쟁점OO의 양도가액 적정여부 및 중개수수료를 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부(경정)

청구인 등이 쟁점OO를 위임 양도하고, 그 대가를 수령한 해당 금융증빙자료를 제시하고 있고, 관계인들의 진술등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 중개수수료에 대하여 재조사 하여 그 결과에 따라 필요경비로 확인되는 금액을 공제함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.10. OOO OOO OOO OOO OOOOOO 답 4,252㎡, 같은 리 1034-2 답 4,835㎡, 같은 리 1034-3 답 992㎡ 및 같은 리 1035-1 답 4,339㎡(이하 “쟁점OO”라 한다)를 OOO와 공동(각 1/2지분)으로 취득하여 2005.4.20. OOO에게 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 위 쟁점OO의 청구인 지분에 대하여 양도가액을 115,500천원으로 하고, 취득가액을 109,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점OO의 매수인이 확인한 취득가액 523,000천원(청구인 지분 261,500천원)을 쟁점OO의 양도가액으로 보아 2008.8.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 105,747,440원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점OO를 중개한 OOO에게 쟁점OO의 청구인의 지분 양도를 위임하여 신고된 양도가액을 알지 못하였고, 쟁점OO를 실제 436,100천원에 양도하였는바, 쟁점OO 중 청구인지분의 양도가액은 218,050천원(청구인 1/2지분)으로 하여야 한다.

(2) 쟁점OO의 양도가액을 처분청이 확인한 양도가액 523,000천원으로 볼 경우, 쟁점OO 양도과정에서 중개 역할을 담당하면서 44,000천원 및 42,900천원 상당의 중개수수료를 가져 간 OOO 및 OOO에게 이들 소득을 귀속시키는 것이 거래의 실질에 부합하는바, 동 금액을 필요경비로 공제하여야 함에도 처분청이 자금흐름에 대한 조사를 소홀이 하여 「국세기본법」제14조 의 실질과세 원칙을 위반하였다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점OO의 양도시 수취한 것으로 주장한 실제 매매대금 436,100천원(청구인 지분 218,050천원)으로 작성된 계약서는 제시되지 아니하였고, 청구인이 OOO에게 건네받아 제출한 계약서의 내용(매매대금 479,000천원)과도 상이하며, 청구인이 실제 수취했다고 주장한 436,100천원과 매수인이 제출한 금액 523,000천원과의 차액 86,900천원에 대하여는 청구인이 전혀 알지 못하는 사항으로, 실제 이 매매를 주관하였다는 OOO 또는 OOO이 중개수수료로 수취한 것으로 주장하고 있으나, 동 금액에 대한 지급사실이 불분명하므로 OOO 및 OOO에게 귀속된 금액 부분을 필요경비로 공제하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점OO의 양도가액이 523,000천원(청구인 지분 261,500천원, 처분청 확인금액)인지 또는 436,100천원(청구인 지분 218,050천원, 청구인 주장금액)인지 여부

