일반주택 양도 때 신축주택 고가 여부는 어떻게 판단하나?

한 세대가 양도소득세 감면대상인 신축주택 2채와 일반주택 1채를 보유하고 일반주택을 양도한다. 일반주택 양도 당시 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 상황이다.

신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도당시 신축주택의 가액(매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용)이 6억원을 초과하는 경우 고가주택의 가액기준을 충족함

「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 단독주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(2001. 1. 1.부터 2002.12.31.까지의 기간은 주택의 연면적이 264㎡ 이상이거나 그 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 단독주택에 대한 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과)을 모두 충족한 경우에는 동규정의 감면을 적용 받을 수 없는 것입니다. 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도당시 신축주택(이에 부수되는 토지를 포함)의 가액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에 양도소득세의 감면대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 것입니다.

「조세특례제한법」 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 2채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되지 아니합니다.

질의

신축주택 외 일반주택을 양도할 때 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 고가주택 판단기준과 중과세율 적용 여부.

회답

1. 「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항에 따른 신축주택의 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단한다. 사용승인 또는 사용검사 당시 면적기준과 가액기준을 모두 충족하면 감면을 적용받을 수 없다.

2. 일반주택 양도 당시 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없으면, 소득세법 제114조 제5항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차 적용한 신축주택 가액이 6억원을 초과하는 경우 감면대상에서 제외되는 고가주택에 해당한다.

3. 감면되는 신축주택 2채와 일반주택 1채를 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 중과세율은 적용되지 아니한다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1697 (2005.09.21 회신), "일반주택 양도 때 신축주택 고가 여부는 어떻게 판단하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035758/