쟁점부동산은 양도일 현재 다가구주택에 해당하므로 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상이라는 청구주장의 당부

청구인이 양도한 쟁점부동산은 2층부터 4층까지는 공부상 다가구주택으로서 1층만 공부상 사무실 등으로 되어 있고, 청구인은 과거 쟁점부동산 1층을 주택으로 임대하였으나 이 건 양도일 약 1년 이전부터 공실인 상태로 나타나며, 쟁점부동산 양도일 당시에도 임대를 하지 않는 등 공실인 상태였기에 양도일 현재 그 용도가 분명하다고 보기 어려우므로 공부상의 용도(사무실 등)를 기준으로 쟁점부동산의 1층은 주택 수에서 제외되어야 하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.9.15. 보유하고 있던 대전광역시 중구 OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하고 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택에 대한 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 광주지방국세청장이 2023년 상반기 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과 쟁점부동산은 총 4개층으로 이루어진 주택이므로 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 않을 수 있다는 것에 대해 지적하자, 처분청은 2023.8.28.부터 2023.9.15.까지 청구인에 대해 양도소득세 세무조사를 실시한 결과 다가주주택 4개층에 입주자들의 주민등록이 되어 있는 등 모두 주택으로 사용되어 1세대1주택 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 2023.12.7. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 2020.9.15. 양도한 쟁점부동산은 다가구주택으로서 1층은 공부상 사무실로 되어 있고 양도일 이전에는 임대를 하였으나 해당 임차인이 해당 층(1층)을 주택으로 사용하였는지 사무실로 사용하였는지 인지하지 못하였다. 쟁점부동산 1층은 양도일 1년여 전부터 공가상태로 양도일 당시에도 임대를 하지 않는 등 공실 상태였기 때문에 양도일 현재 그 용도가 분명하지 아니하므로 공부상 용도(사무실)로 보아 주택 수에서 제외하여야 한다. 따라서, 쟁점부동산은 1층을 제외한 2층부터 4층까지 총 3개층(이하 “쟁점주택”이라 한다)만을 주택으로 사용하는 등 양도소득세 비과세 대상인 다가구주택에 해당하므로 소득세법령에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 1층이 비록 쟁점부동산의 양도일(2020.9.15.) 당시 공가(공실) 상태였다고 할지라도 양도일 전후 계속 주택으로 사용되었고, 청구인이 쟁점부동산을 보유하는 동안 공부상 용도인 사무실로 임대한 사실이 없는 것으로 확인된다. 따라서, 청구인이 사실상 쟁점부동산 4개층 전체를 주택으로 사용한 것으로 보이는 등 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택은 양도일 현재 다가구주택에 해당하므로 쟁점주택의 양도는 1세대1주택 양도소득세 비과세 대상이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조(1세대1주택의 특례)

⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(3) 건축법 제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

3. “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.

(4) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택 다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당되지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2022.9.15. 쟁점부동산을 양도할 당시 해당 부동산이 공실인 상태인 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 건축물대장의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점부동산 건축물대장 주요 내용 (단위 : ㎡)

층 별

용 도

면 적

비고

1층

사무소, 계단실

34.71

2층

다가구주택(3가구)

147.37

3층

다가구주택(3가구)

147.37

4층

다가구주택(2가구)

138.63

(나) 처분청 심리자료 등에 따르면 쟁점부동산에 대한 전입세대열람내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점부동산 1층의 전입세대열람내역

ㅇ

ㅇ

ㅇ

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고 실제의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판정할 수 밖에 없는 것(대법원 1983.11.22. 선고 81누322 판결, 같은 뜻임)인바, 처분청은 쟁점부동산의 1층이 양도일 당시 공실 상태라 할지라도 양도일 전후로 계속하여 주택으로 사용되었고, 보유기간 중 사무실로 임대된 적이 없으므로 쟁점부동산을 총 4개층의 다세대주택으로 보아 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 청구인이 2020년 양도한 쟁점부동산은 2층부터 4층까지는 공부상 다가구주택으로서 1층만 공부상 사무실 등으로 되어 있고, 청구인은 과거 쟁점부동산 1층을 주택으로 임대하였으나 이 건 양도일(2020.9.15.) 약 1년 이전부터 공실인 상태로 나타나며, 쟁점부동산 양도일 당시에도 임대를 하지 않는 등 공실인 상태였기에 양도일 현재 그 용도가 분명하다고 보기 어려우므로 공부상의 용도(사무실 등)를 기준으로 쟁점부동산의 1층은 주택 수에서 제외되어야 하는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 대해 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 1세대1주택 비과세규정을 적용하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.