다른 주택이 있으면 입주권 양도가 비과세되나?

재개발 또는 재건축조합의 조합원이 조합을 통해 취득한 입주권을 양도한다. 양도일 현재 다른 주택을 보유하고 있으며, 매매대금을 분할하여 수수하는 장기할부조건 여부도 관련된다.

재건축사업의 조합원이 재개발아파트 입주권을 양도하는 경우 사업시행인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 입주권에 해당되지 아니함

귀 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이며,

당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법시행규칙 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존 주택의 철거일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존 주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하지 않아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

그리고 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 소득세법 제96조 제1항 제2호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하는 것입니다.

질의

입주권 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우 비과세가 적용되는지와 자산의 취득·양도시기는 언제인지.

회답

자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조에 따라 매매대금을 청산한 날이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일입니다.

장기할부조건에 해당하면 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하며, 해당 여부는 사실관계를 확인하여 판단합니다.

재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 봅니다. 그러나 질의의 경우 이에 해당하지 않아 양도소득세가 과세됩니다.

해당 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도에 해당하며, 실지거래가액으로 양도소득세를 과세합니다.

국세청 법령해석 서면인터넷방문상담4팀-1575 (2005.09.01 회신), "다른 주택이 있으면 입주권 양도가 비과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000035659/