매매계약서에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 21억원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 (기각)

쟁점부동산의 매매계약서상 양도가액이 사실과 다르다는 청구주장을 뒷받침할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 경우 매매계약서상의 가액을 양도가액으로 하는 것임

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.8.14. 대전광역시 OO OOO OOO 대지 440.3㎡ 를 취득하여 2003.4.18. 그 지상에 지하 1층ㆍ지상 6층의 근린생활시설과 다가구주택 1,756.5㎡(토지와 건물을 합하여, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하면서, 제반 소요비용을 언니인 양OO과 형부인 조OO으로부터 차입하였으나, 채무의 상환이 어려워짐에 따라 대물변제를 하기로 합의하고, 2004.2.1. 부동산매매계약을 체결한 후에 2005.8.12. 쟁점부동산을 조OOO OOO에게 양도하였으나, 이에 대하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하지는 아니하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여, 쟁점부동산의 양도가액을 2,100백만원, 취득가액을 1,450백만원, 필요경비를 250백만원으로 하여 양도차익을 산정하고 2010.7.21. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 202,089,600원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 2,100백만원(계약금 400백만원, 중도금 860백만원, 잔금 840백만원)으로 산정하였으나, 청구인이 형부 조OO으로부터 받은 금액은 240백만원이고 그 중에 65백만원을 상환 하였으므로 계약금은 175백만원이 되어야 하고, 4번 가압 류 (25,967,480원)와 7번 가압류(38,500,000원)는 청구인이 변제하였으며, 12 번 가압류 (210,940,656원)는 판결로 인하여 금액 자체가 변경되었고, 18번 가압 류 (24,963,012원), 20번 가압류(27,305,338원)는 조OO이 선순위 가등기 를 하였기 때문에 부담하지 아니하여도 되므로 잔금에서 제외되어야 한 다. 따라서, 쟁점부동산의 양도가액은 1,547,323,514원[계약금 175백만원, 중도금 860백만원, 잔금 512,323,514원(임대보증금 230백만원, 가압류금액 92,323,514원, 기타 190백만원)]으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

양수인이 제출한 매매계약서상의 계약금 400백만원은 2002.8.12.부터 2003.1.30.까지 청구인의 배우자 이OO에게 송금된 390백만원과 차이가 없고, 중도금 860백만원은 OO은행의 대출금과 같으며, 잔금 840백만원은 임대보증금 230백만원, 등기부등본상의 가압류금액 420 백만원, 기타 금액(소송비용, 공사비용, 이자비용 등) 190백만원과 일 치하므로 양도가액을 21억원으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 매매계약서에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 21억원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법률 소득세법(2005.12.31. 법률 7837호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6 의

2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높 은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 조OOO OOO으로부터 쟁점부동산의 취득에 소요 되는 자금을 차입하였으나, 채무의 상환이 어려워지자, 쟁점부동산으 로 변제하기로 합의하고, 부동산매매계약을 체결한 뒤, 조OOO OOO에게 양도하였으나, 양도소득세를 신고ㆍ납부하지는 아니하였다.

(2) 처분청은 조OOO OOO이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(2004.2.1.)를 근거로 하여 양도가액을 2,100백만원, 취득가액을 1,450백만원, 필요경비를 250백만원으로 하여 양도소득세를 과세하였는바, 동 계약서에는 매매대금이 2,100백만원, 계약금이 400백만원, 중도금 이 860백만원(2004.3.8.), 잔금이 840백만원(2005.8.12.)으로 약정되어 있고, 특약사항을 보면 중도금은 OO은행의 대출금으로 상계하되, 이자는 매수인이 부담하고, 잔금은 임대보증금ㆍ가압류금액ㆍ기타 금액을 공 제 하여 지불하는 것으로 약정되어 있고, 청구인이 조OO 앞으로 작성 한 영수증 3매(계약금, 중도금, 잔금)가 첨부되어 있다.

(3) 청구인의 배우자인 이OO에 대한 문답서(2010.4.28.)에 의하면, 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 조OOO OOO에게 이전하여 주기 위하여 인감을 주었으며, 조OOO OOO이 양도가액을 21억원으로 하여 매매계약서를 작성한 뒤 청구인에게 통보한 것으로 나타난다.

(4) 이OO가 2002.8.12.부터 2003.1.30.까지 조OO 등으로부터 지급받은 금액이 390백만원이고, 중도금에 해당하는 대출금이 860백만원 (2005.2.22.)이며, 잔금 상당의 제반 비용(임대보증금 230백만원, 가압 류금액 420백만원, 기타 소송비용ㆍ공사비용ㆍ이자비용 등 190백만원)이 840백만원인 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 2,100백만원이 아니라 1,547백만원이라 주장하며, 증빙자료로 무통장입금증과 등기부등본을 제시하였는바, 무통장입금증에 청구인이 2003.4.21. 조OO에게 65백만원을 송금한 것으로 되어 있으며, 등기부등본에는 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 중 420백만원의 가압류가 설정된 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 21억원이 아니라 1,547백만원이라 주장하지만, 매매계약서에는 양도가액이 21억원으로 약정되어 있고 계약금(400백만원)ㆍ중도금(860백만원) 및 잔금(840백 만원)의 지급관계가 대부분 확인되는 점, 동 계약서가 청구인의 의사에 반하여 작성되었다고 볼 만한 객관적 입증자료가 없는 점, 청구인의 주장을 뒷받침할 만한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안하면, 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 매매계약서를 근거로 양도가액을 21억원으로 하 여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.