임대하던 주택의 양도에 대하여 부가가치세 과세처분의 적부(취소)

주택의 임차자는 법인이나, 당해 법인의 임직원의 가족이 주거용으로 사용한 경우, "법인 등의 사업을 위한 주거용"에 해당안되므로 당해 임대용 주택양도를 부가가치세 과세사업용 고정자산 양도로 보아 과세함은 부당함

1. 원처분 개요 청구인은 1994.11.1부터 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOOOO에서 OO빌라라는 상호로 부동산 임대업을 영위하는 사업자로서, 1994.12.20 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO외 1필지 615㎡ 지상에 3층 연립주택 1,143.66㎡(5세대, 이하 “OO빌라”라 한다)를 신축하여 외국법인에게 주택으로 임대하던 중 1997.4.25 OO빌라3층 501호 164.51㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 서울지방국세청장의 감사지적에 따라 청구인이 주택을 신축하여 판매한 것은 사업목적으로 부동산을 판매한 것으로서, 이는 부가가치세법 제6조 제1항의 재화의 공급에 해당된다 하여 1999.2.2 청구인에게 1997년 제1기분 부가가치세 20,236,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.2 심사청구를 거쳐 1999.5.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 당초부터 임대 목적으로 주택을 신축하였고, 건축비에 대한 기장상 계정과목도 임대용 고정자산이므로 건설가계정으로 하여 기장하였으며, 건축비에 대한 매입세액도 주택임대라는 면세사업과 관련한 투자매입세액이므로 공제받지 아니하였다. 또한, 주택임대사업 목적에 따라 주택임대업으로 사업자등록도 하였고, 실제로 준공을 전후하여 OO빌라 전체를 임대하였으며, 주택임대수입에 대하여는 주택임대소득으로 1994년부터 1997년까지 소득세를 신고 납부하여 오고 있던 중 청구인의 생활자금 문제로 인하여 그 중 1세대를 양도하고 그에 대한 양도소득세를 신고·납부하였는 바, 쟁점주택의 양도는 면세사업용 고정자산의 양도에 해당되어 부가가치세 과세대상이 아니므로, 이 건 부가가치세 과세처분은 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 연립주택을 신축·임대하기 위하여 1994.5.24 건축허가를 받은 후 1994.9.9 면세사업자용으로 사업자등록증을 교부받았으며, 청구인이 면세사업자의 지위에서 그 주택의 신축비용을 건설가계정으로 계상하고 그에 대한 부가가치세를 환급받지 아니한 사실 및 청구인이 부동산 매매를 사업목적에 나타내어 부동산을 판매한 사실이 확인되지 아니하고, 쟁점주택을 상당기간 임대한 후 그 중 1세대만을 양도한 사실에 비추어 청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위한 사실이 없다는 청구주장은 인정된다. 한편, 주택을 법인 또는 대사관등에 임대하고 임차법인이 사업용으로 사용하는 경우 그 주택 임대용역은 부가가치세법시행령 제34조 제1항에서 규정하는 “사업을 위한 주거용”에 해당되어 부가가치세가 면제되지 아니하는 것이고(국세청 부가 46015-1001, 1997.5.7, 같은 뜻), 청구인은 쟁점주택을 포함하여 청구인이 신축한 OO빌라 전체를 법인사업자와 임대차계약을 체결하고 법인사업자에게 임대한 사실이 임대차계약서 등에 의하여 확인되므로, 설사 청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위한 사실이 없다 하더라도 주택의 임대용역에 대하여 부가가치세가 과세된다면 그 주택은 부가가치세 과세사업용 고정자산에 해당된다고 볼 수 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없다

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점주택의 양도가 부가가치세 과세대상인지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제12조 제1항에 의하면, 「다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 1.～

10. (생략)

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것」이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조 제1항에서는, 「법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 청착된 면적의 5배를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.」라고 규정하고 있다

다. 사실관계

청구인은 1978.6.21 서울특별시 용산구 OO동 OOOOOO외 1필지 615㎡ 및 위 지상 주택 54.97평을 취득하여 거주하다가, 위 주택을 멸실하고 그 지상에 연립주택을 신축하기 위하여 1994.5.24 건축허가를 받고, 1994.9.9 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였으며, 1994.12.20 OO빌라를 준공하여 다음과 같이 임대한 사실이 등기부등본, 건축물관리대장 및 임대차계약서 등에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없다. 【 OO빌라 임대 내역 】

