쟁점부동산의 토지 취득가액을 실거래가액으로 적용할 수 있는지 여부(기각)

처분청이 기준시가에 의한 과세결정을 한다는 취지의 결정전 통지서를 발부하였으나 청구인은 이 신고 내용과 다른 사실상의 거래가액에 대한 증빙을 갖추어 처분청에 신고한 사실이 없고, 청구인이 처분청에 건축공사 직영사실을 인정한 확인서와 문답서를 제출한 후 이를 번복한 사실, 이의신청시 제출한 확인서의 확인자가 거래당사자가 아니고 확인내용도 서로 다른 점 등을 볼 때 청구주장에 신빙성이 없음

1. 원처분 개요 청구인은 대구광역시 수성구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 223.2㎡을 1990. 10. 18 취득하여 1991. 5. 10 동 대지위에 건물 289.5㎡를 신축(이하 “쟁점부동산”이라 한다)한 후 1991. 11. 26 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 불분명하다 하여 1996. 12. 16 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 18,049,140원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997. 2. 14 이의신청과 1997. 5. 9 심사청구를 거쳐 1997. 8. 8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다 하더라도 그 가액이 확인되거나 확인될 수 있으므로 확인된 대지의 취득가액 60,000,000원 및 건축비용 97,000,000원과 양도가액 148,000,000원을 적용하여 처분을 하여야 함에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세 처분함은 부당하다 나. 국세청장 의견 처분청이 기준시가에 의한 과세결정을 한다는 취지의 결정전 통지서를 발부하였으나 청구인은 이 신고 내용과 다른 사실상의 거래가액에 대한 증빙을 갖추어 처분청에 신고한 사실이 없고, 청구인이 1996. 8. 26 처분청에 건축공사 직영사실을 인정한 확인서와 문답서를 제출한 후 이를 번복한 사실, 이의신청시 제출한 확인서의 확인자가 거래당사자가 아니고 확인내용도 서로 다른 점 등을 볼 때 청구주장에 신빙성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건 다툼은 쟁점부동산의 토지 취득가액을 실거래가액으로 적용할 수 있는지 여부와 건물의 신축공사비 97백만원을 실지건축비로 인정할 것인지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(1994.12.22 개정 전의 것) 제23조 제4항 제1호 단서 및 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서는 법 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 취득가액 및 양도가액은 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우 실지거래가액에 의한다 라고 규정하고 있으며, 동법 시행령170조 제1항에서는 「법 23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」 라고 규정하고 있고, 또한 같은조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (삭제)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 이하 중략 가. 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우 나. 법 제79조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우 다. 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 라. ～ 바. (생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」 라고 규정하고 있다. 또한, 1995.12.20 개정 동법 시행령 166조(96.1.1.이후 양도소득세 결정분부터 적용) 제4항에는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 재산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」 라고 하고 있으며 같은조 제5항에서는 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우」 라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 청구인이 당초 신고한 내용이 실지거래가액과 다르고 이를 달리 확인할 수 없어 기준시가에 의하여 과세한다는 결정전통지를 하였으나 청구인이 이에 대하여 이의를 제기하지 않았고, 실지조사에 의거 쟁점부동산의 양도가액과 대지의 취득가액은 거래당사자 등에 의하여 실지가액이 확인 되었으나

91. 5월에 신축한 건물의 실지공사비는 이를 확인할 수 없어 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 확정신고시 검인계약서상의취득가액인 51백만원을 실지거래가액으로 신고한 사실에 불구하고 처분청이 60백만원으로 확인했다면 확인된 금액을 실지거래가액으로 인정해 달라고 주장하고 있으나 전시한 법령 등에 의하면 양도소득금액의 결정은 기준시가에 의하되 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 등의 경우에 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으므로 이 건의 경우 청구인이 신고한 취득가액 및 매매계약서는 실지거래가액과 차이가 있는 점 등으로 미루어 볼 때 청구인의 경우 제시한 증빙에 의해 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되지 아니한다고 하겠고 그렇다면 기준시가를 취득가액으로 본 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점부동산중 건물의 신축공사를 위하여 청구외 OOO와 공사비용을 총 97백만원으로 하여 구두로 도급계약을 하여 공사하였다고 주장하면서 OOO에게 공사대금을 지급하고 받은 97백만원의 영수증과 청구인 주장과 같은 취지로 OOO, OOO, OOO이 작성한 확인서를 제출하고 있다. 그러나, 청구인은 “OOO씨에게 부탁하여 공사관리를 맡기고 본인 책임하에 자재비 및 인건비 등을 직접 지불하는 등 공사를 직영하였습니다...(중략)”라는 확인서를 1996. 8. 26 처분청에 제출한 바 있으며, 같은 날 처분청 세무공무원과의 문답서에도 같은 취지의 진술을 한 것이 처분청이 제시한 청구인의 확인서 및 문답서에 의하여 확인된다. 공사금액이 97백만원이나 되는 건축공사를 계약서 없이 구두로 체결하였다는 것은 사회통념상 받아들이기 어렵고 청구인이 공사를 직영했다는 진술을 했다가 이를 번복하는 등 일관성 없는 점 등에 비추어 청구인이 달리 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 한 쟁점부동산 건물을 97백만원에 신축했다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.