(2) 중개수수료 86,900천원(청구인 지분 43,450천원)을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정된 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 OO개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.6.10. 쟁점OO를 OOO와 공동(각 1/2지분)으로 취득하여 2005.4.20. OOO에게 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 위 쟁점OO의 청구인 지분에 대하여 양도가액을 115,500천원으로 하고, 취득가액을 109,000천원으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점OO의 매수인이 확인한 취득가액 523,000천원(청구인 지분 261,500천원)을 쟁점OO의 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점OO를 중개한 OOO에게 쟁점OO의 청구인의 지분 양도를 위임하여 신고된 양도가액을 알지 못하였고, 쟁점OO를 실제 436,100천원에 양도하였는바, 쟁점OO 중 청구인 지분의 양도가액은 218,050천원(청구인 1/2지분)으로 하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 쟁점OO의 양도소득세 신고시 제출하였던 매매계약서에는 매도인 청구인(공동매도인 OOO)과 매수인 OOO이 쟁점OO를 231,000천원(계약시 계약금 20,000천원, 2005.4.15. 잔금 211,000천원)에 매매하기로 2005.3.5. 계약체결한 것으로 나타나 있고, 매수인 OOO이 양도소득세 신고시 제출하였던 취득 관련 매매계약서에 매도인 청구인(공동매도인 OOO)의 대리인 OOO과 매수인 OOO 외 1인이 쟁점OO를 523,000천원(계약시 계약금 50,000천원, 2005.4.15. 잔금 473,000천원)에 매매하기로 2005.3.5. 계약체결한 것으로 나타나 있고, OO공인중개사 사무소를 운영하는 OOO이 중개한 것으로 기재되어 있다. 한편, 청구인이 후에 제시한 또 다른 매매계약서는 쟁점OO를 479,000천원(계약시 계약금 50,000천원, 2005.4.15. 잔금 429,000천원)에 매매하기로 계약체결한 것으로 나타나 있다. (다) 살피건대, 매수인이 양도소득세를 신고하면서 제시한 취득 관련 매매계약서에서는 쟁점OO의 양도가액이 523,000,000원인 반면, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점OO의 양도가액이 436,100,000원인지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 쟁점OO의 양도가액을 매수인으로부터 확인한 가액으로 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점OO의 양도가액을 처분청이 확인한 양도가액 523,000천원으로 볼 경우, 쟁점OO 양도과정에서 중개 역할을 담당하면서 44,000천원 및 42,900천원 상당의 중개수수료를 가져 간 OOO 및 OOO에게 귀속된 금액 부분을 해당자에게 소득을 귀속시키는 것이 거래의 실질에 부합하고, 동 금액은 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인과 OOO는 처남 매제 사이로, 2004년 초 외가측 동생인 OOO(OO공인중개사 대표)의 주선으로 OOO와 함께 OOO으로부터 쟁점OO를 218,000천원에 취득하였고, 청구인은 쟁점OO를 취득한지 1년도 되지 아니하여 OOO의 형인 OOO으로부터 쟁점OO를 3.3㎡당 10만원씩(436,100천원)에 책임지고 팔아준다기에 OOO에게 처분에 대한 모든 절차를 맡겼으며, 계약서 작성, 대금수령, 등기과정에 전혀 개입한 적이 없고, 쟁점OO에 대한 매매가 종료된 후 OOO으로부터 총 매매대금이 479,000천원으로 기재되어 있는 매매계약서만을 일방적으로 전달받았으며, 이 건 양도소득세 문제가 발생한 후에 또 다른 매매계약서(매매금액 523,000천원)가 있다는 것을 알게 되었다고 주장하고 있다. 한편, 청구인의 동생이자 OOO의 배우자인 OOO가 우리 원 조세심판관회의에 출석하여 쟁점OO를 양도하면서 3.3㎡당 10만원을 받아 주기로 한 것 외에는 중개수수료 등에 대하여는 알지 못하였다고 의견진술하였다.

(다) 청구인은 OOO 주도하에 쟁점OO를 양도하고 그 대가를 수취한 것은 아래와 같이 총 436,100천원이라고 주장하면서 청구인의 OOOO(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO)의 거래명세표 및 OOOO(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO), 청구인의 처 OOO의 OOOO OOOO(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO)의 거래명세표, OOO의 OO(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOO)의 입출금 거래내역 확인서 사본을 제시하고 있으며, 위 OOO는 2005.3.7. OOO가 계약금 5,000만원을 받은 후, 청구인(OOO의 오빠)에게 청구인 지분의 계약금을 송금하면서, OOO가 청구인으로부터 빌려 쓴 돈까지 정산하여 더한 금액(28,500천원)을 송금하였다고 의견진술하였다.