세대별

임대기간

세입자

비 고

101호

102호

1994.12.20～1999.12.19

OOOOO코리아(주)

201호

1994.11.15～1997.11.14

OOOOO(주)

301호

1994.11.28～1996.11.27

OOO OOOO

1996.11.28이후 청구인 거주

501호

1994.12.1～1996.3.9

OOOOOOO 컴퍼니

1997.4.25 양도

1996.3.10～1997.4.25

(주)OOOOOOOO

한편, 청구인은 건축비를 건설가계정에 기장하고, 건축비에 대한 매입세액을 공제받지 아니하였으며, 주택 임대수입에 대하여는 주택 임대소득으로 1994년부터 1997년까지 소득세를 신고·납부하였고, 1997.4.25 쟁점주택을 양도하고 1997.6월 자산양도차익예정신고·납부한 사실이 청구인의 장부, 종합소득세 과세표준확정신고 및 자진납부계산서, 부동산임대공급가액명세서 및 양도소득세 납부영수증 등에 의하여 확인된다.

라. 판단

먼저, 청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위하였는지, 아니면 부동산 임대업을 영위하였는지에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 주택을 신축하여 판매한 것은 사업목적으로 부동산을 판매한 것으로서 쟁점주택의 양도는 부가가치세법 제6조 제1항의 재화의 공급에 해당된다 하여 같은 법 제21조 제1항의 규정에 의거 쟁점주택의 건물공급분에 대하여 이 건 부가가치세를 부과처분하였으나, 청구인이 주택신축판매업 또는 부동산 매매업을 영위한 사실이 없음은 이미 국세청장이 심사결정서에서 인정하고 있으므로, 청구인은 OO빌라의 부동산 임대업을 영위하였다고 보아야 할 것이다. 다음, 쟁점주택을 임차한 (주)OOOOOOOO이 사업을 위한 주거용으로 사용하였는지, 아니면 상시 주거용으로 사용하였는지에 대하여 살펴본다.

임대사업자로 등록한 자가 당해 임대주택을 법인·대사관 등에 임대하고 임차한 법인 등에서는 임차법인의 사업용으로 사용하는 경우 등록한 임대사업자의 주택임대용역은 부가가치세법시행령 제34조의 1 항에서 규정하는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 부가가치세가 면제되지 아니하는 것인 바, 국세청장은 쟁점주택의 임차자가 법인사업자라는 이유만으로, 그 임대용역은 사업을 위한 주거용에 해당되어 부가가치세가 면제되지 아니하며, 따라서 쟁점주택을 부가가치세 과세사업용 고정자산으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 주장이나, 위 OO빌라는 서울특별시 용산구 OOO동 OOOOO에 위치하고 있고, OOOOO의 경우 외국인들의 집단 주거지역으로서, 법인사업자가 주택을 임차하여 직원의 연수용 시설이나 기숙사로 사용하기에 적합한 지역이 아니며, 연립주택의 임대차계약서들을 보면 「임차법인 직원의 개인 거주용으로 임차할 것을 합의한다」고 약정되어 있고, 쟁점주택 임차법인인 (주)OOOOOOOO(대표이사 OO OOOO OO)과 서울특별시 용산구 OO동 2통장 OOO의 사실확인서에 의하면, 「1996.2.1부터 1999.4.30까지 (주)OOOOOOOO의 상무이사로 재직하였던 OO O, OO와 그 가족이 거주하였다」고 확인하고 있으며, 기타 가정용 전기료 납부영수증 및 쟁점주택 사진, 부동산임대공급가액명세서(1997.1.31 신고)상 임차인 용도란에 주거용으로 기재되어 있는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점주택은 상시 주거용으로 사용되었다고 봄이 타당할 것이며, 달리 처분청은 임차자가 쟁점주택을 임차하여 사업을 위한 주거용으로 사용하였다는 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 그렇다면, 쟁점주택의 양도는 면세사업용 고정자산의 양도에 해당되므로, 청구인에게 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.