토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 제시하는 취득 및 양도에 관한 매매계약서나 중개인의 사실확인서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료가 될 수 없고, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없어 처분청이 토지의 취득 및 양도에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당함

1. 사실청구인이 85.12.6 경기도 오산시 OO동 OOOOO 전 601평방미터(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하여 88.12.25 양도한 사실에 대하여,처분청이 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도차익을 산정하여 90.2.18 청구인에게 88년도귀속분 양도소득세 1,557,710원 및 동방위세 155,770원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.10 심사청구를 거쳐 90.8.6 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장청구인은 85.12.6 이 건 토지를 21,476,000원에 취득하여 88.12.25 21,000,000원에 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후, 해당 양도소득세등을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견소득세법 제23조제4항 및같은법 제45조제1항에서 “자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고, 대통령령이 정하는 경우를같은법시행령 제170조제4항 제3호에서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있으므로, 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다면, 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있다고 하겠다. 다음으로 이 건 양도자산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 관하여 살펴보면,청구인은 이 건 토지의 취득가액이 21,476,000원, 양도가액이 21,000,000원이라 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있다.

그러나 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 보면, 이 건 토지를 21,476,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 21,000,000원에 양도한 점은 88년도에 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 이 건 토지의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 기준시가의 변동내용이 188.5%상승(12,222,897/6,483,912)인 점으로 볼 때 신빙성이 없으며, 취득 및 양도당시의 구체적 정황의 설명이나 대금결재내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였다가 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이므로 청구주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

“

3. 국세청장 의견”에서 열거한소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항,같은법시행령 제170조제4항 제3호의 규정에 의하여, 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액이 사실로 밝혀진다면 그 실지취득 및 양도가액으로 양도차익을 산정할 수 있다 하겠으므로 청구인이 주장하는 실지취득 및 양도가액이 사실인지를 보면,첫째, 청구인이 제시하는 양도에 관한 매매계약서는 중개인도 없이 당사자간에 계약한 것으로 되어있는 바, 일반적인 부동산 매매계약은 중개인의 중개에 의하여 거래가 이루어지고 있는 것과 다르고 또한 이 건 부동산 거래가 중개인도 없이 이루어진 특별한 사유를 발견할 수 없고,둘째, 청구인은 이 건 토지를 21,476,000원에 취득하여 취득가액보다 476,000원이나 낮은 21,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나, 부동산을 취득하여 양도할 때에는 취득세, 등록세, 중개수수료등을 부담하게 되는 바 실지거래가액이 21,476,000원이나 되는 금액을 지급하고 취득한 부동산을 476,000원의 매매차손이 발생한 가액으로 양도하였다는 것은 일반사회통념으로 볼 때 납득하기 어렵고,셋째, 이 건 토지를 취득하여 양도할 당시에는 부동산가격이 꾸준히 상승한 시기이었던 사실을 감안할 때, 약 3년이나 보유하였던 부동산을 취득가액보다 더 낮은 가액으로 양도하였다는 것은 납득하기 어렵고,넷째, 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그 계약서나 확인서의 용도에 따라 사실과는 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로, 그 계약서나 확인서에 기재된 거래가액이 반드시 확인되는 실지거래라고는 볼 수 없는 것이고, 그 계약서나 확인서에 기재된 금액이 일반사회통념과 부합되지 아니한 때에는 그럴만한 특별한 이유가 있거나 금융자료등 객관적이고 명백한 자료에 의하여 실지거래가액으로 입증되어야 할 것인데도 불구하고

그와같은 증빙에 의하여 입증되지도 아니하고 있으며다섯째, 청구인이 이 건 토지를 취득(85.12.6)하여 양도(88.12.25)한 기간동안에 부동산가격의 상승율을 간접적으로 알 수 있는 지방세법상의 과세시가표준액이 188.5%나 상승하였는데도 불구하고 이 건 토지의 실지거래가액은 반대로 더 낮아졌다는 것은 일반사회통념과 어긋나고,여섯째, 이 건 토지의 양도에 대하여, 부동산감정평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자와 5급이상 공무원으로 구성된 공정과세위원회(공정과세위원회는 자문기관임)가 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 결정한 바 있는 바, 그 자문위원회의 결정이 잘못되었다는 명백한 반증이 없는 한, 그 결정내용은 이 건 부동산거래의 실지거래가액을 가리는데 하나의 좋은 기준이 될 수 있는 것으로서 존중할 가치가 있는 것으로 보여진다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시하는 취득 및 양도에 관한 매매계약서나 중개인의 사실확인서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 명백한 거증자료가 될 수 없고, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 일반적인 부동산가액의 상승추세등으로 미루어 볼 때 신빙성이 없는 것으로 보여진다.

따라서 처분청이 이 건 토지의 취득 및 양도에 대하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아, 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세등을 부과한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.