쟁점부동산의 취득가액이 ㅇㅇㅇ억원이라는 청구주장의 당부

청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있는 해당 매매계약서 등을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.9.30. OOO 대369.9㎡, 지상 5층의 근린생활시설 및 다세대주택 824.19㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 정OOO(이하 “양도인”이라 한다)로부터 취득한 후 2015.3.31. 김OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 전소유자인 정OOO의 양도가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2016.3.24. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.6.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 취득가액이 다음과 같이 여러 객관적인 증거를 통하여 OOO원으로 확인됨에도 이를 부인하고 OOO원으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(1) 청구인은 2003.6.27. 양도인과 쟁점부동산에 대하여 잔금지급일을 2003.9.30.로 하고 매수대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 체결하였는데, 대출금 OOO원과 임대보증금 OOO원을 승계하고, 나머지 잔액 OOO원에 대해 계약금 OOO원은 수표로, 중도금 OOO원은 2003.6.27. OOO원(지급기일 2003.7.31.) 및 OOO원(지급기일 2003.9.30.)의 약속어음(이후 수표지급)으로, 잔금 OOO원은 양도인 계좌로 송금하여 대금을 지급하였다.

(2) 청구인은 2003.9.18. 소유하고 있던 OOO 소재 주택(이하 “대치동 주택”이라 한다)을 주식회사 OOO에게 총 OOO원에 매각하면서 생긴 여유자금을 수익형 부동산에 투자하기 위하여 인터넷 사이트인 OOO에 쟁점부동산의 매물을 게시한 OOO공인중개사(대표 이OOO)와 접촉하였으나 매매가액을OOO원을 제시하기에 이를 거절하고, 같은 인터넷 사이트 가맹점인 OOO에게 문의하여 가격협상을 한 결과 OOO원에 거래가 성사된 것인데, 그 당시 세법으로는 기준시가로 양도소득세를 신고하였고 조금이라도 낮은 가격으로 매입할 목적으로 양도인(대리인은 동생 정OOO)의 요구에 맞추어 대금을 OOO원으로 한 다운계약서를 작성한 것이다.

(3) OOO 주택의 매도대금으로 쟁점부동산의 매입대금을 지급하였는데 2003.6.27. OOO 주택의 계약금 OOO원을 수표로 수령하여 같은 일자에 쟁점부동산의 계약금을, 이후 중도금으로 수령한 OOO원으로 쟁점부동산의 중도금 등으로 지급하였으나 수표의 보존연한인 5년이 경과하여 확인이 불가능하다. 비록 OOO공인중개사 대표 박OOO이 작성한 문방구어음이라 할지라도, 양도인의 요청에 따른 것이고 권리의무관계에 영향을 미친다고 볼 수 없으며 지금의무가 없는데 발행할 수는 없다.

(4) 매매대금이 OOO원이라는 계약서는 존재하지 아니하나, 매도대리인 정OOO과 공인중개사 박OOO이 작성한 메모지를 통하여 동 내용을 확인할 수 있고, 2016.3.16. 박OOO과 나눈 대화의 녹취록(2016.3.22. 작성)에서도 다운계약서를 작성한 사실이 나타난다.

(5) 거래가 성사되지 아니하였지만 최초로 쟁점부동산에 대하여 상담한 OOO공인중개사에서 작성된 근린다세대물건현황에 의하면 매매금액이OOO원으로 기재되어 있어 당시 시세가 OOO원 전후임을 알 수 있고, 양도인이 사정이 여의치 않다고 하더라도 현저히 낮은 가격인 OOO원에 매각할 이유가 없다.

(6) 청구인에게 쟁점부동산의 소유권이 이전된 후인 2003년 10월 OOO공인중개사 대표 이OOO은 중개수수료 청구의 소를 제기하면서 매매금액 OOO원에 근거한 0.9%에 해당하는 중개수수료인 OOO원을 청구하였는바, 아무런 근거 없이 매매금액을 기준으로 소를 제기할 리 없다.

나. 처분청 의견

다음과 같이 쟁점부동산의 매매계약서는 공인중개사가 서명날인하고 특약사항이 있는 실매매계약서이고, 청구인은 OOO국세청장의 양도인(전소유자)에 대한 세무조사 당시에 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라고 확인하였음에도 청구인의 양도소득세 신고 시에는 이를 부인하고 다운계약서를 작성한 것이라고 주장하는 것은 신의성실원칙에 위배되므로 이 건 처분은 정당하다.

(1) 청구인은 2006년 4월 OOO국세청장의 전 소유자에 대한 양도소득세 조사 당시 쟁점부동산의 거래가액을OOO원으로 확인하는 취지의 인감증명서가 첨부된 2003.9.29.자 거래사실확인서를 제출하였다.

