토지거래가 투기거래인지 여부 및 취득가액이 00원인지 아니면 00원인지 여부(기각)

취득가액을 구체적으로 입증할만한 금융자료를 제시하지 않고 있을 뿐만 아니라 매매계약서상에 청구인의 명의가 기재되어 있지 않아 동 계약서에 기재된 금액대로 청구인이 실지취득하였는지가 불분명하다고 보여지므로 청구인 주장 또한 이유 없음

1. 사실서울특별시 동작구 OO동 OOOO OOOOO OOOOOO에 거주하는 청구인은 청구외 OOO과 공동으로 제주도 남제주군 인덕면 OO리 OOO 소재 전 785평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 88.3.3 취득하여 89.7.14 양도한 데 대하여처분청이 위 거래를 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제8호 해당되는 투기거래로 보아 확인된 실거래가액(취득가액 24,475,000원, 양도가액 78,500,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 36,594,780원 및 동 방위세 6,099,130원을 90.6.16 고지하자 청구인은 이에 불복하여 90.9.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인과 OOO은 OO대학교 교수로서 자주 제주도에 낚시하러간바 노후의 생활을 제주도에서 마련하고자 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 그리고 쟁점토지 한가운데 위치한 동 OO리 OOO 소재 묘지 33평(이하 “쟁점외토지”라 한다)을 청구외 OOO로부터 각각 취득한 후 주택을 신축하고자 하였으나 쟁점외토지의 전전소유자였던 청구외 OOO이 끝내 묘지이장에 협조하지 않아(현재까지도 묘지는 그대로 있다 함) 주택신축이 어렵게 됨에 따라 쟁점토지 및 쟁점외토지를 불가피하게 양도하였던 바와같이 청구인의 위 거래행위가 투기거래가 아닌데도 아울러 이 건 처분의 근거가 되는 위 8호 규정이 대법원의 판결에 의해 무효인데도 위 거래를 투기거래로 보아 실거래가액으로 과세한 처분은 부당할 뿐만 아니라 실취득가액 또한 24,475,000원이 아니라 42,000,000원이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 단한번의 이 건 양도거래를 투기거래가 아니라고 주장하나 청구인의 부동산거래상황을 보면 82-89년중 이 건 포함하여 6회에 걸쳐 토지 5,861평과 건물 80평을 취득하였을 뿐만 아니라 이 건 거래에 있어서도 아무런 연고도 없는 지역의 농지(전)인 쟁점토지(392.5평)를 자경농민도 아니면서 뚜렷한 실수요목적 없이 취득하였다가 1년4개월만에 양도하면서 취득가액 27,465,000원에 3배에 가까운 78,500,000원에 양도한 사실을 보더라도 쟁점거래는 투기목적의 거래로 밖에 볼 수 없어 전시 규정에 따라 확인된 실거래가액에 의해 과세한 당초처분은 정당하다는 주장이다.

4. 쟁점따라서 이 건의 쟁점은

(1) 쟁점토지거래가 투기거래인지 여부와

(2) 취득가액이 27,475,000원인지 아니면 42,000,000원인지 여부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

쟁점1을 살피건대,먼저소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호에서 자산양도차익의 계산은 기준시가로 하되 대통령령이 정하는 경우는 실거래가액으로 한다라고 규정하고 있고,동법시행령 제170조제4항 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어 실거래가액을 확인할 수 있는 경우는 실거래가액으로 양도차익을 계산한다라고 규정하고 있고, 재산제세사무처리규정(87.1.26 개정 국세청훈령 제980호) 제72조 제3항에는 제2항 제3호의 규정에서 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래, 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정하여 국세청장이 지정하는 거래”라 함은 양도 또는 취득당시의 실거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다라고 규정하고 있고 동항 제8호에서는 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기억제에 관련한 세무조사와소득세법시행령 제170조제9항 및같은법 시행규칙 제82조의2제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하여 소위 투기거래로서 실지거래가액으로 과세할 수 있는 하나의 유형을 예시하고 있는 바,위 규정에 비추어 청구인의 거래내용을 살펴보면,첫째, 청구인은 82.6월부터 89년까지 6회에 걸쳐 서울, 경기도, 제주도 등지에 소재하는 쟁점토지포함 7필지 토지 5,861평과 건물 80평을 취득한 사실이 확인되는 바와같이 그 취득한 거래회수나 규모가 통상인으로서의 거래범위를 넘어서고 있음을 알 수 있고,둘째, 또한 쟁점거래자체를 보더라도 청구인은 투기거래가 아니라고 막연히 주장할 뿐 실수요거래를 입증할만한

거증이나 정황의 제시가 부족한데 비하여 투기가 성행하던 지역내의 쟁점토지를 단기간 거래한 사실이 확인되고 있는점등 위 사항을 종합하여 볼 때 처분청이 전시 규정에 의한 청구인을 투기거래자로 보아 실거래가액으로 이 건 과세한 처분은 정당하다고 인정되고 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다. 쟁점2를 살피건대,양도가액에 대한 다툼은 없고 취득가액에 대한 다툼이 있는 이 건 취득가액 입증자료를 보면 처분청은 거래상대방(매도인)인 청구외 OOO의 확인서를 제시하고 있는데 반하여 청구인은 매매계약서, 매매수임인의 확인서등을 제시하고는 있으나 취득가액을 구체적으로 입증할만한 금융자료를 제시하지 않고 있을 뿐만 아니라 매매계약서상에 청구인의 명의가 기재되어 있지 않아 동 계약서에 기재된 금액대로 청구인이 실지취득하였는지가 불분명하다고 보여지므로 이부분 청구인 주장 또한 이유 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.