증여재산과 부담부증여 가액은 어떻게 계산하나?

증여재산의 시가, 저당권 등이 설정된 재산의 평가, 수증자가 인수한 증여자의 채무 및 부담부증여의 양도차익 산정이 문제 된 경우이다.

시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 단독주택의 경우 같은법 제61조의 규정에 의한 개별주택가격으로 평가하는 것임

1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것입니다. 다만, 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 같은항 단서에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 같은법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이며, 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것입니다. 위와같은 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 단독주택의 경우 같은법 제61조의 규정에 의한 개별주택가격으로 평가하는 것입니다

2. 또한, 「상속세 및 증여세법」제66조의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 위 “2.”와같이 평가한 가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 “채권액”은 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것입니다.

3.「상속세 및 증여세법」제47조 제1항의 규정에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

4. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 “당해 재산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정합니다. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 위와같이 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액(양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)을 말합니다

질의

증여재산가액과 저당권 등이 설정된 재산의 평가방법, 부담부증여의 과세가액 및 양도차익 산정방법.

회답

1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항에 따라 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 평가기준일 전후 6월, 증여재산은 3월 이내에 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액은 시가범위에 포함됩니다. 증여일 전 3월을 경과하고 2년 이내의 매매가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다. 유사한 다른 재산의 가액도 요건을 충족하면 시가로 인정될 수 있습니다. 시가에 해당하는 가액이 없으면 단독주택은 같은법 제61조에 따른 개별주택가격으로 평가합니다.

2. 「상속세 및 증여세법」제66조에 따라 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 담보 채권액과 위와 같이 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 동일한 재산이 다수 채권의 담보이면 같은법 시행령 제63조 제2항에 따라 채권액의 합계액으로 합니다.

3. 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항에 따라 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되면 증여재산가액에서 채무액을 공제합니다. 채무상당액에는 「소득세법」제88조 제1항에 따라 양도소득세가 과세됩니다.

4. 부담부증여에서 양도로 보는 부분의 취득가액과 양도가액은 “당해 재산의 가액”에 증여가액 중 채무액 상당 부분의 비율을 곱하여 산정합니다. 양도가액 산정 시 재산가액은 증여일 현재 평가액이고, 취득가액 산정 시 재산가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 가액입니다.

국세청 법령해석 재산세과-1121 (2008.08.29 회신), "증여재산과 부담부증여 가액은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000144327/