청구인이 주장하는 거래가액을 부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

부동산의 실지거래가액은 확인되지 않는 경우라고 할 것이므로 처분청이 법 규정에 따라 부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여 과세한 것은 잘못이 없음

1. 사실청구인은 서울시 중랑구 O동 OOOOOO OOOO 소재 OOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 경기도 안산시 OO동 OOOOO 소재 OOOOOO OO OOOO 대지 48.58평방미터, 건물 64.2평방미터(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 85.7.26 OO주택건설주식회사로부터 취득하여 89.4.21 청구외 OOO에게 양도한 사실에 대하여,처분청은 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산, 90.1.16자로 청구인에게 양도소득세 1,776,230원 및 동 방위세 177,620원을 과세하였는 바,청구인은 이에 불복하여 90.2.2 심사청구를 거쳐 90.5.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장청구인은 쟁점부동산을 OO주택건설주식회사로부터 16,590,000원에 취득하였는 바, 동 사실을 취득시 매매계약서를 분실하여 제시할 수 없으나 당시 OO주택건설주식회사 기장 대리인 세무사 사무실에서 보관하고 있는 동사의 관련장부 및 전표등 자료와 청구인의 동서인 청구외 OOO이 쟁점부동산과 동일한 OOOOOO OO OOOO 취득시의 계약서를 보더라도 위 취득가액이 확인되며, 또한 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 19,000,000원에 양도하였으며, 동 사실은 매매계약서와 거래사실확인서에 의하여 알 수 있고, 그러함에도 불구하고 처분청이 청구인 주장 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 이 건 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점부동산이 1세대1주택으로 비과세에 해당한다고 주장하나, 쟁점부동산은 청구인이 거주하지 않았고 또 보유기간이 5년미만으로(85.7.26 취득, 89.4.21 양도) 관련 규정에 의한 비과세 요건에 해당되지 아니하고 또 청구인은 쟁점부동산을 85.7.26 OO주택건설주식회사로부터 16,590,000원에 취득하여 89.4.21 청구외 OOO에게 19,000,000원에 양도하였다고 주장하나 OO주택건설주식회사로부터 취득한 매매계약서의 제시가 없어 취득가액의 실거래가액을 알 수 없으며, 청구외 OOO에게 19,000,000원에 양도하였다는 것은 당심이 인근주민에게 탐문한 거래당시의 인근거래가액에 비해(당시 거래가액 25,000,000원 - 29,000,000원) 현저히 낮은 것으로서 특단의 사유와 금융자료등 보강 증빙이 없는 한 청구주장의 양도가액을 받아들이기는 어렵다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 청구인이 주장하는 거래가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데에 있다고 할 것이다.

5. 심리 및 판단

관련법 규정을 살펴보면,소득세법 제23조제4항 및동법 제45조제1항은 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하도록 규정하고 있고,동법 시행령 제170조제4항 제3호에서 양도자가 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 양도 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있는 바,이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산 양도후 자산양도차익 예정신고를 하지 아니하였으나 과세표준 확정신고기한 이전에 심사청구를 제기하여 거래가액에 관한 증빙서류를 제출하였으므로 청구인이 주장하는 거래가액이 쟁점부동산의 실지거래가액으로 확인된다면 이에 의하여 과세할 수 있다고 할 것이다.

청구인은 쟁점부동산을 85.7.26 OO주택건설주식회사로부터 16,590,000원에 취득하여 89.4.21 청구외 OOO에게 19,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 바, 동 거래가액을 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면,첫째, 취득가액에 있어서, 청구인은 취득시 매매계약서를 분실하였다고 하며 이를 제시하지 못하고 있고 분양회사인 청구외 OO주택건설주식회사도 89.12.31 현재 소재불명이어서 실지거래가액이 확인되지 아니하며,둘째, 양도가액에 있어서, 청구인은 쟁점부동산을 19,000,000원에 양도하였다는 매매계약서 및 매수인 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 동 매매계약서를 보면 소개인이 명기되어 있지 아니하고 국세청의 인근주민에 대한 양도당시 탐문조사가액이 25,000,000원 - 29,000,000원으로 조사되어 있을뿐 아니라 청구인의 쟁점부동산 보유기간중 기준시가로는 188.5% 상승하였으나 청구인 주장 거래가액으로는 14.5% 상승하였음을 알 수 있는 바,이러한 점을 미루어 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액도 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 할 것이다.

따라서 이 건 쟁점부동산의 실지거래가액은 확인되지 않는 경우라고 할 것이므로 처분청이 위 법 규정에 따라 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.