매매사례가액에 해당하는 비교토지의 수용가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점토지는 비교토지와 도로를 사이에 두고 떨어져 있는 점, 쟁점토지의 개별공시지가는 비교토지보다 높은 점, 그 외에 쟁점토지와 비교토지는 그 면적 및 지상 건물의 면적 등에 차이가 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 대지 159㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 51.83㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 상속받아 취득·보유하다가 OOO 양도한 후 OOO(이하 “비교토지”라 한다)가 OOO 수용된 가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 OOO원(㎡당 OOO원)으로 산정하여 2013.11.11. 양도소득세를 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 적용한 매매사례가액을 부인하고 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 산정한 OOO원(㎡당 OOO원)으로 보아 2015.1.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 지상 건물이 있는 토지를 평가하는 경우 토지와 건물을 일괄해서 평가하여야 한다고 하나, 이 건과 같이 쟁점토지와 쟁점건물을 별도로 양도하고 쟁점건물이 심히 노후화되어 독립적인 가치가 없는 경우에까지 양자를 일괄해서 평가하여야 하는 것은 아니고, 2개의 감정평가기관이 작성한 감정평가서에서도 비교토지를 비교표준지로 설정하였는바, 비교토지를 쟁점토지의 유사매매사례가 아니라고 보아 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

양도소득세 취득가액 산정 시 주택과 그 부수토지는 일괄하여 평가하는 것이 타당한바, 청구인이 쟁점건물의 취득가액은 개별공시지가를 적용하여 산정하였음에도 쟁점토지의 취득가액은 매매사례가액을 적용하여 산정하는 것은 타당하지 아니하고, 조세심판원의 결정례에 따르면 같은 단지 내의 아파트라 하더라도 위치 및 층수에 따라 매매사례로 인정되지 아니하는 사례가 다수 존재하는바, 쟁점토지와 비교토지 사이의 거리, 각 토지의 면적 등에 비추어 두 토지의 유사성을 인정할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교토지의 수용가액을 매매사례가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(단서생략)(2)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(4)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(괄호 생략)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지와 비교토지를 비교해 보면, 용도지역·이용상황·도로교통·형상지세 등이 동일하거나 유사하지만, 개별공시지가, 토지 면적 및 지상 건물의 면적 등은 차이가 있고, 그 구체적인 내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

쟁점토지와 비교토지의 비교

(2) 비교토지 주변의 토지 수용 내역은 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지와 비교토지 사이에 도로가 있는바, 처분청은 이 도로의 동쪽에 있는 아래 <표2>의 토지들이 유사한 가격에 수용되었다 하더라도 서쪽에 있는 쟁점토지의 매매사례가 될 수 없다는 의견이다.

<표2>

비교토지 주변의 토지 수용 내역

(3) 청구인이 제출한 감정평가서(2013년 10월)에 의하면, 2개의 감정평가법인이 비교토지를 쟁점토지의 비교표준지로 선정하였는바, 그 선정이유는 “쟁점토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 같거나 비슷한 인근지역에 소재하는 표준지를 선정하였다”고 되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점건물이 노후화되어 시장가치가 없다고 주장하며 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가 관련 자료[쟁점토지(평가기준일 : 2005.1.1.) 개별공시지가 : OOO원, 쟁점건물(평가기준일 : 2006.1.1.) 개별주택공시가격 : OOO원] 등을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지와 비교토지는 도로를 사이에 두고 48m 떨어져 있는 점, 비교토지의 개별공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가 OOO원보다 높은 점, 그 밖에 쟁점토지와 비교토지는 토지 면적, 지상 건물의 면적 등에 차이가 있는 점 증에 비추어 처분청이 비교토지의 수용가액을 매매사례가액으로 인정하지 아니하고 개별공시지가로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.