가액만 넘는 공동주택도 감면되나?

질의 공동주택은 실지거래가액 기준은 충족하지만 전용면적 기준에는 미달한 사례이다.

감면대상에서 제외되는 고가주택 여부의 판단은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고가주택 기준을 적용하는 것으로 가액기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 가능함

거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법 시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.

상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

또한 「조세특례제한법」 제99조의 3의 규정을 적용함에 있어 감면대상에서 제외되는 고가주택은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것으로서, 귀 질의의 경우 공동주택의 고급주택기준은 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상), 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것이므로 가액기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 있는 것입니다.

질의

공동주택이 고급주택의 가액기준만 충족하고 면적기준에 미달할 때 신축주택 양도소득세 감면을 받을 수 있는지를 질의하였다.

회답

1. 정해진 기간에 최초 매매계약을 체결하고 계약금을 납부해 취득한 신축주택을 5년 이내 양도하면 전액 감면하며, 5년 후 양도하면 최초 5년간 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 차감한다. 감면세액에는 20% 상당의 농어촌특별세가 과세된다.

2. 해당 신축주택은 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보지 않으며, 다른 1주택이 정해진 보유·거주요건을 갖추면 비과세된다.

3. 공동주택의 고급주택은 전용면적 165제곱미터 이상과 실지거래가액 6억원 초과를 모두 충족해야 하므로 가액기준만 충족하면 감면을 받을 수 있다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-653 (2005.04.27 회신), "가액만 넘는 공동주택도 감면되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036200/