(2) 매매계약서는 계약금 OOO원 및 잔금 OOO원의 합계 총매매대금 OOO원으로 하여 2003.6.27. 작성된 것이고, 특약사항에는 임대보증금 OOO원과 은행대출금 OOO원을 승계하는 것으로 기재하였으며, OOO가 중개하여 서명날인하였다.

(3) 청구인은 실제취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 중도금 OOO원에 대해 일반적인 부동산 거래에서 통용되지 않는 약속어음 OOO원을 발행하였다고 주장하나, 이와 같은 청구주장을 신뢰할 수 없고, 수표로 대체지급한 내역도 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인이 양도인의 요구에 의하여 허위로 거래가액을 OOO원으로 하는 다운계약서를 작성하였음을 나타내는 객관적인 증빙이 없고, OOO 대표 박OOO의 녹취록에는 다운계약서 작성사실을 인정하는 대화 내용이 확인되지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제15조[신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

(2) 소득세법(2015.5.13. 법률 제13282호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

(3) 소득세법 시행령 (2015.6.1. 대통령령 제26302호로 개정되기 전의 것) 제163[양도자산의 필요경비]

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격( 「주택법」 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세근거 자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 조사한 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) OOO국세청장이 2006.2.13부터 2006.4.10.까지 쟁점부동산의 양도인인 정OOO에 대하여 실시한 양도소득세 조사 중 쟁점부동산 양도가액에 대한 주요 내용은 다음과 같다. OOO (다) 쟁점부동산에 대한 OOO국세청장의 세무조사시 청구인이 제출한 거래사실확인서(인감증명서 첨부)에는 청구인이 쟁점부동산을 매매대금 OOO원에 양수하였고, 전세금 OOO원 및 OOO은행 부채 OOO원을 승계하는 조건으로 하여 계약금 OOO원을 지급하였으며, 2003.9.30. 나머지 금액 OOO원을 지급하였다고 확인하고 있다.

(2) 청구인이 제시한 주요증빙은 다음과 같다. (가) 매도인 정OOO와 매수인 청구인 사이에 2003.6.27. 작성(OOO 사무소 대표 박OOO 인장 날인)한 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) 청구인이 중도금 및 잔금 일부를 지급한 근거로 제시한 2003.6.27.자 발행된 약속어음 1매에는 청구인이 2003.7.31.까지 OOO원을 정OOO 또는 정OOO의 지정인에게 지불하기로, 다른 1매에는 청구인이 2003.9.30.까지 OOO원을 정OOO 또는 정OOO의 지정인에게 지불하기로 한 내용이 나타난다. (다) 청구인이 취득가액이 OOO원이라는 근거로 제시한 OOO의 메모지(수기작성)에는 계약금 OOO원(어음), 잔금1 OOO원(어음), 잔금2 OOO원으로 기재되어 있고, 매도대리인(양도인의 동생 정OOO)의 메모지(수기작성)에는 6월 27일 OOO원(계약서), OOO원으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 쟁점부동산을 처음 상담한 OOO의 자료라고 주장하며 제시한 근린다세대 물건현황의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (마) OOO이 2003.10.30. 청구인(피고)에게 소송(중개수수료 청구의 소)을 제기하면서 중개수수료의 지급을 청구한 주요 내용은 다음과 같고, 동 소송(사건번호 2003가단49710)은 2003.12.23. OOO지원이 조정결정한 것으로 나타난다. OOO (바) 쟁점부동산을 중개하였던 OOO과의 녹취서는 녹음일자를 2016.3.16.으로, 녹음장소를 법무사 단기전문학원 3층으로, 대화자를 청구인 및 박OOO으로, 작성일자를 2016.3.22.로, 속기사를 방OOO으로 하여 OOO에서 작성된 것이고, 동 녹취서에는 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 사실은 확인되지 아니한다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, (가) 처분청이 제시한 전소유자의 양도소득세 신고시에 제출한 매매계약서에는 매매대금이 OOO원이라고 기재되어 있는 반면, 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 해당 매매계약서를 제시하지 못하고 있다. (나) 쟁점부동산 매수시 계약금, 잔금에 대한 영수증은 물론 공인중개사의 메모지도 보관하는 청구인이 중도금에 대하여는 일반적으로 통용되지 않는 문방구 약속어음을 발행하고 지불기일에 수표로 대체지급하였다고 하나, 동 금액의 지급을 증명하는 영수증을 보관하고 있지 아니한 점으로 보아 청구주장을 신뢰하기 어렵다. (다) 또한, 쟁점부동산의 양도인에 대한 양도소득세 조사시 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원이라고 확인한 거래사실확인서를 과세관청에 제출하였다가 양도인의 양도소득세 부과제척기간이 경과한 이후에 스스로 제출한 증빙에 대한 사실이 진실이 아니라고 주장하는 것은 신의성실원칙에 반하는 것(대법원 2015.4.23. 선고 2014두15634 판결 참조)으로 보인다. (라) 위 와 같은 이유로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.