상속받은 쟁점주택의 취득가액을 인근주택의 매매사례가액을 적용하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인이 쟁점주택과 유사자산으로 보아야 한다고 주장하는 인근주택은 시가 형성 요인에 서로 차이가 있어 유사성이 충분하다고 보기 어려우므로, 그 매매사례가액을 적용하여 상속받은 쟁점주택의 취득가액을 산정(평가)하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 청구인의 배우자인 홍OOO가 사망함에 따라 OOO 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 상속(2011.1.3.) 받고 기한내 상속세를 신고하지 아니하였다. 그 후 청구인은 쟁점주택을 양도(2012.6.1.)하면서 양도가액은OOO천원 (실지거래가액), 취득가액은 OOO천원(개별주택가격)으로 하여 2012년 귀속 양도소득세를 신고(2012.7.10.)하였다가, OOO(이하 “매매사례주택”이라 한다) 의 매매가액 OOO 을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 위 양도소득 세 중 OOO원 을 환급해 달라고 경정청구를 제기(2012.9.5.) 하였다.

나. 처 분청은 쟁점주택과 매매사례주택의 면적, 위치, 용도 및 종목 등이 동일하거나 유사하다고 볼 수 없다 하여 2012.10.22. 청구인의 경정청구에 대하여 거부처분을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도소득세 신고기한내에 쟁점주택의 시가(매매사례가액)를 확인할 수 없어서 상속개시 당시의 개별주택가액으로 하여 신고하였으나, 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속 받은 자산의 취득가액은 시가로 평가 되어야 하고, 평가기준일 전·후 6개월이내 기간 중 당해재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우 그 거래가액도 시가로 인정하고 있는바, 쟁점주택과 매매사례주택은 1970년대 주거환경 개선사업에 따라 같은 지번에서 분할되어 위치에 따른 생활환경 및 입지여건이 동일하며, 개별주택가격·건물구조(연화조) ·지붕구조(평옥개) 등이 동일하여 유사자산으로서 모든 조건을 구비하였으므로 매매사례주택의 거래가액을 시가로 봄이 타당하다. 또한, 2011.1.3. 평가시점으로 하여 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인이 작성한 감정평가액의 평균감정가액이 OOO원으로 매매사례주택의 매매사례가액인 OOO원과 유사하며, 대법원2010두8751과 수원지법2011구합11571에서와 같이 소급감정가격도 시가로 볼 수 있으므로 쟁점 주택의 취득가액을 매매사례가액으로 하여 양도소득세를 환급하여 주는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택과 매매사례주택이 OOO번지의 분할지번이며, 1970년경 신축된 2층 주택이고, 개별주택 공시가격이 동일하다는 점을 들어 유사자산으로 매매사례가액을 인정하여야 주장하고 있지만, 토지기준시가 다르며, 개별주택공시가격도 기준일 당시만 동일할 뿐, 공시일자에 따라 그 금액이 다르다. 또한, 쟁점주택은 골목 안에 위치해 있는 반면, 매매사례주택은 도로에 인접해 있고, 사용승인일자가 각각 1971.11.17.(쟁점주택)과 1970.6.30.(매매사례주택)으로 다르며, 쟁점주택은 지하, 1층, 2층의 구조로 지하층이 없는 매매사례주택과 구조, 연면적, 대지면적 등에서 차이가 있는 점 등을 감안하여 볼 때 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에서 규정한 비교가능한 유사거래가액으로 볼 수 없으며, 쟁점주택에 대한 소급감정가액도 특별한 사정이 없는 한 이를 시가로 인정할 수 없는 것이므로, 쟁점주택을 상속개시 당시 시가가 없는 것으로 보아 보충적 평가방법에 의하여 개별주택가격으로 평가하여 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 기준시가가 아닌 매매사례가액 또는 소급감정가액으로 할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 및 처분청이 제출한 항변자료 및 심리자료에는 다음 과 같은 사실들이 나타난다. (가) 쟁점주택과 매매사례주택은 1970년대 주거환경개선사업으로 구획정리된 OOO번지의 분할 지번으로 주택 5채를 사이에 두고 다른 방향의 작은도로에 인접하여 있고, 두 주택 모두 연와조구조의 2층 주택으로 당해주택(1971신축), 비교대상주택(1970신축)은 거의 동일한 시기에 신축한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 쟁점주택과 매매사례주택의 위치, 면적, 기준시가 등 및 연도 별 개별주택공시가격과 토지기준시가는 아래 <표1>·＜표2>·<표3>과 같다.

○○○

(다) 2003.5.30. 청구인의 배우자인 홍OOO는 박OOO로부터 쟁점 주택을 OOO백만원에 취득한 사실이 매매계약서, 영수증 등에 의하여 확인되고, 개별주택 시행일(2005.4.1.)로부터 상속일 기간중에 쟁점주택 의 개별주택상승율이 124%로 상승된 사실이 확인된다. (라) 2012.12.26. 청구인은 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인 에게 상속개시일(2011.1.3.) 기준으로 쟁점주택의 감정가액을 의뢰하였 고, OOO감정평가법인은 쟁점주택의 감정가액을 OOO원, OOO감정평가법인은 OOO원으로 평가한 사실이 감정평가서 등에 의하여 확인된다.

(2) 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 상속재산 의 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 등을 종합하여 살피건대, 2003년말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해 재산에 대한 매매사례 가액이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있 도 록 규정하였는데, 이는 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니 하는 불합리한 점을 해소하려는 데 있다고 할 것( 국심 2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임)이다. 쟁점주택과 매매사례주택의 ㎡당 토지기준시가가 다르며, 개별주택공시가격도 기준일 당시만 동일할 뿐, 공시일자에 따라 그 금액이 다르고, 쟁점주택은 골목 안에 위치해 있는 반면, 매매사례주택은 도로에 인접해 있고, 쟁점주택은 지하, 1층, 2층의 구조로 지하층이 없는 매매사례주택과 구조, 연면적, 대지면적 등에서 차이가 있는 점, 쟁점주택은 인근주택과 지하층· 층별면적·내부구조·신축연도·도로연접 등 주택의 시가를 형성하는 여러 요인이 상당한 차이가 있는 점 등에 비추어 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에서 규정한 비교가능한 유사거래가액으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본 법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 관련법률

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. (생 략)

2. 건물

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.