부동산 양도대가는 사업소득과 양도소득 중 무엇인가?

질의3은 폐업사유와 폐업기간 중 부동산 사용현황 등 사실관계가 불분명하였다. 부동산임대사업자가 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위해 차입한 상황도 제시되었다.

부동산 양도대가의 소득구분은 사업자등록 여부와 상관없이, 사업성이 있는 경우 사업소득으로, 사업목적 없이 단순히 양도한 경우 양도소득에 해당하는 것이며, 초과인출금에 상당하는 부채의 지급이자는 필요경비에 산입하지 않는 것임

귀 질의1, 2의 경우, 각각 기질의회신문【서면1팀-1374, 2005.11.11】및【서일46011-10251, 2002.02.28】을 참고하시기 바라며, 질의3의 경우, 폐업사유 및 폐업기간에 당해 부동산의 사용현황 등의 사실관계가 불분명하여 회신이 불가하므로 회신이 필요한 경우 이에 대한 구체적인 사실관계와 이를 확인할 수 있는 관련서류를 첨부 및 보완하여 재질의 하여 주시기 바랍니다.

○ 서면1팀-1374, 2005.11.11

부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.

○ 서일46011-10251, 2002.02.28

귀 질의의 경우 사업과 관련하여 직접 사용된 차입금에 대한 지급이자는 당해 연도의 소득금액계산상 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 부동산임대사업자가 자기의 사업에서 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자를 필요경비에 산입한 때에는 동 차입금은 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호에 해당하므로 같은법시행규칙 제27조의 규정에 의하여 계산된 금액을 필요경비에 산입하지 아니하는 것임.

질의

1. 부동산 양도로 발생한 소득을 사업소득과 양도소득 중 어느 것으로 구분하는지 여부.

2. 차입금 지급이자를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부.

3. 폐업 관련 질의에 대한 회신 가능 여부.

회답

1. 부동산 양도소득의 구분은 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래사항을 종합하여 사업적인 것으로 인정되면 소득세법 제19조에 따른 사업소득에 해당한다. 사업목적 없이 단순히 양도하면 같은법 제94조에 따른 양도소득이며, 주택신축판매업 표방 여부나 사업자등록 여부만으로 판단하지 않는다.

2. 사업에 직접 사용된 차입금의 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있다. 다만, 부동산임대사업자가 초과인출금이 발생한 상태에서 임대보증금 반환을 위해 차입한 금액의 지급이자를 필요경비에 산입한 경우, 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호와 같은법시행규칙 제27조에 따라 계산한 금액은 필요경비에 산입하지 않는다.

3. 폐업사유와 폐업기간 중 부동산 사용현황 등의 사실관계가 불분명하여 회신할 수 없다. 회신이 필요하면 구체적인 사실관계와 확인 서류를 첨부·보완하여 재질의해야 한다.

국세청 법령해석 소득세과-160 (2010.01.29 회신), "부동산 양도대가는 사업소득과 양도소득 중 무엇인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000139341/