부동산의 양도차익 계산방법이 정당한지 여부(기각)

청구인지분 토지취득가액은 실지거래가액 , 건물취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액으로 하여 부동산의 양도차익을 계산한 것은 잘못이 없음

1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OO동 OOOOOO OO에 거주하는 사람으로서 서울시 송파구 OO동 OOOOOO OOO 소재 대지 310평방미터를 88.8.11 취득, 바로 인접한 청구외 OOO 소유 같은동 OOOOOO OOO 소재 대지 300평방미터와 합한 지상(계 610평방미터)에 건축비 공동부담으로 건물 1,862.7평방미터를 89.5.31 신축, 위 대지 및 건물(이중 청구인 지분 대지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)을 89.6.30 양도한 사실에 대하여, 처분청은 거래상대방등으로부터 확인한 대지 및 건물전체 양도가액 1,320,000,000원을 대지 및 건물기준시가로 안분계산하여 전체토지양도가액을 723,982,550원, 전체건물양도가액을 596,017,450원으로 산정한 후, 다시 청구인분 쟁점부동산에 있어 그 토지양도가액은 367,925,560원(723,982,550원×310㎡/610㎡), 건물양도가액은 298,008,725원(596,017,450원×1/2)으로, 또한 청구인분 토지취득가액은 실지거래가액 245,000,000원, 건물취득가액은 환산가액 298,008,725원으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산, 90.7.16자로 청구인에게 양도소득세 59,593,870원 및 동 방위세 11,918,770원을 과세(처분청은 청구인분 토지취득가액을 249,000,000원으로 경정하여 91.1.10자로 양도소득세 56,642,400원 및 동 방위세 11,342,770원으로 결정하였음)하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.8.7 심사청구를 거쳐 90.10.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 확정신고기간내에 실지거래가액에 관한 증빙서류를 첨부하여 적법하게 신고하였고 양도시 청구인과 청구외 OOO의 각자 대지 및 건물가액을 구분하여 거래하였음에도 처분청은 거래상대방으로부터 확인한 전체 양도가액 1,320,000,000원에 의하여 각자의 대지 및 건물가액을 안분계산한 것은 부당하며, 소득세법 시행령 제170조 제2항의 안분계산규정은 한 거주자의 실지거래가액은 확인되나 대지 및 건물가액 구분이 불분명한 경우 적용되는 것이며, 이 건과 같이 청구인등 2인의 전체가액은 확인되나 각자의 실지거래가액이 불분명한 경우에는 적용할 수 없으므로 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 계산하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구인은 과세표준 확정신고시 제시한 양도계약서상 공동양도자중 청구인 지분의 대지와 건물을 구분한 가액으로 적용할 것을 요구하나 자산양도차익 예정신고시 청구인이 제출한 매매계약서상의 양도금액 885,000,000원과 상이하고 또한 조사시에는 구분된 매매계약서를 제시하지 못하였고 일반적인 부동산 매매계약서 작성시 관행상 공유자 지분과 대지 및 건물가액을 구분표시하지 않는 것이 통례이고 조사후 제시된 계약서와 그 내용이 진실성에 문제가 있으므로 청구인 주장 이유없다고 판단되며, 또한 청구인이 토지취득가액 249,000,000원으로 적용하여 줄것을 주장하나 거래금액이 249,000,000원이라고는 뒷받침할만한 명백한 증거제시를 못하고 있어 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익 계산방법을 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

쟁점부동산의 양도당시(89.6.30)의 관련법 규정을 살펴보면, 소득세법 제23조 제4항, 제4조 제1항 제1호에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하되 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 동 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 동 법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정된 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있으며 위 국세청장이 지정하는 거래의 하나로서 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제980호, 87.1.26 개정) 제72조 제3항 제5호에서 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”라고 규정하고 있고, 또한 소득세법 시행령 제170조 제1항에서 양도차익을 결정함에 있어서 양도 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하여야 하나, 양도 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목 및 동 법 시행규칙 제56조의5 제5항 및 제7항에 의하여 환산한 가액으로 결정하여야 한다라고 규정하고 있고, 동 법 시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각 각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있다.

이 건의 경우, 청구인은 매매계약서를 제시하면서 청구인지분 대지를 249,000,000원에 취득하였다가 양도시에는 청구인과 청구외 OOO의 각 대지 및 건물가액을 구분 양도하여 청구인지분 대지의 실지양도가액을 290,000,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인은 자산양도차익 예정신고시에는 청구인지분 대지의 실지양도가액을 264,674,212원으로 신고하였을뿐 아니라, 거래관행상 공유자지분별 각 대지 및 건물가액까지 구분하지 않는 경우가 대부분이므로 청구인이 주장하는 대지 양도가액 290,000,000원은 신빙성이 없다고 할 것이며, 반면, 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 1년이내 양도하였고, 매수인 OOO 및 소개인 OOO으로부터 확인한 청구인과 청구외 OOO의 전체대지 및 건물의 실지양도가액 1,320,000,000원에 대하여는 다툼이 없으므로, 처분청이 위 법 규정에 따라 총 양도가액 1,320,000,000원을 대지·건물 기준시가로 안분계산하여 공유자 2인의 대지양도가액 723,982,550원, 건물양도가액 596,017,450원을 산정한 후, 다시 청구인지분 토지양도가액은 367,925,560원(723,982,550원×310㎡/610㎡), 건물양도가액은 298,008,725원(596,017,450원×1/2)으로, 또한 청구인지분 토지취득가액은 실지거래가액인 249,000,000원(처분청은 당초 토지취득가액을 245,000,000원으로 결정하였다가 91.1.10 249,000,000원으로 경정하였음), 건물취득가액은 재무부령에 따라 환산한 가액 298,008,715원으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.