청구인의 토지의 거래에 대하여 년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부(기각)

청구인이 보유하고 있는 동안 실수요목적에 사용한 사실을 확인할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 거래가 1년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분 개요청구인은 89.12.6 서울특별시 종로구 OO동 OOO 대지 197㎡와 같은 동 OOOO 대지 29.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 900,000천원에 취득하여 90.8.25 청구외 OO이씨 OOO파 종중에 1,208,000천원에 양도하였다.처분청은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 1년 이내의 단기간 동안 보유하고 양도하였음을 이유로 쟁점토지의 거래가 부동산투기거래에 해당되는 것으로 인정하여 매매계약서와 거래상대방으로부터 확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 92.12.16 양도소득세 213,897,600원 및 동 방위세 42,779,520원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 93.2.13 심사청구를 거쳐 93.6.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장청구인은 89.12.6 쟁점토지와 그 지상건물(근린생활시설)을 취득하여 부동산임대사업에 공하던 중 건물이 낡아 이를 헐고 쟁점토지와 “종로구 OO동 OOO 대지 145.5㎡(이하 “연접토지”라 한다)” 등 3필지 토지 상에 근린생활시설 1554.5㎡를 신축하고자 하였으나 관할구청이 연접토지가 도시설계구역에 편입된 주차장 용지임을 이유로 건축허가를 내주지 않아 부득이 양도하였으므로 쟁점토지의 거래를 부동산투기거래로 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견청구인이 쟁점토지를 취득하여 불과 9개월 동안 보유한 후 이를 양도하였을 뿐만 아니라 청구인이 보유하고 있는 동안 실수요목적에 사용한 사실을 확인할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점토지의 거래가 1년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인의 쟁점토지의 거래에 대하여 1년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당된다고 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조제4항 및 제45조 제1항 제1호를 보면 취득 및 양도가액은 기준시가로 결정함을 원칙으로 하고, 예외적으로소득세법시행령 제170조제4항 각호의 규정에 해당되는 경우를 실지거래가액으로 결정한다고 규정하고 있고,소득세법시행령 제170조제4항 제2호에서 “다음 각호의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 그 다목에 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”를 규정하고 있다.

다. 쟁점토지의 거래가 1년 이내의 단기거래로서 투기거래에 해당하는지 여부를 보면

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 89.12.6 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.8.25 OO이씨 OOO파 종중에 양도한 사실을 근거로 쟁점토지의 거래가 1년 이내의 거래로서 투기거래에 해당되는 것으로 인정하여 쟁점토지의 매매계약서와 거래상대방 등으로부터 그 취득가액을 900,000천원, 양도가액을 1,208,000천원으로 확인하고 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 보유기간이 1년 이내인 사실과 처분청이 매매계약서 등에 의하여 확인하고 과세기준으로 삼은 위 취득 및 양도가액에 대하여는 이를 인정하고 다투지 않고 있는 바 쟁점토지의 취득·양도경위와 그 이용실태에 비추어 투기성이 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인은 89.12.6 쟁점토지와 그 지상건물(근린생활시설)을 임대사업목적에 공할 목적으로 취득한 후 건물이 낡아 이를 헐고 쟁점토지와 연접토지(종로구 OO동 OOO 대지 145.5㎡)의 지상에 근린생활시설 1554.5㎡를 신축하고자 하였으나 연접토지가 도시설계구역으로 편입되어 있어 당해 연접토지 상에 건물의 신축이 불가능하여 부득이 양도하였다고 주장하고 있으나 당심판소가 종로구청장에게 조회하여 회신받은 공문(종로구 건축 58550-5306, 93.8.13)에 의하면 청구인이 쟁점토지와 더불어 신축건물부지로 사용하고자 한 것으로 주장하고 있는 연접토지(종로구 OO동 OOO 대지 145.5㎡)는 청구인이 위 연접토지를 취득하기 전인 83.8.2에 서울특별시 공고 제424호에 의하여 도시설계구역으로 편입되어 있어 주차장이 아닌 건물의 신축이 사실상 불가능한 것임을 청구인이 이 건 토지 취득시 알고 있었다고 할 것이므로 연접토지 상의 건물신축이 불가능하여 부득이 이를 양도하였다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고, 뿐만 아니라 청구인도 인정하고 있는 것과 같이 쟁점토지만으로도 건물(근린생활시설)의 신축이 가능한 것임이 확인된다.

이상의 사실로 볼 때 청구인이 쟁점토지를 실수요목적으로 취득하여 이를 보유하다 부득이 양도한 것이 아니라 매매차익을 얻을 목적으로 취득하여 단기간 보유한 후 양도한 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 거래에 대하여 1년 이내 단기거래 등을 이유로 실지거래가액으로 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.