쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세 예정결정한 처분이 정당한지 여부 (기각)

쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 특단의 증빙이 없는 한 실지거래가액에 의하여 결정해야 한다는 청구주장은 받아들이기는 어려울 것으로 판단된다는 의견임.

1. 원처분 개요 가. 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOO OOOOO OO OO 대지 75.86㎡ 및 주택 86.99㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.10.27 취득하여 93.5.25 청구외 OOO에게 양도하고 94.5.31 과세표준확정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 이행하지 아니하자 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 94.3.16 청구인에게 93년 귀속분 양도소득세 24,342,400원을 예정결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 94.3.30 이의신청, 94.6.17 심사청구를 거쳐 94.9.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인은 쟁점부동산 취득시 분양업자인 OO기획 대표의 거래사실확인서, 매수인 OOO와의 매매거래사실확인서에 의하여 취득 및 양도가액이 확인 가능함에도 금융자료가 없다 하여 실지거래가액을 인정하지 않는 것은 부당하고 인근부동산 중개업자와 쟁점부동산 매매거래 입회인의 거래사실확인서에서 확인되는 바와 같이 매매금액은 사실이며 쟁점부동산은 지형이 70도～80도의 가파른 비탈에 위치하고 있으며, 부동산 경기침체 및 주거조건이 좋지 않아 매매가 잘 이루어지지 않는 이런 정황과 근거에 의하여 매매대금에 대한 양도차익이 소액임에도 불구하고 기준시가로 과세함은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은 청구인이 쟁점부동산을 94,830,000원에 취득하여 117,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 동 거래를 사실로 볼만한 대금 수수사실에 대한 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, 처분청의 조사에 의하면 쟁점부동산과 같은 OO빌리지의 가격이 지하1층은 180,000,000원정도이고, 지상2층은 250,000,000원에 거래되는 것으로 탐문조사 되었고, 검인계약서의 취득가액이 71,440,000원이고, 또 이의신청 당시는 쟁점부동산의 양도가액을 105,000,000원으로 주장하였던 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장에 일관성이 없다. 사정이 이와 같다면 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 특단의 증빙이 없는 한 실지거래가액에 의하여 결정해야 한다는 청구주장은 받아들이기는 어려울 것으로 판단된다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세 예정결정한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다.

나. 소득세법 제23조 제4항 제1호와 같은법 제45조 제1항 제1호를 종합하여 보면 “당해 자산의 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, “대통령령이 정하는 경우라 함은 같은법시행령 제170조 제4항에서 다음각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 하면서 그 제3호에서 “양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 명시하고 있다. 또한, 같은법 제99조 에서는 “자산양도차익의 결정 또는 경정에 관하여는 제94조의 규정을 준용한다”고 규정되어 있고 같은법 제94조 제1항에서 부동산매매업자가 토지 등 매매차익 예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다“고 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하면서 취득당시 분양계약서 사본, 양도당시 매매계약서 사본 및 분양업자와 매수인 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 취득당시 분양계약서를 살펴보면, 총 매도금액은 94,830,000원으로서 계약금에 대해서는 명시되어 있지 아니하고 중도금은 3회(89.3.15, 89.4.15, 89.5.15)에 걸쳐 56,981,000원을 납부하고 잔금은 89.6월 28,449,000원을 납부하도록 되어 있어 총 납부금액이 85,430,000원으로 나타나고 계약일자가 89.9.5로 기재되어 있는 등 진실한 분양계약서라고 인정하기 어렵고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 볼 때, 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 예정결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.