부동산의 양도에 대해 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당함

1. 원처분 개요청구인은 87.8.31 서울특별시 강남구 OO동 OOOO 대지 616.2㎡를 청구외 OOO외 1명으로부터 취득하여 88.4.18 위 지상에 단독주택 327.39㎡(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 90.4.24 청구외 OOO에게 양도하고 90.5.29 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고·납부하였다.처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 사실과 다른 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 결정한 후 96.3.2 청구인에게 양도소득세 78,122,370원 및 동 방위세 15,865,080원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 96.4.24 심사청구를 거쳐 96.7.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 양도후 실지거래가액을 증빙할 수 있는 서류와 함께 신고하였으므로 기준시가로 과세함은 부당하고

(2) 이 건 과세시 적용된구소득세법 제60조는 헌법불합치 결정을 받았으므로 이에 따라 본 건 과세도 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견첫째, 청구인은 대지를 370,000,000원에 취득하고 주택 327.39㎡를 신축하여 대지와 주택을 410,000,000원에 양도하였다고 주장하는 바, 특별히 주택의 신축비용을 손해보면서까지 쟁점주택을 저렴하게 양도할 사유가 없는 점으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다.둘째, 쟁점주택의 기준시가에 의한 양도차익은 162,890,000원인데도 청구인이 신고한 양도차익은 21.8%에 불과한 35,557,000원의 양도차익만 신고하였다.셋째, 취득과 양도시 쟁점주택의 기준시가 상승율은 190.1%이고 신고한 상승율은 110.8%이다.넷째, 양도소득세 신고시 제출한 취득시의 매매계약서를 보면 부동산중개인도 없는바 신빙성이 있는 매매계약서로 보기는 어렵고 주택의 신축비용을 알 수 있는 도급계약서등 어떠한 증빙의 제시도 없다.다섯째, 대지를 취득할 때인 87.8.31일은 부동산의 거래가 없었던 때이고 쟁점주택을 양도한 때인 90.4.24일은 부동산가격이 크게 상승하던 시기이다.이러한 점으로 미루어 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고는 하였으나 제출된 매매계약서로는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보여지므로 전시한 법령의 규정에 의거 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도에 대해 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분과

(2) 헌법불합치 결정을 받은바 있는구소득세법 제60조를 적용하여 과세한 이 건 처분이 정당한지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 구소득세법(82.12.31 법률 제3575호로 개정된 후 90.12.31 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항·같은법 제45조제1항 제1호·같은법 시행령 제170조제4항 제3호를 종합해 보면, 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득 및 양도가액은 양도자가 자산양도차익 예정신고 또는 과세표준 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 제외하고는 기준시가에 의한다」고 규정하고(2)동법 제60조에 의하면 「제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정한 바에 의한다」고 규정하고 있으며,동법시행령 제170조제1항에서는 「법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 청구인이 경영하는 회사의 자금난으로 인해 시세보다 낮은 가격에 양도하였고 양도후 실지거래가액 증빙서류 함께 신고하였으나 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있는 바,청구인이 제시한 쟁점부동산(토지부분)의 취득시 매매계약서는 중개인의 입회하에 작성된 계약서가 아니며 매도자인 OOO외 1인에 대한 인적사항이나 서명날인이 결여되어 있어 실제 소유자들과의 정상거래에 따른 매매계약서인지가 확인되지 않을 뿐만 아니라,처분청이 조사한 바에 의하면, 매도자 OOO은 재일교포로서 일본에 거주중이어서 취득가액에 대한 사실확인이 어려우나 OOO의 친지로서 쟁점부동산의 매도시 실제 계약체결자라는 청구외 OOO에게 전화로 확인한 바, 당시 쟁점부동산의 매매가는 평당 100만원 미만으로 기억하며 계약후 지가가 급등하였다고 한 점에 미루어 청구인이 신고한 취득가액(평당 약 1,985,000원)과는 상당한 차이가 있음을 알 수 있고 OOO은 처분청의 전화조사시 당시 계약은 쟁점부동산 소재지 근처의 부동산 중개업소를 통하여 체결하였다고 진술하고 있으나 청구인이 제출한 계약서는 부동산중개인이 입회하지 않은 것으로 나타나고 있어 동 계약서가 사실과 부합하는 실제계약서라고 보기 어렵다.

