아파트의 상속재산가액 평가시 적용한 매매사례가액의 적정 여부(기각)

주장하는 매매사례가액이 상속개시일 전후 6개월을 벗어난 매매가액인 점 등으로 볼 때 상속개시일 이전에 6개월 이내에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 평가한 것은 정당함

1. 처분개요

청구인은 남편 오OO (이하 “피상속인”이라 한다)이 2006.9.29. 사망하자 상속재산중 경기도 OOO OOO OOO OO번지 한신아파트 OOOO OOOO (대지지분 : 78.307㎡, 건물 : 133.295㎡, 49평형, 이하 “ 쟁점아파트”라 한다)의 시가를 국민은행 아파트 시세표를 참고 하여 매매하한가인 1,050백만원으로 평가하여 상속세 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 평가액을 2006.10.18. 거래된 같은 동 905호의 매매사례가액 1,200백만원으로 하여 과세예고하였으나, 과세전적부심사청구의 결정에 따라 2006.6.13. 거래 (계약) 된 같은 단지 125동 802호 (이하 “비교대상아파트”라 한다) 의 매매사례가액 1,150백만원을 적용하여 2008.10.13. 청구인에게 2006년 상속분 상속세 34,968,000원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

다른 아파트의 매매사례가액을 확인할 방법이 없어 쟁점아파트에 대한 평가를 국민은행 부동산정보의 가격으로 평가하여 신고하 였으 므로 당초 신고한 대로 쟁점아파트의 시가를 인정하거나, 2006.1.25. 매매계약된 같은 단지 127동 802호(이하 “청구주장 아파트”라 한다)의 매매사례가액인 1,063백만원으로 시가를 인정하여야 한다. 또한, 쟁점아파트는 입주후 수리를 하지 않은 아파트임에도 매매가격 차이가 1억원씩 나는 수리된 아파트의 매매가액으로 평가하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점아파트의 시가를 국민은행 부동산정보의 가격을 참고하여 신고하였으나, 국민은행 정보는 법률에서 규정한 상속재산 평가방법이 아니며 청구인이 적용해 달라고 주장하는 청구주장 아파트의 매매계약일은 상속개시일 전후 6개월을 벗어나는 2006.1.25.에 해당된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속재산가액 평가시 적용한 매매사례가액의 적정 여부

나. 관련법령

(1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한 다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니 하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결 정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.9.29. 남편 오OO의 사망으로 쟁점아파트의 시가를 1,050백만원으로 하여 상속세 신고를 한 것에 대해, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액인 1,150백만원으로 하여 이 건 상속세를 과세한 사실이 상속세 결정결의서 등에 의해 확인되고 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가는 760백만으로 동일한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트에 대한 시가를 국민은행이 제공한 부동산정보의 가격으로 신고하였으므로 당초 신고한 대로 쟁점아파트의 시 가를 인정하거나, 2006.1.25. 매매거래된 같은 단지내 같은 평형인 127 동 802호의 매매사례가액 1,063백만원으로 평가하여야 한다고 주장한다.

(3) 처분청이 과세근거로 삼은 과세자료 및 조사내용 등을 살펴본 다. 첫째, 쟁점아파트, 비교대상아파트 및 청구인 주장 아파트의 매매사례가액을 비교하면 아래 <표>와 같다. (OOO OOO)

(4) 국민은행이 조사한 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형 아파트의 매매가액을 서로 비교하면 아래 <표>와 같다. (OOO OOO) 위 표에서 볼 때 청구인이 쟁점아파트의 상속시점에 시가가 1,050백만원～1,250백만원인 것으로 나타나며, 청구인이 쟁점아파트의 시가를 하한가인 1,050백만원으로 신고하였음을 알 수 있다.

(5) 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점아파트를 상속받은 시점 이전부터 같은 단지내 같은 평형의 아파트의 시가가 계속 상승 중에 있었던 것으로 나타나고 있고, 청구주장 아파트의 매매사례가액 1,063백만원(2006.1.25)은 상속개시일(2006.9.29) 전후 6개월을 벗어난 매매가액인 점 등으로 볼 때, 처분청이 상속개시일 이전에 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 것은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.