입주권과 재건축주택의 비과세 요건은 무엇인가?

1세대가 조합원입주권 1개를 소유하고 이를 양도하거나, 재건축된 주택을 양도하는 경우이다. 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부하고 부수토지 면적이 증가한 경우도 포함된다.

1. 조합원입주권을 1개 소유한 1세대가 관리처분계획인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세요건에 해당하지 않을 경우에는 조합원입주권의 양도는 비과세되지 않음

2. 「도시및주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 보유기간 계산은 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산함

1. 귀 질의 1.의 경우「소득세법」제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대가「도시및주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하지 않을 경우에는 당해 조합원입주권의 양도는 양도일 현재 다른 주택이 없더라도「소득세법시행령」제155조제17항의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 않는 것입니다.

2. 귀 질의 2.의 경우「도시및주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)하며, 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계산하여「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항의 규정에 해당하면 양도소득세가 비과세(고가주택 제외)되는 것입니다.

질의

1. 조합원입주권 양도 시 비과세 여부.

2. 재건축한 신축주택 양도 시 보유기간 계산과 비과세 여부.

회답

1. 관리처분계획 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되면 철거일 현재 기존주택이 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하지 않는 경우, 조합원입주권 양도는 양도일 현재 다른 주택이 없더라도 비과세되지 않습니다.

2. 재건축된 주택의 보유기간은 종전주택의 보유기간, 재건축기간 및 신주택의 보유기간을 합산합니다. 다만 청산금을 납부하고 부수토지가 증가한 경우 증가분은 사용검사필증 교부일 또는 사실상 사용일·사용승인일부터 계산하며, 비과세 규정에 해당하면 고가주택을 제외하고 비과세됩니다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-102 (2010.01.20 회신), "입주권과 재건축주택의 비과세 요건은 무엇인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000138441/