임차권의 양도가 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부(기각)

임차권의 양도가 분양권으로 전환되기 이전이라도 일정 임차기간이 지나면 주택을 분양받을 수 있으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.2.5. OOOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOO호 임대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 임차권을 김OO에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 동 임차권을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 2008.5.19. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 12,875천원을 결정하여 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 김OO에게 양도한 쟁점주택 임차권은 등기부등본에 등기된 사실이 없을 뿐 아니라 임차기간 중에 양도한 것이어서 단순한 채권에 불과하고, 쟁점주택을 분양주택으로 전환할 것인지의 판단은 청구인에게 있는 것이 아니라 임대주택법에 의거하여 보존등기자인 OOOOOO(주)에 있는 것이므로, 이 건 임차권의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도한 쟁점주택의 임차권은 일정기간 임차기간이 경과하면 쟁점부동산을 매수할 수 있는 우선권이 부여되어 있으며, 동 우선권은 임차인이 권리를 포기하지 않으면 제3자가 쟁점주택을 매수할 수 없는 배타적인 권리라는 점에서 그 실질이 부동산을 취득할 수 있는 권리와 다르지 아니하며, 청구인은 당초 임대보증금과 별도로 추가금을 받고 양수인에게 일정 임차기간이 경과하면 분양권으로 전환되는 쟁점주택 임차권을 양도하고, 양수인이 쟁점주택을 분양받은 사실이 확인되는 바, 양수인이 단순히 임차권을 취득하고자 거액의 추가금을 지급한 것이 아니므로, 이 건 임차권의 양도는 일정 임차기간이 경과하지 아니하여 분양권으로 전환되기 이전이라 하더라도 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 일정기간 임대 후, 분양으로 전환되는 임대주택의 임차인이 그 일정기간이 경과하지 아니한 상태에서 등기하지 아니한 임차권을 양도한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 (양도의 정의) ①제4조제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조 (양도소득의 범위) ①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(2) 임대주택법 제15조 (건설임대주택의 무주택세대주에의 우선매각) 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다.

(3) 임대주택법 시행령 제13조 (공공건설임대주택의 우선매각등) ①법 제15조에서 "대통령령이 정하는 건설임대주택"이라 함은 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택을 말한다. ②법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 매각하여야 한다.

3. 제10조의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일이후부터 매각 당시까지 무주택자인 임차인

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.2.5. 쟁점주택에 대한 임차권을 김OO에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였으나, 처분청은 동 임차권을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 2008.5.19. 청구인에게 양도소득세 12,875천원을 결정하여 고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점주택 임차권은 등기부등본에 등기된 사실이 없는 단순한 채권에 불과하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제94조 제1항 제2호는 양도소득의 범위를 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권으로 규정하고 있으며, 임대주택법 제15조 및 같은법 시행령 제13조 는 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 일정기간의 무주택자인 임차인에게 우선하여 매각하도록 규정하고 있다. (나) 청구인이 OOOOOO(주)와 체결한 임대주택표준임대계약서에 의하면, 청구인은 1999.2.23. 쟁점주택을 OOOOOO(주)와 임대보증금 28,700천원에 임대차계약을 체결하였고, 2002.2.5. 임차인이 청구인에서 김OO로 승계되었음이 확인된다. 임대주택표준임대주택계약서 주요내용을 보면, 쟁점주택은 공공건설임대주택으로 건설되었으며, 계약서 제12조 제1항 제1호에서 쟁점주택의 매각시기는 최초 입주 지정기간 종료후 5년으로 규정하고 있으며, 제14조 제1항은 제12조 규정에 의거 임대주택을 매각시 분양우선권은 임대주택법 제15조 및 같은법 시행령 제13조 에 결격되지 아니하는 임차인으로 규정하고 있다. (다) 청구인과 김OO가 2002.2.2. 계약한 매매계약서에 의하면, 청구인은 김OO와 매매가액 67,200천원에 계약(계약금 5,000천원, 중도금 25,000천원, 잔금 37,200천원)하고, 특약사항에는 OOOOOO(주)에 임대보증금 28,700천원이 예치된 상태라고 기재되어 있다.

쟁점주택 임차권 양수자인 김OO와 OOOOOO(주)와 체결한 쟁점주택 부동산매매계약서에 의하면, 김OO는 2002.2.23. OOOOOO(주)와 매매대금 46,345천원(계약금 8,500천원, 잔금 37,845천원, 3.11. 납부)에 계약하고, 2002.3.13. 소유권을 이전받은 것으로 등기부등본에 의하여 확인된다.

(라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 부동산 자체의 취득을 주 목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나 그렇지 않더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있는 권리를 의미한다(OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO)O 임대주택법 제15조 및 같은법 시행령 제13조 에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 일정기간의 무주택자인 임차인에게 우선하여 매각하도록 규정하고 있는 바, 쟁점주택은 공공건설임대주택으로서 임대주택 입주권을 가진 자는 일정기간 임대주택을 임차 후 그 임대주택을 매수할 수 있는 우선권이 부여되어 있으며, 동 우선권은 임대주택 입주권을 가진 자가 동 권리를 포기하지 않으면 다른 자는 임대주택을 매수할 수 없는 배타적인 권리라는 점에서 그 실질이 부동산을 취득할 수 있는 권리와 다르지 않다고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO O)O 또한, 청구인이 쟁점주택의 임대보증금과 별도로 추가금을 받고 일정 임차기간이 지나면 분양권으로 전환되는 쟁점주택 임차권을 양도하고, 양수인 김OO가 쟁점주택을 분양받은 사실이 확인되며, 양수인이 단순한 임차권을 취득하고자 거액의 추가금을 지급한 것으로 보이지 아니한 점으로 보아, 이 건 임차권의 양도는 분양권으로 전환되기 이전이라도 일정 임차기간이 지나면 쟁점주택을 분양받을 수 있으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것이 타당하다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 임차권 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.