토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부(기각)

환산가액으로 결정할 수 있는 경우에 해당되지 아니함에도, 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정함이 타당하다는 청구인의 주장은 관련법리를 오해한 잘못이 있다고 판단됨

1. 처분내용 청구인은 경상북도 경주시 OO동 OOO 전외 6필지 2,629.5㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다) 및 같은 동 OOOOO번지 위 지상주택 134.1㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 77.7.1(76.12.31 이전에 취득한 것으로서 의제취득일임) 취득하여 94.12.22 양도하고 95.5.29 쟁점주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 쟁점토지는 실지거래가액(양도가액은 실지거래가액인 221,912,092원, 취득가액은 환산가액인 14,893,191원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택에 대하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 보지 아니하였으며, 쟁점토지는 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.1.3 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 199,696,550원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.2.26 심사청구를 거쳐 96.6.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 청구외 (주)OO토건의 감사로 재직할 당시 회사의 운영자금을 차입하기 위하여 쟁점토지 및 쟁점주택을 담보로 제공하였다가 부도로 인하여 경매개시가 임박함에 따라 이를 405,000,000원(청구외 OOO 지분 포함)에 양도한 것이 사실이므로 청구인의 신고내용대로 실지거래가액에 의하여 과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지 및 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 신고하였으나, 이는 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의한 환산할 수 있는 경우에 해당되지 않으며, 양도가액도 근저당권 설정을 위하여 감정평가한 가액인 602,657,000원에 훨씬 미달하고, 개별공시지가의 48%에 불과할 뿐만 아니라 쟁점토지 및 쟁점주택에 설정되어 있는 부채의 상환액을 조사한 바에 의하면, 95.2월 현재 청구인은 447,555,820원을 상환한 사실 등에 비추어 볼 때, 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 처분청의 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제23조 제4항 제1호에서는 「제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제1항에서는 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있다. 또한, 동법시행령 제44조 제6항 본문에서 「법 제23조 제1항 제4항에서 “한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 또는 출자지분으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 제44조의2 제1항 제1호·제4호 또는 제5호에 해당하지 아니하는 주식 또는 출자지분으로서 양도일 현재 한국증권거래소에 상장되지 아니한 것을 말한다」고 규정하고 있고, 동법시행령 제170조 제3항 제1호 및 제2호에서는 「법 제23조 제4항 제1호 본문 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 본문에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제44조의2 제1항 제1호·제3호 및 제5호의 기타자산

2. 제44조의2 제1항 제4호의 기타자산중 국세청장이 고시하지 아니한 자산 」이라고 규정하고 있으며, 동조 제4항에 의하면 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하면서, 동항 제2호 본문 및 가목 내지 바목에서는 「다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우.

가. 법 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우 나. 법 제70조 제7항에 규정된 자산을 양도한 경우 다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의로 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관련 법령에 위반한 경우 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우 」라고 규정하고 있고, 동항 제3호에서는 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액(양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액)에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 사실이 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 먼저, 관련법령을 보면, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때에는 소득세법시행령 제170조 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도하거나 동조 제4항 제2호에 해당하는 경우에 한하여 환산가액으로 결정하도록 규정하고 있다.

(3) 청구인은 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 신고하였는 바, 쟁점토지의 취득가액의 경우 위 관련법령에서 규정하고 있는 환산가액에 의하여 결정할 수 있는 경우에 해당되지 않는다 할 것이다.

(4) 그렇다면, 이 건의 경우 환산가액으로 결정할 수 있는 경우에 해당되지 아니함에도, 환산가액으로 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정함이 타당하다는 청구인의 주장은 관련법리를 오해한 잘못이 있다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.