청구인이 주장하는 실지거래가액을 진실한 매매가액으로 인정할 수 있는지 여부(기각)

청구인이 제출한 실지거래가액을 보면 양도금액 1,020백만원은 검인계약서와 일반계약서 금액이 일치하나 취득가액 1,070백만원은 일반계약서 금액으로서 검인계약서 금액과 불일치하여 제출한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 인정되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당함

1. 원처분개요 청구인이 서울시 OO구 OO동 OOOOOOOO 같은동 OOOOOOOO 대지 473.80㎡와 위 지상건물 431.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1993.11.2 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 취득시 실지거래가액이 신빙성이 없다고 판단하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1996.1.16 청구인에게 양도소득세 604,617,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1995.2.27 심사청구를 거쳐 1996.5.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 1989.12.20 1,070백만원에 취득하여 1993.11.2 1,020백만원에 양도하고 실거래가액으로 적법하게 신고하였으며 청구인이 신고한 취득시 실지거래가액은 거래상대방의 확인서, 중개인의 확인서 및 취득자금에 대한 금융자료 내용등에 의하여 명백히 확인되고 있음에도 처분청이 이를 부인하고, 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제출한 실지거래가액을 보면 양도금액 1,020백만원은 검인계약서와 일반계약서 금액이 일치하나 취득가액 1,070백만원은 일반계약서 금액으로서 검인계약서 금액과 불일치하여 제출한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 인정되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 진실한 매매가액으로 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」라고 하면서 그 제1호에서 “제23조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”고 규정하고 제1호 가목에서 “당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있다. 또한 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서, “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 규정하고 있으며, 제9항에서 “국세청장은 소관세무서장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 공정성을 기할 수 있다”고 규정하고 있고, 재산제세사무처리규정 제76조에서 “거래당사자와 야합하여 양도소득세를 포탈할 목적으로 양도차익을 조작하였다고 인정되는 경우 공정과세위원회의 자문을 받은 후 기준시가에 따라 결정한다”고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 1989.12.20 청구외 OOO으로부터 1,070백만원에 취득하여 1993.11.2 청구외 OOO에게 1,020백만원에 양도한 것으로 신고하였고 청구인의 신고가액중 양도가액은 처분청조사시 매매계약서 및 금융자료등을 근거로 이를 인정한 바 있어 그 심리를 생략하고 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 우선 청구인이 쟁점토지를 1989.12.31 취득하여 4년가까이 보유하다가 1993.11.3 양도하면서 취득가액보다 50백만원이나 낮은 가격으로 양도하였다는 주장인 바, 이는 일반부동산 거래관행에 비추어 보면 극히 예외적인 경우라 할 것이고 따라서 이러한 경우에 있어 청구주장이 사실로 인정되려면 금융자료 등에 의하여 거래내용이 명백하게 확인될 뿐 아니라 그렇게 거래할만한 특별한 사정이 어느정도 객관성 있게 제시되어야 할 것이다. 한편, 청구인은 실지취득가액이 1,070백만원이라고 주장하면서 그 근거로 매매계약서, 거래상대방 및 중개업자의 사실확인서, 매매계약서에 대한 필적감정 및 취득시 가격감정평가서와 취득자금의 출처를 입증하는 금융자료 등을 제시하고 있으며 양도시 공시지가(약 1,442백만원)보다 낮은 가격으로 양도하게 된 것은 양도당시 부동산 경기가 침체했을 뿐 아니라 쟁점부동산 양도당시 청구인이 6대도시에 소유한 부동산이 쟁점부동산을 포함하여 660㎡가 초과되어 거액의 택지소유부담금(1992.3.2～6.1까지 105,862,080원)이 부과되었기 때문이라고 주장하고 있다.

청구인이 제시하는 자료에 의하면 총 취득대금 1,020백만원중 948백만원의 자금출처가 청구인의 예금을 출금한 금액과 차입한 금액 및 쟁점부동산상의 임대보증금 인수액등으로 제시되고 있는 바, 계약금(110백만원)의 경우에 있어서는 매매계약서상의 지급일(1989.10.23) 이전인 1989.9.6부터 1989.10.19 사이에 인출된 금액으로 나타나고 있고 동 금액(948백만원)이 거래상대방에 지급된 사실이 금융자료에 의하여 확인되지 아니하고 있으며 임대보증금(50백만원) 인수내용이 매매계약서상 기재되어 있지 아니하여 이러한 증빙만으로는 청구인의 취득가액이 금융자료에 의하여 확인된다고 인정하기는 어렵다. 따라서, 쟁점부동산의 취득시 가격감정액이 취득가액(1,070백만원)과 비슷한 수준인 1,031백만원 정도로 나타나고 있다는 사실이나 거래상대방의 사실확인서등을 근거로 청구인이 주장하는 취득시 실지거래가액을 인정할 수는 없는 것으로 판단되므로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.