(OOO OO) (라) 처분청의 과세전적부심사결정서에는 쟁점OO의 중개업자로 기재되어 있는 OOO에게 쟁점OO의 매매상황에 대하여 문의한바, OOO은 2005년 3월경 중개업을 영위하던 OOO으로부터 중개를 의뢰받아 매수인에게 쟁점OO를 양도하는 계약을 체결하였고, 계약체결 당시 청구인의 대리인 자격으로 OOO의 중개사무실 직원인 OOO과 매수인의 대리인 자격으로 OOO의 남편 OOO이 참석하여 쟁점OO의 양도가액을 479,000천원으로 하기로 하는 부동산매매계약서를 작성하였으나, OOO이 쟁점OO 양도가액의 조정 과정에서 가작성된 매수인 부동산매매계약서를 가져갔고, OOO이 청구인으로부터 쟁점OO에 대한 중개수수료를 지급받아 본인에게 중개수수료를 지급하였다고 진술한 사실, OOO에게 쟁점OO의 매매상황에 대하여 문의한바, OOO은 형 OOO의 부탁으로 성영진에게 매수인을 소개받아, 청구인을 대리하여 부동산매매계약서를 작성하였고, 쟁점OO의 양도대금 중 일부를 OOO에게 현금 또는 수표로 지급받아 청구인에게 계좌이체로 지급하였으며, OOO이 청구인으로부터 쟁점OO의 중개수수료 42,900천원을 지급받았다고 진술한 사실, OOO에게 쟁점OO의 매매상황에 대하여 문의한바, OOO은 매수인을 대리하여 쟁점OO의 매입가액을 흥정한 후 부동산매매계약서를 작성하여 매수인에게 전달하였지만 쟁점OO의 양도가액을 기억하지는 못하고, 쟁점OO의 매매대금에 대한 지급과정도 알지 못한다고 진술한 사실이 나타나고 있다.

(마) OOO은 확인서에서 OOO과 동생인 OOO이 OOO의 소유건물에 있는 OO공인중개사무소를 동업하면서, 사촌되는 매도인의 매도의뢰가 들어와 OOO의 지시로 매도인을 청구인·OOO(대리인 OOO)로 하고, 매수인을 OOO 외 1인으로 하여쟁점OO에 대한 매매계약을 체결하였고, 계약당시 매도인들에게 직접 의뢰받은 것이 아니며, 매도인 친척되는 OOO의 지시로 매도인 대리인으로 참석하여 OO부동산사무실에서 매매대금 436,100천원에 매매계약을 체결하였고, 2005.4.15. 매매대금 잔금 429,000천원을 매수인 대리인(OOO, 등기부상 매수인 OOO의 조카로 알고 있음)으로부터 받아 OO부동산사무소에 중개수수료 2천만원을 주고 나머지는 OOO에게 넘겼으며, 차후 OOO의 남편인 OOO이 개입하여 OO부동산사무실에서 매도인과 매수인을 속이고, 매도인에게는 3.3㎡당 10만원에 매도하는 것으로 하고 매수인에게는 3.3㎡당 12만원에 매수하는 것으로, 이중으로 계약서를 작성하여 OO부동산사무소의 공인중개수수료로 2천만원, OOO에게 2천만원, 나머지는 OOO에게 차액이 넘어간 사실을 확인하고 있다.

(바) 살피건대, 청구인 등이 쟁점OO를 OOO에게 위임하여 양도하고, 그 대가인 436,100천원을 수령하였다고 하면서 해당 금융증빙자료를 제시하고 있고, OOO의 배우자인 OOO가 쟁점OO의 양도와 관련하여 중개수수료 지급사실을 몰랐다고 의견진술하고 있는바, 처분청의 과세전적부심사결정서에서 OOO이 2005년 3월경 중개업을 영위하던 OOO으로부터 중개를 의뢰받아 매수인에게 쟁점OO를 양도하는 계약을 체결하여 중개수수료를 지급받았다고 진술한 점으로 보아 청구인이 쟁점OO를 3.3㎡당 10만원씩(436,100천원)에 팔아준다는 OOO의 말을 신뢰하고 이에 따라 대금을 수령한 것으로 보이는 점, OOO이 형 OOO의 부탁으로 OOO에게 매수인을 소개받아 청구인을 대리하여 청구인 부동산매매계약서를 작성하였고, OOO이 청구인으로부터 쟁점OO의 중개수수료 42,900천원을 지급받았다고 진술한 점, OOO이 중개수수료를 OOO 등이 수령하였다고 확인하고 있는 점 등으로 보아 OOO 등이 청구인이 수령하였다는 금액 외의 금액을 중개수수료 등으로 수령하였을 개연성이 크다고 보이므로 청구인이 주장하는 중개수수료 86,900천원(청구인 지분 43,450천원)에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 필요경비로 확인되는 금액을 공제함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.