청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(기각)

부동산의 가격이 큰 폭으로 상승하던 시기로서 취득시의 양도시 토지를 기준시가로 의한 지가상승율은 550.3%인데도 신고한 실지거래가액의 상승율은 120.8%에 불과한 점.이러한 점으로 미루어 토지를 양도하고 제출한 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니하고 보여지므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 청구외 OOO과 공동으로 속초시 OO동 OOOOOO 전 1,306㎡을 89.4.19 취득하여 그 중 자신의 지분 1/2의 토지 653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 91.8.23 양도하고 92.5.27 실지거래가액에 의하여 과세표준확정신고를 하였다. 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 96.4.1 청구인에게 92년귀속 양도소득세 18,375,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.29 이의신청, 96.8.3 심사청구를 거쳐 96.10.17 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지의 양도에 대하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 알 수 있는 증빙을 첨부하여 과세표준확정신고 하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 것은 부당하다. 즉 취득가액 82,800,000원중 잔금 72,800,000원을 수표로 지급하였음이 확인되는 증빙을 제시하였으며 양도가액에 대하여는 처분청에서 91.11.1 쟁점토지의 매수인에게 거래내용을 조회하여 양도금액이 100,000,000원임을 확인한 바, 있어 당초 실지거래가액으로 신고한 내용대로 결정하는 것이 타당하다.

나. 국세청장 의견 청구인의 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 과세한 이유는 첫째, 쟁점토지 취득시의 매매계약서를 보면 92.4월 소급작성된 것으로 매도인 OOO의 날인도 없고 입회인(부동산중개인)도 없이 취득가액이 실지거래가액인지 불분명한 점. 둘째, 양도시의 매매계약서도 부동산중개인이 없으며, 계약조건의 계약금 지불(영수)란에 양도자의 날인이 있어야 함이 통상적인데도 날인이 없는 바 실지 양도계약서라고 보기 어려운 점. 셋째, 쟁점토지를 취득한 89.2월 부동산의 거래가 부진하던 때이고 양도계약을 하던 90.12월은 부동산의 가격이 큰 폭으로 상승하던 시기로서 취득시의 양도시 쟁점토지를 기준시가로 의한 지가상승율은 550.3%인데도 신고한 실지거래가액의 상승율은 120.8%에 불과한 점. 이러한 점으로 미루어 쟁점토지를 양도하고 제출한 매매계약서와 증빙서류로는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니하고 보여지므로 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 같은법시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 모아보면 토지·건물의 양도에 대한 과세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 과세하는 것이나 양도자가 법 제95조의 자산양도차익의 예정신고 또는 법 제100조의 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도에 관한 사항을 보면 양도금액은 100,000,000원이라고 주장하는 바 고액거래가 아닌데도 계약일이 90.12.17 인데 반하여 잔금지급일은 91.5.3로서 그 기간이 4개월이 넘으며 계약금액도 거래금액의 30%인 30,000,000원으로 한 점과 청구인의 잔금청산일이 91.5.3인데 반하여 양도등기는 91.8.23 이루어진 점등을 보면 정상적인 거래와 다른 것이 인정된다.

(2) 쟁점토지의 취득에 관한 사항을 보면 필요경비와 관련된 취득가액이 기준시가의 435.9%나 되며 취득에 관한 매매계약서에는 양도자의 날인이 없을 뿐만 아니라 외지인의 거래인데도 중개인이 표시되지 않고 있다.

(3) 청구인이 쟁점토지 양도에 관하여 91.5.7 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하였다고 주장하나 위와 같이 통상거래에서 인정되기 어려운 계약일로부터 잔금청산일까지의 기간, 잔금청산 후 등기일까지의 기간, 쟁점토지의 취득가액과 기준시가의 현저한 차이, 취득관련서류의 미비성 등을 종합할 때 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여는 실지거래가액이 확인된다 하기는 어렵다. 그렇다면 처분청에서 청구인이 신고한 양도소득세를 신고한 증빙서류에 의하지 않고 기준시가에 의하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 위와 같이 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.