매매사례가액(기각)

같은 동 소재 아파트이고, 매매사례가액 물건이 평가대상 물건보다 선호도가 떨어지는 층에 위치하며, 매매사례가액 물건의 기준시가가 평가대상 물건의 기준시가보다 낮은 점을 감안할 때, 매매사례가액으로 증여재산을 평가한 것은 적법함

1. 처분개요

청구인은 2006.3.27. 청구인의 모 OOO로부터 OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOO OOOO OOO호(84.79㎡이며 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가에 의하여 226,500천원으로 평가하여 증여세 4,185,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가가 아닌 인근아파트(같은동 102호로 이하 “인근아파트”라 한다)의 2006.4.26. 거래가액인 350,000천원으로 평가하여 2006.10.2. 청구인에게 2006.3.27. 증여분 증여세 20,029,180원을 추가로 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2007.1.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산은 매우 강한 개별성으로 인하여 층의 위치, 시설의 상태 및 매도인의 판매에 대한 긴박성 등에 따라 거래가격이 모두 다르므로 동일한 물건이라 하더라도 가격은 모두 달라질 수 있기 때문에 상속세및증여세법과 그 동안의 심판례를 보면 매매사례가액을 적용하기 위하여는 거의 유사한 물건의 매매사례가액(예를 들면 같은동 같은층의 501호와 502호)에만 적용을 하여야만 하고 단순히 동일한 아파트의 동일한 평수를 이유로 매매사례가액을 적용할 수 없음을 보여주고 있는 바, 따라서 처분청이 이러한 내용을 고려하지 않고 단순히 같은 동의 면적이 같은 아파트를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

상속세및증여세법상 증여재산평가는 시가평가가 원칙이며,같은법 시행령 제49조제5항에서는 당해 재산과 면적·위치·용도·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매실례가액도 시가로 보도록 규정하고 있고, 대법원 판례에서는 객관적으로 교환가치가 반영되었다고 볼 수 있는 매매실례가액은 시가로 볼 수 있다고 판시한 예가 있으므로 쟁점아파트의 증여일 후 특성이 유사한 같은 동에 소재하는 102호 아파트의 매매실례가액이 350,000천원으로 확인되고, 계약일자가 2006.4.21.로 증여일 전후 3개월 내이며, 쟁점아파트의 기준시가(226,500천원)가 인근아파트의 기준시가 (195,500천원)보다 높은 점 등을 볼 때 인근아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점아파트의 증여재산가액을 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 증여재산가액을 인근아파트의 매매사례가액을 적용하여 평가한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2)상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 부동산은 개별성이 강한 자산으로서 단순히 동·면적이 같다고 하여 인근아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.(가)처분청은 아래 〈표1〉의 인근아파트의 매매 현황에서와 같이 2006.4.26.인근아파트의 매도자가 구청에 신고한 검인계약서상 매매거래가가350,000천원인 것으로 국세청통합전산망에서 확인하였고, 그 거래일자가 쟁점아파트의 증여일인 2006.3.27.로부터 1월 이내인 것으로 나타난다.〈표1〉인근아파트의 거래 현황(나) 쟁점아파트의 2006.1.1. 현재 건설교통부 공시 공동주택가격 248,000천원은 인근아파트의 공동주택가격 217,000보다 18,000천원이 높은 것으로건설교통부 부동산공시가격 알리미싸이트에 의하여 확인된다.〈표2〉쟁점아파트의 공동주택가격(단위 : 천원)

공시기준일자

공동주택가격

전유면적(㎡)

쟁점아파트

인근아파트

2006.1.1

248,000

217,000

84.79

(다)상속세및증여세법 제60조제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고,동법시행령 제49조제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 동조 제5항에서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있다.(라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 인근아파트는 쟁점아파트와 같은 동이고 7층인 쟁점아파트보다 선호도가 떨어지는 1층인 점, 인근아파트의 거래가액이 350,000천원으로 구청에 신고된 점, 2006.1.1. 현재 인근아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 낮은 점 등을 감안할 때, 처분청이 인근아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 상속세 및 증여세법령상의 규정에 의한 증여재산평가원칙에 부합하는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.