아파트 매매사례가액 적용한 것이 정당한지 여부(취소)

아파트는 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지, 같은 동, 같은 평형이라 하여 무조건 유사 매매사례가액이라고 볼 수는 없는 것임.

1. 처분개요

청구인은 2006.4.26. 청구인의 아버지 김OOO으로부터 OOO호(이하 “쟁점아파트 ”라 한다)의 1/2지분을 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 180백만원으로 평가하여 2006.7월 증여세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 규정에 의하여 이 건 증여일 전후 3월 이내에 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재하는 101동 208호(이하 “비교평가아파트” 라 한다)의 매매사례가액 530백만원의 1/2인 265백만원을 증여재산가액인 쟁점아파트의 시가로 보아 2006.12.19. 청구인에게 2006년 귀속 증여세 15,759,000원을 경정.고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트는 1층에 위치하여 비교평가아파트인 208호와 층수 및 향이 다르고 국세청 기준시가도 상이하며, 대각선 방향에 건물 증축 및 주차타워 신설로 인하여 일조권과 조망권이 비교평가아파트에 비해 현저히 떨어지므로 이를 매매사례가액으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비교평가아파트는 쟁점아파트와 기준시가는 차이가 있지만 아파트시세가 유사하고, 처분청의 현장확인 결과 청구주장과 같이 주차타워 등으로 인한 일조권 및 조망권의 침해는 없는 것으로 확인되므로 쟁점아파트와 면적, 위치 등이 유사한 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트 보다 기준시가가 높은 같은 동, 같은 평형 아파트의 매매가액을 시가인 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일 ”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 ”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간 ”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 규정 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관 ”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(괄호 생략)에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.(이하생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아버지 김OOO으로부터 쟁점아파트의 1/2지분을 증여받은 후 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세 신고 및 자진납부하였으며, 증여 당시 쟁점아파트에 대한 국세청 기준시가는 180백만원인 사실이 확인되고 이에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. ＜쟁점아파트와 비교평가아파트의 기준시가＞ OOO

(2) 청구인은 비교평가아파트의 기준시가가 쟁점아파트보다 높고, 쟁점아파트는 1층에 위치하여 비교평가아파트에 비해 재산적 가치가 떨어지고 쟁점아파트 전면 우측에 신설된 주차타워 등으로 일조권과 조망권이 훼손되어 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(3) 2003.12.30. 신설되어 2004.1.1.부터 시행된 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항은 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은 단지.같은 동.같은 평형으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은 단지.같은 동.같은 평형이라 하여 무조건 유사 매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인 바(국심 2005서2003, 2005.11.16. 같은 뜻임), 이 건의 경우 쟁점아파트는 1층이고 비교평가아파트는 2층으로 통상 아파트는 1층의 재산적 가치가 다른 층에 비하여 더 낮은 것이 일반적이고, 2005.5.2. 및 2006.4.28. 국세청장이 고시한 비교평가아파트의 기준시가가 쟁점아파트에 비하여 더 높게 산정된 사실을 보면 위와 같은 층수에 따른 아파트의 재산적 가치 차이를 반영하여 고시한 것으로 보여지고, 부동산 정보지 등에 게재된 시세는 호가를 주로 반영한 금액으로 개별적 층.호수에 따른 정확한 시세에 대하여는 확인이 어려운 점 등으로 볼 때, 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 면적·위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.