재건축 대상인 종전주택을 사업시행인가일 이후 취득한 경우의 취득일 판단(기각)

청구인이 비록 종전주택을 취득하여 사실상 주거용으로 사용 하였다 하더라도 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리인 ‘조합원입주권’을 취득한 것으로 봄이 상당함.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.11.10. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하고 이를 재건축 조합에 신탁하여 2007.10.18. 위 같은 번지에 소재하는 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 재건축으로 취득(소유권보존등기)한 후, 2008.2.18. 쟁점아파트를 양도하고 종전주택의 취득일인 2003.11.10.부터 2년 이상 주택을 보유한 것으로 하여 양도소득세 일반세율(27%)을 적용하여 양도소득세 8,629,550원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 조합입주권의 승계에 의하여 취득한 것으로 보아 쟁점아파트의 보유기간을 쟁점아파트의 사용승인인가일(2007.8.22.)로부터 계산함에 따라, 쟁점아파트의 양도에 대하여 단기양도세율(50%)을 적용하여 2008.7.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 20,229,350원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

재건축 대상 주택을 조합원으로부터 사업시행 인가일 이후에 취득하였더라도 사업시행 인가일 이후에 철거되지 아니한 건물을 사실상 주거용으로 사용한 경우, 종전주택의 취득일로부터 신축주택의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 양도소득세 세율을 적용함이 타당한 바, 처분청이 청구인의 종전주택 구입에 대하여 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 취득한 것으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 종전주택의 취득일인 2003.11.10.이 아닌 쟁점아파트의 사용승인인가일인 2007.8.22.을 기준으로 주택 보유기간을 계산하여 단기양도세율(50%)을 적용함은 부당하다.

나. 처분청 의견

관리처분계획 인가일 또는 사업계획 승인일로부터 당해 재개발 또는 재건축 아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)까지는 당해 주택의 철거여부에 관계없이 사실상 향후 건설될 주택을 취득할 수 있는 권리의 가치에 따라 매매가격이 결정되는 것이어서 청구인이 종전주택을 취득한 것은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”를 취득한 것으로 쟁점아파트의 보유기간은 쟁점아파트의 사용승인인가일인 2007.8.22.부터 양도일인 2008.2.18.까지 1년 이내로 계산되므로 단기양도세율을 적용함이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재건축 대상인 종전주택을 사업시행인가일 이후 취득하여 보유(임대)하다가 이를 쟁점아파트로 분양받아 양도한 경우, 주택보유기간을 종전주택 취득일부터 기산하여야 하는지, 아니면 쟁점아파트의 사용승인일부터 기산하여야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것)제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에는 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것)제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③「도시개발법」기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.6.30. 종전주택 소재지인 OOO 단지에 대한 재건축사업이 시행인가된 후, 2003.11.10. 종전주택을 60백만원에 취득(대금청산)하여 2003.11.15. 소유권이전등기하였고, 같은 날 종전주택을 형곡1주공주택단지 재건축조합에 신탁등기한 것으로 종전주택의 매매계약서 및 부동산등기부등본 등에 나타난다.

(2) 이후 종전주택에 대한 철거가 2004년 1월 개시되어 2004.12월까지 완료되었고, 2005.2.14. 쟁점아파트 단지내 재건축조합원에 대한 동.호수 추첨이 시행되었으며, 2005.4.6. 쟁점아파트 단지내 아파트에 대한 일반분양 신청에 이어 2007.8.22. 쟁점아파트를 포함한 신축아파트에 대한 사용승인이 인가되었는 바, 청구인은 분양받은 쟁점아파트를 2007.10.18. 소유권보존등기한 후, 2008.2.4. 매매를 원인으로 류OOO에게 220백만원에 양도(2008.2.19. 소유권이전등기)한 것으로 쟁점아파트의 매매계약서 및 부동산등기부등본 등 이 건 심리자료에 나타난다.

(3) 2005.2.14. 쟁점아파트 단지내 재건축조합원에 대한 동.호수 추첨결과에 의하면, 청구인이 재건축조합원으로서 종전주택을 쟁점아파트로 추첨.분양받았으며, 그 공급가액은 150,680,000원으로 무상평수(15.22평)에 대한 무상지분금(58,597,000원)을 차감한 금액인 92,083천원이 청구인의 부담금액인 것으로 나타난다.

(4) 종전주택의 세입자 최OOO이 작성한 확인서의 사본에 의하면, 2004.1.10.까지 종전주택에 대한 전세계약의 만료로 이를 비워주기로 약속한다는 내용이 있으며, 동 확인서에 청구인이 상기 세입자로부터 2003.11.10.부터 2004.1.10.까지 월 30만원의 월세금을 수령하였다는 내용이 기재되어 있다.

(5) 이 건에 대한 처분청의 양도소득세 과세결의서 등에 의하면, 쟁점아파트의 양도에 대하여 취득가액 152,083천원, 양도가액 220,000천원, 필요경비 5,781천원으로 하여 양도차익을 62,135천원으로 산정하였는 바, 이에 대하여는 처분청과 청구인간 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점아파트의 보유기간 기산일을 종전주택의 취득일(2003.11.10.)로 하여 양도소득세 일반세율 27%를 적용하여 신고한 반면, 처분청은 쟁점아파트의 양도일을 쟁점아파트의 사용승인인가일(2007.10.18.)로 보아 청구인이 쟁점아파트를 취득일로부터 1년 이내 양도하는 것으로서 양도소득세율 50%를 적용함에 따라, 2008.7.9. 청구인에게 기납부세액 8,629,558원을 차감한 20,229,350원을 경정.고지한 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업시행인가에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축물을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용승인인가에 따라 그 분양받을 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 것으로, 이는「소득세법」제94조제1항 제2호 가목의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 보아 그 양도차익을 계산함이 타당하고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업시행의 인가가 있는 때라고 보아야 할 것OOO인 바, 이 건의 경우, 청구인이 종전주택을 재건축 사업시행인가일인 2003.6.30. 이후 2003.11.10. 매매를 원인으로 취득하고 2003.11.15. 소유권이전등기 및 재건축조합에 신탁등기를 동시에 한 것으로 나타나므로, 청구인이 비록 종전주택을 취득하여 사실상 주거용으로 사용하였다 하더라도 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리인 ‘조합원입주권’을 취득한 것으로 봄이 상당하고, 이 경우 쟁점아파트의 취득시기는 쟁점아파트의 사용승인일인 2007.8.22.로 봄이 타당하므로 처분청이 이 건 쟁점아파트의 양도에 대하여 취득일로부터 1년 이내 양도한 것으로 보아 양도소득세율 50%를 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.