것으로 인정됨에도 처분청이 IMF사태라는 특수한 상황을 간과하고 감정가격을 시가로 보아 취득가격과의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 이건 증여세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다. 이건 증여세부과처분이 중복과세에 해당되어 부당하다는 청구주장은 위 판단에 따라 그 심리의 실익이 없으므로 심리 및 판단을 생략한다.

4. 결론

따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.