재건축 신축주택의 양도세 감면 요건은?

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합을 통하여 조합원이 재건축주택을 취득해 양도하는 사례이다.

재건축조합원이 취득하는 주택으로서 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간 사이에 사용승인 등을 받은 주택을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면함

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 재건축주택(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)으로서 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30(국민주택규모의 주택일 경우 1999. 12. 31)까지의 기간 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」제99조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다.

여기서 “당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법시행령」제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것입니다.

상기의 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 「소득세법시행령」 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

질의

정비사업조합을 통하여 조합원이 취득한 재건축주택의 양도소득세 감면 여부와 감면소득금액 계산 및 다른 1주택의 비과세를 질의하였다.

회답

1. 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지 사용승인 등을 받은 재건축주택을 취득일부터 5년 이내 양도하면 양도소득세 전액을 감면한다. 국민주택규모 주택의 기간은 1999.12.31.까지이다.

2. 5년 후 양도하면 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상소득금액에서 차감하며, 감면세액에는 20% 상당의 농어촌특별세가 과세된다.

3. 최초 5년간 발생한 양도소득금액은 「조세특례제한법시행령」제40조 제1항을 준용하여 계산한다.

4. 신축주택은 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보지 않으므로, 다른 1주택이 정해진 보유·거주요건을 갖추면 비과세된다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-559 (2005.04.12 회신), "재건축 신축주택의 양도세 감면 요건은?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000036137/