청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지 여부(기각)

처분청이 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인하기 어렵다고 보고 기준시가로 양도차익을 결정하여 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단됨.

1. 원처분개요 청구인이 1988.9.24일 취득하여 1993.8.17 양도한 부산광역시 중구 OO동 OO OOOOO 외 1필지 대지 301.2㎡(청구인 지분 6,024/30,120 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 1993.9.30 양도가액은 400,000,000원으로 하고, 취득가액은 231,920,023원으로 하여 양도소득세 52,994,960원을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의하여 1996.1.16 양도소득세 107,461,780원을 결정고지하였다. 이에 불복하여 청구인은 1996.2.7 심사청구를 거쳐 1996.3.30 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 청구외 OO토건(주)로부터 취득하여 청구외 OO실업(주)에 양도하였는 바, 쟁점토지 거래는 법인과의 거래로서 부동산매매계약서 및 법인장부 등에 의하여 실지거래가액이 확인될 수 있음에도 처분청이 이를 부인하고 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 취득시 매매계약서는 인적사항, 양도물건, 면적 기타사항등이 기재되어 있지 아니하여 계약서로서의 요건이 불비하고, 처분청 조사서에 의하면 쟁점토지는 부산광역시 OO동 요지로서 인근 청구외 OO부동산 및 OO부동산에 탐문하여 조사한 바, 평당 50,000천원의 가격을 형성하고 있음에도 평당 22,163천원(공시지가 대비 69.9%임)으로 신고되었는 바, 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 공정과세위원회의 의결을 거쳐 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호에 “양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정되어 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호 (가)목에는 “거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비(취득가액)는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 결정할 수 있다.” 라고 규정되어 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에 “「대통령령이 정하는 경우」라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2.(생략)

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 라고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

먼저, 청구인이 주장하는 취득가액(231,920,023원)을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 살펴본다. 청구인은 취득시 실지거래가액에 관한 증빙으로 거래상대방인 (주)OO토건의 특별부가세 과세표준 및 세액계산서와 이사회 회의록을 제시하고 있는데 이에 의하면 쟁점토지를 포함한 4필지 610.3㎡를 2,350백만원으로 매각한다는 내용이 나타나고 있고 청구인은 쟁점토지가 60.24㎡이므로 총 매도가액 2,350백만원을 면적비율로 안분한 231,920,023원이 쟁점토지의 취득가액이라는 주장이다. 그러나, 토지는 필지별로 가격이 상이한 것이며 거래자별로 매매가액이 결정되는 것이므로 전체 4필지 매매가액을 면적으로 안분하여 쟁점토지(2필지의 일부 지분) 가액을 산정할 수는 없다 할 것이므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기는 어렵다. 다음으로 청구인은 양도시 실지거래가액이 4억원이라고 주장하면서 매매계약서 및 거래상대방인 (주)OO실업의 장부 및 청구인의 통장등을 제시하고 있다. 청구인이 제시하는 증빙을 살펴보면 계약금과 중도금의 지출 및 입금내역은 일치하나 잔금의 입출금 내역이 일치하지 아니하고 있고 청구인이 계약금(50백만원)만 지급받은 상태에서 쟁점토지의 소유권이전등기를 해준 점이나 청구인이 주장하는 양도가액(4억원)이 기준시가(572,280,000원)에도 상당히 미달하고 있는 점 등에 비추어 양도가액 역시 실지거래가액으로 인정하기 어려운 점이 있다. 따라서, 처분청이 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인하기 어렵다고 보고 기준시가로 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.