완공 전 분양권 양도는 어떤 자산의 양도인가?

국세청 공식 회신문서번호 서일46014-11619회신일 2002.12.02세목 양도소득세회신 후 개정

1. 질문완공 전 분양권 양도는 어떤 자산의 양도인가?2. 공식 회신국세청 · 2002.12.023. 다툰 결과0건 직접 · 0건 조문 연결4. 현행 조문2개 근거 링크

한 줄 답 · 국세청 회신 2002.12.02

분양권 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보되, 구체적 판단은 사실조사에 따른다.

건물 완공 전에 분양권을 양도하면 부동산과 권리 중 무엇의 양도인지 물었다. 분양권 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보되, 구체적 판단은 사실조사에 따른다. 건물과 부수토지를 취득할 권리를 건물 완성 전에 양도했는지가 핵심 조건이다.

근거 조문 소득세법 시행령 제157조제3항제2호 소득세법 제96조제1항

회신 당시 법령을 기준으로 한 국세청 공식 해석의 요약이다. 내 사정에 적용하려면 아래 원문 전문과 근거 조문, 회신 이후 개정 여부를 함께 본다.

인용 법령이 회신 이후 개정·시행됐다. 현재 조문과 대조가 필요하다. 회신 이후 개정 시행: 소득세법 시행령(2026.07.01 시행), 소득세법(2026.07.01 시행) 회신일 기준 판단이며 이후 법령 개정·판례로 결론이 달라질 수 있다.

법제처 시행일별 원문 대조 · 2026.09.10 기준

회신 당시와 현재의 인용 규정이 직접 달라졌다

GovBrief 판단 이전 회신의 결론을 현재 사실관계에 그대로 적용하지 않는다.

인용 조문·항·호 중 1곳에서 문구 변경, 조문 이동 또는 삭제 신호를 확인했다. 아래 전후 문장의 요건·금액·기간·예외를 현재 사실관계에 다시 대입해야 한다.

문구 변경·이동 1 · 문구 동일 0 · 비교 불가 1

문구 변경회신 당시 시행본 2002.03.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 제96조 제1항: 회신 당시 8개 문장·단위에서 현재 1개로 바뀌었다(수정 1개 · 삭제 7개).
무엇이 바뀌었나 종전의 삭제·수정 대상 문구와 현재의 신설·대체 문구를 직접 대조한다.
종전: 삭제·수정 대상
①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
현재: 신설·대체 내용 (2026.09.10)
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문
비교 불가회신 당시 시행본 2002.10.01 → 현재 시행본 2026.07.01
소득세법 시행령 제157조 제3항 제2호: 회신일 당시 인용 단위를 정확히 찾지 못했다.
회신 당시 법령 원문 · 현재 조문 원문

표시 문장은 법제처 공식 시행일별 원문을 기계적으로 대조한 결과다. 편집 판단은 변경된 규정을 다시 확인할 필요성을 설명하며 개별 세무·통관 자문이 아니다.

사실관계

건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 권리를 가진 자가 건물 완성 전에 분양권 등을 양도하는 경우이다. 양도한 자산의 구체적인 성격은 소관세무서장이 사실조사하여 판단한다.

질의요지

건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가, 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는, 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것임.

본문(원문)

귀 질의의 경우 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문【재일46014-3061(1997.12.30), 재일46014-2092(1996.9.12) 및 재일46014-1667(1996.07.12)】내용을 참고하시기 바라며, 양도한 자산이 부동산인지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지에 대하여는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항입니다.

※ 재일46014-3061, 1997.12.30

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호(현행 수득세법 제94조 제1항 제2호)의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 보는 것임.

2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 동법 동령 제166조 제4항 제1호(현행 소득세법 제96조 제1항) 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

정제 정리

질의

건물이 완성되기 전에 분양권 등을 양도한 경우 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 무엇을 양도한 것인지 여부.

회답

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 가진 자가 건물이 완성되기 전에 그 권리(분양권등)를 양도하는 경우에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 봅니다.

2. ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정합니다.

3. 양도한 자산이 부동산인지 부동산을 취득할 수 있는 권리인지는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항입니다.

근거 법령·조문 govbrief.kr 조문 페이지로 연결

소득세법 시행령 제157조제3항제2호 (주권상장법인의 대주주의 범위 등) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석
수득세법 제94조제1항제2호 (자동 해소 실패)
수득세법 제166조제4항제1호 (자동 해소 실패)
소득세법 제96조제1항 (양도가액) 조문 원문 govbrief.kr 이 조문을 인용한 다른 해석

원문이 참조한 다른 해석

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이 답을 인용할 때

국세청 법령해석 서일46014-11619 (<time datetime="2002-12-02">2002.12.02</time> 회신), "완공 전 분양권 양도는 어떤 자산의 양도인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000053539/

출처·편집 정보

원문: 국가법령정보센터 국세청 회신 목록(기관 원문 연결) (식별자 010000000000053539)
원 제목: 양도한 자산이 분양권인지 부동산을 양도한 것인지 여부
공개 등급: 공개 후보 · 검색 색인 대상
편집: 질문형 제목·3문장 요약·사실관계·정제 정리는 정제 파이프라인 산출물(원문 근거 계약 검사 통과). 법령 해소·현행성은 규칙 기반. 조문 링크는 govbrief.kr에 조문 페이지가 있는 것만 연결.
갱신: 2026-09-10