임대주택 보유 중 거주주택 비과세 요건은?

사업자등록과 임대사업자 등록을 한 거주자가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있다. 이 1세대가 거주주택을 양도하려 한다.

장기임대주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택의 각 요건을 모두 충족하고 해당 거주주택을 양도할 때에는 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있음

1. 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 “사업자등록 등”이라 함)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 「소득세법 시행령」제167조의 3제1항제2호각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항각호의 요건을 모두 충족하고 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것입니다.

2. 위 1.의 거주주택을 양도할 당시 해당 주택에서 거주하고 있지 않은 경우와, 거주주택을 양도하여 비과세를 받은 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 양도하는 경우에도 「소득세법 시행령」제155조제19항을 적용하는 것입니다. 한편, 장기임대주택의 임대기간(5년)의 계산은 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.

3. 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 위1.을 적용하는 것이나, 그 후에 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 때에는 같은 조 제21항의 규정에 따라 양도소득세를 신고․납부하여야 하는 것입니다.

4. 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하는 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우(이하 “고가주택”이라 함)에는 「소득세법」제89제1항3호 본문의 규정에 따라 양도소득세 비과세를 적용할 수 없는 것이며, 해당 고가주택에 대한 양도차익 및 장기보유특별공제액은 같은 법 시행령 제160조제1항각호의 산식으로 계산한 금액으로 하는 것입니다.

5. 귀 질의와 관련한 법령 및 우리 청의 기존해석사례를 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.

질의

장기임대주택을 소유한 1세대가 거주주택을 양도할 때 비과세를 적용할 수 있는지.

회답

1. 사업자등록 등을 한 거주자의 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 「소득세법 시행령」제155조제19항 각호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용함.

2. 양도 당시 거주하지 않은 경우와 비과세 후 취득한 다른 주택을 양도하는 경우에도 같은 항을 적용함. 임대기간은 사업자등록 등을 하고 등록하여 임대하는 날부터 계산함.

3. 임대기간 요건 충족 전 양도해도 적용하나, 이후 요건을 충족하지 못하면 같은 조 제21항에 따라 신고·납부해야 함.

4. 양도 당시 실지거래가액 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택은 비과세를 적용할 수 없고, 양도차익과 장기보유특별공제액은 같은 법 시행령 제160조제1항각호의 산식으로 계산함.

국세청 법령해석 서면-2015-부동산-22586 (<time datetime="2015-03-13">2015.03.13</time> 회신), "임대주택 보유 중 거주주택 비과세 요건은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000174914/