또한 청구인이 제출한 양도시 매매계약서와 검인계약서는 계약일자 및 대금지급일자가 서로 상이하여 신빙성이 없어 보이고청구인은 쟁점부동산중 토지부분을 취득하여 건물 신축후 양도하였음에도 건물의 신축비용을 확인할 수 있는 증빙의 제시가 없어 쟁점부동산의 양도가액이 시가에 상당하는지를 확인하기 어려울 뿐만 아니라,건설교통부에서 발표한 연도별 지가변동율에 따르면 쟁점부동산 소재지인 서울특별시 강남구의 지가는 88년부터 90년 사이에(매년도 1월1일 기준) 87년 지가보다 178.32% 상승한 것으로 나타나고 있고신고된 토지의 취득가액 370,000,000원과 비교하여 토지·건물을 합한 쟁점부동산의 양도가액 410,000,000원은 건축비용을 전혀 감안하지 않고 단순히 취득시 토지가액과 비교한다 하더라도 불과 10.8% 상승한 것이어서 이를 사실과 부합하는 거래로 보기는 어렵다. 위의 사실 내용을 종합해 볼 때 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득 및 양도가액은 신빙성이 없어 보이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한데 대하여, 청구인은 이 건 양도당시 시행된구소득세법 제60조가 포괄위임금지의 원칙에 위배되어 이를 근거로 과세할 수 없다고 주장함으로써 다툼이 있는 바, 이를 살펴본다. (나)구소득세법 제60조에 대한 95.11.30자 헌법재판소의 결정요지를 보면,구소득세법 제60조가 조세법률주의 및 위임입법의 한계를 규정한 헌법의 취지에 반하나, 94.12.22 법률 제4803호로 헌법에 합치하는 내용의 개정입법이 이미 행하여져 위헌조항이 합헌적으로 개정되어 시행되고 있으므로 확정되지 아니한 모든 사건과 앞으로 행할 부과처분 모두에 대하여 위의 개정법률을 적용할 것을 내용으로 하는 헌법불합치 결정을 하기로 한 것으로 나타나고 있다. 특히, 위의 법률조문에 대하여 단순 위헌결정을 선고하여 당장 그 효력을 상실시킬 경우에는 기준시가에 의한 양도소득세를 부과할 수 없게 됨은 물론, 이 법률조항의 위임에 근거한소득세법시행령 제115조를 인용하고 있는 법인세법등도 이를 시행할 수 없게 되는 등 법적 공백상태를 야기하게 되고 이에따라 조세수입을 감소시키고 국가재정에 상당한 영향을 준다는 점과 이미 이 조항에 따라 양도소득세를 납부한 납세의무자들과의 사이에 형평에 어긋나는 결과를 초래하는 점 및 위 법률조항의 위헌성이 단지 입법형식의 잘못에 기인하는 것이므로 이를 한시적으로 계속 적용한다고 하더라도 그것이 반드시 구체적 타당성을 크게 해쳐 정의와 형평등 헌법적 이념에 심히 배치되는 것이라고는 생각되지 아니하는 점을 고려하여 위와 같이 헌법불합치 결정이 내려진 것으로 나타나고 있다.

(다) 위와 같은 점등을 종합하여 볼때 이 건과 같이 공시지가 고시 이전에 취득 및 양도하여 개정소득세법을 적용하게 되면 양도 및 취득당시의 기준시가를 산정할 방법이 없어 양도차익의 산출이 불가능하게 되는 부득이한 사정이 있는 경우에는 조세부담의 형평등을 고려하여 구소득세법 제60조를 한시적으로 계속 적용할 수 있는 것으로 해석하는 것이 위 헌법불합치 결정 취지에 부합한다 할 것이므로(같은뜻 : 국심 96중 1658, 96.11.18), 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.